買房的坑系列：在建工程抵押

張三買房系列，第一篇。

張三買了套期房。籤合同的時候，沒仔細看內容，置業顧問又很“細心“的把只需要簽字的頁給一一翻開，張三也就只管一頓簽字+蓋章。

過了幾個月，貸款審批通過了，月供也還了幾期了。一個無聊的週末，孩子剛剛午休，隨手翻起了合同，然後就發現了“

在建工程抵押

”。什麼情況？我房子被開發商抵押了？

在建工程抵押是什麼？

根據97年釋出的《城市房地產抵押管理辦法》，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

簡單翻譯就是，開發商要建房子，但沒有錢了，可以從銀行貸款，但需要把買的土地和已投入的資產抵押給銀行。這種抵押，算是目前開發商建房的基本操作。除了真的不差錢的房企，大部分開發商都會這樣操作。

已抵押的房子為何還能銷售？

好了，這裡就會有新的問題，既然開發商已經把土地抵押給銀行，那為什麼還能賣給我們？尤其是貸款買房的人，還需要將房子抵押給銀行才能申請房貸。

針對這種情況，《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條也有說明，“

經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。”

也就是說，只要銀行同意，開發商還是能夠出售房子的，畢竟開發商也需要賣房子才能收到錢，才能還銀行的貸款。

張三又仔細看了看購房合同的附件，確實有這塊的描述。

舉例一個詳細的函件：

“我行與xx地產公司簽訂的抵押合同，抵押人xx地產公司所提供的抵押房產在抵押期間可以出售，可以辦理產權手續，售房時xx地產公司另行與我行簽署他項權登出證明與售房資金專儲證明，明確資金流向，如不簽署，出現問題由xx地產公司負責“。

舉個真例項子

瞭解到這些，張三又多了一層疑問：開發商如果出問題了，還不上銀行的抵押貸款，那這房子到底是歸誰所有？是購房人還是銀行？銀行作為抵押權人，是否可以直接處置這個房子？

我們來看一個真實發生的例子。

原告：中國農業銀行股份有限公司哈爾濱道外支行（以下簡稱銀行）

被告：哈爾濱中財房地產開發有限公司（以下簡稱開發商）

事實概述：

2003年7月29日，銀行和開發商簽訂《借款合同》，開發商向銀行借款1600萬元，用於地產工程，擔保方式為抵押。

同日，雙方簽訂了《抵押合同》，開發商以其開發的在建房屋提供抵押擔保。

合同簽訂之後，銀行向地產商發放1600萬元借款。

然後，借款到期後，開發商沒有還款。

後面銀行向房產交易中心出具了一份《關於允許抵押人繼續售房的函》。內容可參考上面的舉例。

開發商根據此函，賣出了35套房產。其中10套辦理了產權手續，25套沒有辦理產權手續。

2013年11月18日，銀行向法院提起訴訟，要求開發商立即償還本金和利息。如果不能償還，銀行將拍賣那35套房子。

終審結果：

銀行敗訴。

理由是，銀行出具了《關於允許抵押人繼續售房的函》，同意轉讓抵押物，就視為放棄了抵押權，此時銀行對房子已不再享有抵押權。銀行只能要求開發商還錢，但不能再對房子行使權利。

透過上述例子，購房者是安全的，銀行無法拍賣房子。張三暫時能放下心來。

其他的坑

但是，現實世界中，買房的道路不可能一帆風順。

從上面的例子來看，銀行吃了虧，貸款無法收回。但有些銀行，早早發現了開發商有可能違約，提前先把錢扣了下來。

這就是西安軟體新城蘇寧雲著和廣發銀行的故事了。

眾所周知，蘇寧爆雷了，而蘇寧從廣發銀行申請了抵押貸款，同時廣發銀行還是蘇寧雲著專案的資金監管銀行，也就是說所有購房款都要先打入監管賬戶。銀行擔心壞賬，擅自從監管賬戶划走了一些錢。

這種情況，如果專案無法交付，那倒黴的又是購房者了。