改造拆遷下的“城中村”，弄清這些問題補償不會被壓低！

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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

各地的城中村改造拆遷近日熱度持續攀升，無疑這是“城市更新”的又一重要著力點，將會對城中村“居民”未來的居住生活產生重大且深遠的影響。那麼，

這些“新市民”究竟都在關心哪些與改造拆遷及其補償相關的問題呢？

本文，在明律師將就其中關注度高的幾個問題給出簡明扼要的答案。

【問題一：城中村改造需要具備怎樣的批覆、計劃？】

對於這個問題，我們需要明晰依據《土地管理法》規定以集體土地徵收形式開展的城中村改造的要求。

首先，以“全面改造”（即整村拆舊建新，而非修修補補的“微改造”）為形式的城中村改造拆遷專案應當符合社會公共利益的需要，具體的就是《土地管理法》第45條規定的5+1項情形。

其次，集體土地徵收專案應當符合國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃（土地利用總體規劃和城鄉規劃）和專項規劃。屬於保障性安居工程建設或者成片開發建設的，還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃。

再次，集體土地徵收專案必須獲取省政府的徵地批覆才能正式實施。按照對《土地管理法》第47條的一般性解讀，儘管徵地依法報批前徵收方可以啟動協商、評估、簽約等大量工作，但拆除房屋、清表土地、進場施工等行為卻只能在徵地正式獲批後才能實施。

“未批先拆”作為行政行為而言是缺乏法律依據的。不過在近期的實踐中，一些地方似乎有意在“試探”這一底線問題，確立了“簽約後即可不等批覆，直接拆除房屋”的程式，這不得不引起村民的高度重視。

【問題二：城中村改造與“老舊小區改造”有何區別？】

與其對比區別，不如先把城中村改造的性質、定位明確一下。

簡言之，

城中村改造專案有以下特徵：

1。“城中村”即城市中的農村，意味著其所處區位很可能已經被納入城市規劃區，且與城市國有土地毗鄰、交錯，但其自身的土地性質仍為農村集體土地；

2。對“城中村”的拆遷改造常見的只有兩種模式：一是以農村集體土地徵收開展，具有行政強制性；二是以“協議搬遷”形式開展，不具有行政強制性（廣東省“三舊改造”中的舊村莊改造很多就屬於這一類，“撤併村莊”類搬遷改造也可歸入此類）。

3。城中村改造也可分為全面改造、微改造和兩者結合3種形式，其中完全不拆房的“微改造”客觀上與“城鎮老舊小區改造”高度相似，都以“修修補補”“硬體提升”為主要工作。其餘兩種因為牽涉拆除房屋，就與老舊小區改造沒有什麼相似性了。

這樣一羅列大家就清楚了，所涉土地性質不同和實施方式不同是城中村改造與老舊小區改造的最顯著區別。凡是涉及“拆除房屋、清表土地、另行安置”的，都不是老舊小區改造；換下水管、加裝電梯、外牆保溫才是典型的老舊小區改造實施內容呢。

實事求是地講，能趕上城中村改造徵收拆遷，對村民而言總體上真是件好事。我們多次講過，拆遷是“求之不得”的事情，只能靠“命”去碰。

【問題三：城中村改造能與村集體、村委會簽約嗎？】

這類問題牽涉城中村改造的發起主體和專案性質問題。前面提到的“協議搬遷”類專案，村委會、村集體很可能聯合某開發商發起專案，村民如同意補償安置條件就需要與它們簽訂補償安置協議。

換言之，這類專案由於本質上就和政府沒有直接關係，村民想和政府籤協議也確實籤不著。

而透過集體土地徵收開展的改造專案中，村集體是農村集體土地的所有者，有權就土地補償費、安置補助費部分與徵收方簽訂徵地補償安置協議。

但農村村民住宅、其他地上附著物和青苗部分的補償則應當直接由具體的農戶（房屋、青苗的所有者）與徵收方簽約，村集體、村委會是不可無故代簽的。

需要補充的是，村集體、村委會在城中村改造專案中的確佔據著很重要的地位。對徵地補償安置方案是否提出修改意見、要求聽證，土地現狀調查和入戶評估，房屋安置人員的確認，很多工作都要著落在村兩委和村集體經濟組織頭上。

以往的一些個案中，正是由於村一級組織沒能充分發揮“代表村民”的作用，僅憑個別村民代表的“點頭”認可就輕率開具了“放棄書面意見、聽證的宣告”，從而使不符合被徵地農民利益訴求的補償安置方案矇混過關，給後續的徵拆實施工作埋下了隱患。

同時必須明確的是，村集體、村兩委都無權自行啟動徵地，無權隨意作出收回宅基地使用權的決定，無權認定村民的房屋為違建並予以“幫助”拆除，更無權對不同意簽約騰房的村民實施各種逼迫、打壓。

事實上，城中村改造拆遷恰恰是對一地“村民自治”能力和水平的檢驗，既往組織機構健全，相互信任和支援的，拆遷補償也不會有問題。在明律師一向主張農民要將功夫下在平時，這樣到了徵拆來臨的時候大家的權益才有保障。不代表村民的權益，還要村兩委和村集體幹什麼呢？

在明律師最後要提示廣大正在經歷城中村改造的村民們的是，要把好事辦好，真正讓自己得到實惠，關鍵在於對法律、政策要明晰、吃透，對自身權利要及時行使，不明白的要及時諮詢並弄清。有自己解決不了的無證房認定、補償主體資格認定等實際問題，要及時向專業律師尋求幫助，才能確保自己在拆遷過後繼續幸福安穩的生活。