想要入職房地產企業做會計，這些必須知道！

前段時間在做一個在港交所上市的房地產企業2018年年報審計專案。本期就來用通俗的語言，帶大家來學習下，房地產行業一些特殊的會計處理。

增值稅

一般企業增值稅業務有銷項，有進項，按照差額申報繳納增值稅。而房地產行業“營改增”以後，增值稅實行簡易辦法徵收，預徵率為3%，取得的進項稅票全額不得抵扣。由於房產銷售採用的是預售制度；房屋尚未交付前，可能銷售房款都已經收全了，房屋一般的建設期差不多需要2年以上。所以目前並不是等房屋交付後按照確認收入的金額來繳納增值稅。而是未交付前根據預收款金額來繳納增值稅。

案例：財經奧迪特房產專案，位於大明湖畔，總共包括5棟住宅樓，都已經預售，預收不含稅房款金額20，000萬元，2019年4月1日（並非愚人節捉弄）交付2棟樓，業主驗收透過可以確認收入金額為3，000萬元；各項會計處理如下：

2019年4月1日交付前，預收房款合併起來的總會計處理如下：

借：銀行存款 20，000。00

貸：預收賬款 20，000。00

2019年4月1日交付前，預繳稅款的總會計處理如下：

借：應交稅費——應交增值稅（簡易徵收）20，000。00*3%=600。00

借：應交稅稅費-城建稅 600。00*7%=42。00

借：應交稅費——教育費附加 600。00*3%=18。00

借：應交稅費——地方教育費附加 600*2%=12。00

貸：銀行存款 672。00

2019年4月1日交付時候，會計處理如下：

借：預收賬款 3，000。00

貸：營業收入 3，000。00

借：預收賬款 90。00

貸：應交稅費——應交增值稅（簡易徵收）3，000。00*3%=90。00

借：稅金及附加 10。8

貸：應交稅稅費-城建稅 90。00*7%=6。3

借：應交稅費——教育費附加90*3%=2。7

借：應交稅費——地方教育費附加 90*2%=1。8

特別提醒：預繳的城建稅、教育費附加不計入“稅金及附加”，日常賬務處理時，暫掛“應交稅金”科目，預繳的稅金期末餘額為負數，報表列示上不放在應交稅費，而是重分類調整，列示在“其他流動資產”

企業所得稅

與增值稅一樣的道理，不能等交付後再去計算繳納企業所得稅，那麼如何繳納企業所得稅呢？

每個地方稅務局會核定一個毛利率，一般來說會是15%，根據預收賬款餘額變動，毛利率，預交的附加稅來計算應繳納企業所得稅。

接著上述案例，房屋交付前，需要繳納的企業所得稅計算公式如下所示：

應納稅所得額=20，000。00（預收賬款餘額）*15%（毛利率）-42。00（預交城建稅）-18。00（預交教育費附加）-12。00（預交地方教育費附加）=2，928。00

應納稅額=2，928。00*25%=732。00

2019年4月1日之前，繳納企業所得的稅時，會計處理如下：

借：所得稅費用 732

貸：應交稅費——企業所得稅 732

借：應交稅費——企業所得稅 732

貸：銀行存款 732

2019年4月1日交付時，不再需要交納企業所得稅。

特別提醒：繳納的企業所得稅直接計入“所得稅費用”，而不是掛賬在“應交水費”科目。

遞延所得稅資產

經過上面一波分析，大家應該大概瞭解了房地產行業增值稅、企業所得稅的繳納方式，與一般企業存在較大的不同。一般企業不會因為繳納增值稅、企業所得稅產生遞延所得稅資產，多數只會因為壞賬準備的計提導致遞延所得稅。房地產行業由於收入、成本、費用會計確認的時點與稅務上納稅存時點存在時間差。房屋尚未交付前，就把稅給交了，就會產生遞延所得稅資產。

2019年4月1日之前，確認的遞延所得稅資產金額為（（20，000*15%-42。00-18。00-12。00）*25%=732），會計處理如下：

借：遞延所得稅資產 732

貸：所得稅費用 732

2019年4月1日交付後，根據預收款餘額計算遞延所得稅資產餘額為：（（20，000-3，000）*15%-20，000*3%*（7%+3%+2%））*25%= 619。5，衝回因為確認收入多計提的遞延所得稅資產，會計處理如下：

借：遞延所得稅資產 619。5-732= -112。5

貸：所得稅費用 -112。5

特別提醒：預交的增值稅，無論何時都不會計入損益，所以在計算遞延所得稅資產時，不需要包括在內；計算遞延所得稅資產時，一定要把思維方式調整到資產負債表的角度，不然很難理解

銷售佣金

大家都聽過說了，房地產搞銷售的，賣了多少房子，年薪百萬；支付給房產銷售代理商的佣金，在房屋未交付前，會計處理上也不應該計入銷售費用。然後稅務上，可以連同上述預交城建稅、教育費附加一樣，支付時候或是取得代理商發票時，就可以抵減應納稅所得額，產生遞延所所得稅資產。由於佣金與上述內容關聯性不強，這裡單獨進行說明。

案例，2019年4月1日前，支付給銷售代理商佣金400萬，會計處理如下：

2019年4月1日之前，支付的銷售佣金計入預付賬款，會計處理如下：

借：預付賬款——銷售佣金 400

貸：銀行存款 400

該支付的400萬可以在計算應納稅額是稅前扣除，相應的遞延所得稅資產金額為：-400*25%=-100，會計處理如下：

借：遞延所得稅資產 -100

貸：所得稅費用 -100

2019年4月1日，2個億專案交付了3000萬，相應的遞延所得稅資產餘額需要調整為：-400*25%*（200，000。00-3，000。00）/200，000。00=-98。50；這個時候對應納稅額無任何影響，只需要按照分錄進行會計處理：

借：遞延所得稅資產 -98。50——100=1。50

貸：所得稅費用 1。50