東原地產急需補上土儲短板 近期頻頻投資拿地

規模起步階段就主攻一二線城市的開發商中，發源於重慶，總部在上海的東原地產是一個典型樣本。

3月25日，迪馬股份公佈了2018年全年業績報告，旗下的房地產主業平臺東原地產實現營收121。59億，同比增長40。16%，為迪馬股份集團貢獻了93。46%的收入。

東原地產的銷售規模在過去一年也實現了快速增長。根據克爾瑞資料，東原地產2018年實現流量銷售規模為548。7億，位於排行榜的第50名；實現權益銷售規模為422。9億，位於排行榜的第59名。其2017年的流量銷售額為262。6億，位於排行榜的第72名；權益銷售額為220。2億，位於排行榜的第80名。

這意味著，2018年東原地產以翻番的速度實現了規模大跨越，進入到500億規模的房企陣營中。同時，在房地產調控限價背景下，東原以翻番的銷售增速位列行業的優等生。從銷售的流量規模看，東原地產去年以108。95%的銷售增速位於位於房企前十。

根據東原相關資料，其2018年在售主要產品上海有印柒雅、東原碧桂園，杭州印未來和璞閱，昆明璞閱，武漢閱望，鄭州閱城，成都印長江，綿陽觀天下和南京朗閱。發源地重慶仍然是東原銷售各項重要的來源之一，克爾瑞資料顯示，東原以137。5億的流量銷售額位於重慶市場第9名。

2014年借殼迪馬股份上市打通資本通道外，東原首次走出川渝、先後在武漢和上海拿地開始了全國化征程。接下來，東原還依次進入南京、蘇州、杭州等二線省會城市或者熱點二線城市開疆拓土。為了彰顯自己全國化的決心，2017年東原還將總部從發源地重慶搬遷至上海。

從每年遞增的規模營收資料看，東原地產的全國化卓有成效。但東原目前面臨的短板也很明顯，2016年、2017年為了拿專案拼規模所拿高價地的利潤並不高。

以杭州為例，2016年東原以總價18。43億，樓面價18200元/平方米，溢價率183。97%的代價競獲餘杭區未來科技城專案，創下該區域的單價地王記錄。鏈家網資料顯示，該專案最後一期銷售均價為30000元/平方米，由於這一專案大部分房源的銷售是在杭州搖號政策出臺前進行，戰績看起來不錯，但一位東原人士對介面新聞記者表示，也只不過是賺個裝修錢。

真正讓東原日子不好過的是成都專案和南京專案。在成都，東原2017年4月以總價3。48億、樓面價17200元/平方米、91。11%的溢價率競得武侯區紅牌樓一宗土地。

但隨後成都在2018年迎來歷史上最嚴限購，成都房管局對預售價格嚴格把關，多個高價地塊由於拿不到理想的價格很難開售。東原的紅牌樓專案定位高階，是全國第二個東原·印長江專案，但由於其當時在成都沒有更多在售住宅專案，為了銷售回款，專案在去年底以不到兩萬的均價售罄，這從賬面上算，很難實現盈利。

在南京，東原印長江專案拿地時間為2015年10月，這是東原在南京拿下的首個地塊。但該專案一直進展緩慢，直到去年8月才正式公開對外銷售。同時，東原在南京公司收購的寶華東原親山專案至今仍有房源在售，而按照原計劃，該專案在2017年底就應該清盤。

更重要的是，邁過了500億門檻後，東原當前急需補充糧倉以支撐未來的發展。資料顯示，截止2018年末，東原地產的土地儲備為327萬平方米。2017年末時東原的土地儲備就有311。4萬平方米，2016年土地儲備為414。9萬平方米。也就是說，東原地產當前的土地儲備緊缺，急需要再次跑馬圈地。

上述東原人士對介面新聞表示，在專案緊缺的區域，東原原本的土地投資是以一二線城市為主，但去年不得已，有區域總甚至去周邊的三線城市去考察專案。這凸顯了東原對土地的渴求。

東原近期頻頻投資拿地，也正好印證了這一事實。3月以來，東原在土地市場上發力威猛，先後競得上海奉賢區以及重慶沙坪壩區幾幅土地。

按照東原的計劃，他們期望在2020年實現千億規模。但以東原目前的土地儲備來看，很難支撐這家公司在今明兩年繼續實現大規模的增長。

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