汙水倒灌致新房被淹，業主損失誰來擔?

新裝修的房屋一天沒住過

再次進家中時發現

新家竟被汙水浸泡著，

看著一片狼藉的家，

A小區的業主B女士糟心不已

究竟是怎麼一回事呢？

來看今日分享案例

基本案情

B女士是A小區的業主，該A小區系某開發公司建設，開發公司委託某物業公司進行物業管理，並和業主共同簽訂了前期物業管理協議，約定物業公司的服務內容包括共用設施裝置的日常維護、養護和管理；服務質量中對共用設施裝置日常運營的維護要求每月檢查一次排水管網，並定期疏通，保持暢通，無堵塞外溢。

B女士裝修後未入住，交納了空置物業費。2021年3月10日，B女士室內汙水外溢造成客廳和衛生間被泡。物業公司遂安排人員對管道進行疏通，發現裡面有堵管用的扎袋等。2021年3月13日，B女士發現該衛生間馬桶溢水再次向物業公司報修。經對下水管道開挖檢查，發現管道內積存有裝修材料凝固物及裝修垃圾和部分生活垃圾，與汙水井連通處的管道出口低於汙水井設施。因汙水外溢造成原告室內木地板、傢俱等不同程度受損。

經B女士申請、法院委託，對涉案汙水外溢造成的財產損失進行了鑑定，由B女士支付了鑑定費。涉案單元樓未出售的有6戶，交房未裝修的有5戶，1戶剛開始裝修，其他19戶業主均已裝修。該案調解未果，B女士以其他業主及開發公司、物業公司為被告向山東省菏澤經濟開發區人民法院提起民事賠償訴訟。

法院判決

物業公司疏於管理，未盡到合同約定的日常運營維護義務，其行為與業主財產受損具有因果關係，依法應當承擔相應的賠償責任。開發公司的不當施工行為與業主財產受損具有因果關係，依法應當承擔相應的賠償責任。作為本單元樓的業主，對下水管道負有合理使用並保持排水通暢的謹慎注意義務。

管道堵塞雖非各業主所希望，但損害結果已客觀存在，下水管道中積存的裝修材料凝固物及裝修垃圾，可能是其中一人或者數人的行為造成，房屋已裝修的19位業主均不能證明堵塞物是哪家的裝修垃圾，也沒有提供證據證明自己的行為與排水管道的堵塞沒有因果關係，依法應當共同承擔連帶賠償責任。

B女士對其空置房屋未盡善良管理人之義務，在發現溢水後並未進一步採取相應措施防止損失擴大，導致第二次溢水，其對由此產生的擴大損失負有過錯，而且其作為業主不排除其不當使用下水管的可能，應當依法減輕侵權人的責任。

綜上，開發區法院判決物業公司賠償B女士30%的損失，開發公司賠償40%的損失，19位已裝修的業主賠償20%的損失，駁回原告B女士的其他訴訟請求。宣判後，物業公司不服提起上訴，二審駁回上訴維持原判。

隨著經濟社會的發展和城市化程序的不斷推進，居民住進了小區高樓，人居環境得到了較大改善，但同時也產生了一些新的問題，對社會治理和小區管理提出了新的課題，如本案就是因小區單元樓業主上下公用下水管道堵塞造成財產受損而引起的財產損害賠償糾紛，物業公司與業主之間如何承擔責任是此類案件的爭議焦點和處理難點。

《中華人民共和國民法典》規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據法律規定，業主不僅對共有部分享有權利，還負有相應的義務，不得以放棄權利為由拒不履行義務。同時，業主還應對共有設施的使用負有善良管理人的注意義務，防止因使用不當造成諸如公用下水管道堵塞等問題的出現，對使用公共管道不當造成損失的應當依法承擔相應責任。

共有設施的維護責任和費用應由全體小區業主共同負責和承擔，但由於物業公司是接受全體業主委託的小區共有設施的實際管理人，那麼物業公司理應對公共設施負有維護義務。公共設施的認定，不能簡單地以“位置區分說”而應當採用“功能區分說”來定義。

對於位於業主家室內的穿牆立管等排水管道，因該類設施上下貫通不具有構造上的獨立性，且系業主共同使用也不具有利用上的獨立性，若堵塞則影響整個單元的排水，故應屬於共用設施。對於公共下水管道堵塞造成損失的責任承擔，應當根據物業公司與業主之間各自義務的性質及過錯和原因力大小來確定。該案判決已經二審終審生效，判例理清了各方責任，明確了物業公司的管理維護責任，對於處理公用下水管道堵塞等引發的矛盾和小區單元樓上下鄰里糾紛具有一定的借鑑意義。

【來源：阜陽市人民檢察院】

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