房企負債率超80%，表面風光的房企都是負債累累？賺的錢去哪了？

文：餘周

要說什麼行業最賺錢，在前幾年大家應該都會異口同聲回答房地產。自2008年經歷了金融危機之後，國內的房地產就迅速崛起。據悉，僅2009年一年時間國內的房地產開發商就上漲到10萬家。當時，房地產吸引了非常多的人進場投資，並且基本上投資了房地產市場的，都賺得盆滿缽滿了。

據2010年的資料統計，當時的房地產利潤基本上都在25%以上，有部分開發商的利潤達到了50%。正是如此高的利潤回報，使得房地產規模越來越大，房價也因此被抬得越來越高。但對於開發商來說，想要擴大規模建房子，最需要的也是資金。

對於開發商來說建房的最大資金來源就是銀行貸款。然而由於對資金的需求越來越高。銀行已經遠遠不能滿足開發商需求了。在此情況下，開發商就開始透過信用貸海外債以及abs債務等各方面的渠道來獲得更多的資金。最終使得房企的負債率出現了巨大的攀升。

據悉，在今年上半年，我國就有著高達203家相關企業宣佈破產，留存下來的房企，負債率也普遍超過了80%。根據2020年中期資料顯示，綠地控股資產負債率為88。5%，融創中國為86。6%，中國恆大為86。2%，萬科為83。9%。此外，最高的是北大資源，高達98。5%。這是什麼概念？相當於公司賬上的每100塊錢，僅有1。5元是自己的，剩下的98。5都是借來的。

事實上，由於房企負債問題顯著，2020年8月份監管部門還為房企融資設定了“三道紅線”。據2021年中報披露，貝殼研究院統計，截至2021年上半年，中國恆大、綠地控股、棲霞建設、中洲控股、金融街、中交地產、億達中國、華髮股份、首創置業、三盛控股、首開股份、廣宇發展、美好置業13家企業踩中兩條紅線，落入“橙檔”。

此外，藍光發展、京投發展、泰禾集團、格力地產、華夏幸福、富力地產、中天金融、嘉凱城8家企業的三項指標均未達標，踩中三條紅線，落入“紅檔”。而這些超過兩條紅線甚至三條紅線的企業，其指標表現就相對比較羸弱了，且一些企業甚至暴露出較大的經營風險，無論對於投資者還是購房人來說都應注意相關風險了。

就拿其中的恆大來說，據相關統計資料顯示，截至2021年上半年，中國恆大剔除預收款後的資產負債率為81。0%，淨負債率99。8%，現金短債為0。67。而我國規定的設定“三道紅線”具體為：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

由此可見，恆大的風險確實不小。由於恆大的負債問題，近期網路上還出現了有關恆大破產重組的言論。對此，恆大集團方面也迴應稱完全失實。不過，也稱目前公司確實遇到了前所未有的困難。

事實上，要說因為債務問題陷入危機，最開始的一家大型企業就是萬達集團了。回望房地產企業高速騰飛發展的20年間，還造就了好幾個首富，恆大許家印以及萬達王健林就是其中之一。還記得當年，王健林的那個小目標——先賺他一個億。然而，好景不長，自2018年國家開始大力整治房地產業以來，以房地產業起家的萬達也受到了很大沖擊。

這一年萬達的資產憑空蒸發了4000億，更有用外界傳言，萬達的負債高達了6000億，一時間王健林也被推上了輿論的風口浪尖，更有人調侃王健林從“首富”變成了“首負”。為了斷臂求生，王老闆只能含淚大甩賣：以632億元打包出售了76個酒店和13個文旅專案給融創。並且還開始不斷甩賣海外資產，一直到年前，海外地產專案才正式被全面被清空。最終萬達也從負債危機中緩和了過來。

事實上，之所以這麼多房企都出現債務危機，也與其行業性質有關。其實房地產也並非表面那麼容易賺錢，相反它是一個回報週期較長的行業。徵地週期較長，加上建設週期動輒都要二、三年或四、五年，再加上銷售週期，資金週轉週期就被反覆延長。

而銀行借給房企的錢利息卻在不斷增加，如此一來所有的成本也都在增加，但房企卻要等到房子賣了才能拿回資金。為了儘快拿到資金，大多數房企在接近完工之時就開始預售。當房企從購買者那裡回籠資金後，一部分就用以償還之前的銀行債務，但更大的一部分用於接下來的拍地建房，週而復始，房企的負債率也會不斷增長。

這也是為什麼近年來，國家開始限制房地產企業貸款金額、以及限制拿地的原因，目的就是為了限制房地產企業繼續擴張。與此同時，我們也注意到了一個問題，房地產行業似乎是一個矛盾的結合體，一邊是房地產企業負債修建，一邊是購房者貸款購買，那麼房地產投的錢究竟都去哪裡了？