中梁控股：規模增長滑坡，轉型路還長

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澎湃新聞記者 孫雯

【編者按】2020年房企業績有升有降，股東或喜或憂，但全行業須共同面對現實：商品房銷售總額摸上“天花板”；“三道紅線”“五檔分類”新規夾擊；30強房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬；全年超過400家房企破產；2021年到期債務規模預計將創歷史地突破1。2萬億大關……落實“房住不炒”要求，防範金融風險，地產行業去槓桿已成定局，規模必將讓位於可持續發展，“高槓杆、高負債、高週轉”必成絕響。

誰能適應新形勢，在新一輪競爭中佔得先機？如何轉變發展模式，提質增效，讓真實的業績與市值相匹配，讓鮮花與掌聲名副其實？部分企業已提前進行戰略調整，也有企業尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

從2017年的241。6%，到2020年的10。7%，中梁控股銷售增速嚴重滑坡。中梁官方的說法是“從規模導向轉向了有質量的增長”，這意味著規模降速是其主動的選擇；然而，從目前中梁產品、服務的質量和滿意度來看，“有質量的增長”這條路還很長。

中梁控股（02772。HK）日前釋出公告，披露公司2020年12月的若干未經稽核營運資料。2020年，中梁控股累計合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約人民幣1688億元，合約銷售面積約1350。6萬平方米。

根據克而瑞日前釋出的2020年房企銷售排行榜，中梁控股列第20位。

公開資料顯示，中梁控股1993年創立於溫州。2016年，中梁將大本營遷至上海，開始了大規模的擴張，並於2019年7月16日正式登陸港交所。

招股書及2019年年報顯示，2016年到2019年，中梁控股合約銷售額分別為190億、649億、1015億、1525億元，2017年到2019增長幅度分別約為241。6%、56。4%、50。2%，三年複合增長率超過100%。

雖然2020年1688億元的銷售額完成了中梁年初設定的目標，但增速降為10。7%，是4年來最低的一年。

2020年最後一天，中梁控股在其官網發文（標題為《奔向2021|中梁控股業績穩居行業20強，圓滿完成年度目標》）稱：“黑馬”、“小碧桂園”、“高週轉”這些都曾是外界給中梁控股打上的標籤，但這些標籤如今已逐漸褪去，自去年（2019年）上市以後，中梁控股就已經從規模導向轉向了有質量的增長。

當前可見的是，規模增長的滑坡已成現實，“有質量的增長”遠未實現。

據澎湃新聞記者不完全統計，在中梁控股高速發展的2017年至2020年，其旗下九江中梁首府、鹽城中梁聚龍首府、溫州中梁壹號院、張家港中梁壹號院、紹興中梁贊成悅賢府、長沙市寧鄉中梁首府、贛州市中梁南山院、無錫宜興中梁壹號院等多個專案，曝出被各地監管部門通報批評、約談、責令停工整改，以及業主投訴維權等，主要原因涉及安全生產、虛假宣傳、房屋質量、收費不合理等。

2020年，僅在合肥一地，中梁控股旗下專案就多次被合肥市住建局通報。

2020年12月24日，中梁控股旗下合肥梁錦企業管理諮詢有限公司（下稱“合肥梁錦”）合肥XZQTD235地塊（一標段）專案因安全生產隱患，被合肥市城鄉建設局作為典型案例通報。

同樣是合肥梁錦建設的聽悅灣XZQTD235專案，也曾因安全產生隱患於2020年5月被合肥市城鄉建設局通報批評，責令全面停工整頓，列為重點監管物件。

再往前，2020年4月28日，中梁控股旗下合肥中梁築信置業有限公司（下稱“中梁築信”）建設的合肥市美好花園專案發生生產安全事故，造成1人死亡。合肥市城鄉建設局責令中梁築信所有在合肥建設的專案全部暫停施工，開展安全隱患排查整改。同時，該局約談中梁築信，在會上進行警示教育，並責令其在全市安全例會上做反思發言。

針對部分專案因各種問題導致的投訴維權事件，中梁控股執行董事兼聯席總裁陳紅亮此前也曾公開表示，“這是我們的短板，對於類似問題我們是不迴避的，也在三四線城市著手處理類似問題，包括透過嚴管控、產品標準化等方式解決這些問題。”

根據億翰智庫研究報告，截至2020年6月底，中梁控股淨負債率為69。9%，較2019年底上升4。3個百分點。有息負債總額為528。1億元，較2019年底上升31。4%。“總體來看，中梁控股財務狀況呈改善的態勢，但短債佔比以及融資成本過高等問題仍然存在。”報告稱。

從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側到資金供給側，監管進一步升級。全行業去槓桿，未來房企傳統業務發展的著力點將是提質增效。對於中梁控股而言，提質增效不是一蹴而就的。