小資家資訊：新舊房地產估價規範對比

文章來源：小資家

估價原則原規範中沒有區分市場價值型別的估價原則和其他估價目的及價值型別下的估價原則，僅僅以合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價時點原則，作為房地產估價中應遵循的原則，而新規範則進行了區分並且強化了獨立客觀公正原則，將其提至各原則之首，成為房地產估價中應遵循的原則之一，也凸顯了房地產估價師職業道德運用在實踐估價中的具體要求，對於其他估價目的及價值型別下的估價原則可相應增減，但不能隨意，而且特別針對房地產抵押估價，強調將謹慎性原則正式列入房地產規範。

最高最佳使用原則，在新規範中須同時滿足四個條件：法律上允許、技術上可能、財務上可行、價值最大化。實踐中往往忽視法律上允許，甚至認為與合法原則是衝突的，新規範進一步釐清了概念。另外在最高最佳使用原則下，估價師是站在房地產權利人還是意向取得者的角度，對估價物件依法享有的開發利用權的理解也會存在不同，因此新規範進行了區分。

新規範針對評估實踐中大量存在的房屋登記用途、土地登記用途及規劃用途之間不一致，同一房地產按照不同用途進行估價時價值存在差異較大等情況提出相關指導意見：（1）在有政府或相關部門認定的情況下，應按政府或其他相關部門認定的用途進行估價；（2）沒有政府及相關部門認定的用途，存在上述不一致，可根據估價目的或最高最佳利用原則選擇其一進行估價，對於實際用途與房屋登記用途、土地登記用途、規劃用途不一致的，應根據估價目的合理確定估價所依據的用途。該意見的提出對房地產估價師在房地產估價特別是國有土地房屋徵收評估中規避自身風險具有重大意義。

2．估價程式新規範增加了受理估價委託、稽核估價報告、交付估價報告三個步驟（見表1），其中估價委託中明確了估價委託書、估價委託合同的簽訂要求，除採用批次估價的專案外，可以只有一名估價師全程參與、實地查勘、撰寫報告，但報告簽署必須兩名。在估價程式各個環節中，新規範比原規範更加細緻。如資料收集方面，由於估價實踐中存在以假證或者影印件隱瞞估價物件權屬狀況的現象，新規範明確提出當估價委託人為估價物件權利人時應檢視權屬證明原件、核對影印件，不得僅憑影印件進行判斷或假定權屬狀況。在實地查勘方面，新規範要求估價人員拍攝內外部狀況和周圍環境狀況影視資料，製作實地查勘紀錄以真實客觀反映估價物件並簽名加以確認，對於估價物件存在房屋安全、環境汙染、建築面積等估價專業以外的問題，需要藉助其他相關專業機構或專家的意見，也需要在估價報告中進行說明；無法進入內部查勘時，要求在估價報告中具體說明並分析原因，內部狀況則作為估價假設在報告中說明。新規範這一部分內容借鑑了《資產評估準則利用專家工作》，對於超過估價人員專業能力範圍的業務，要藉助外部專家。對於日益複雜的估價業務，如城市更新中涉及年代久遠又缺乏權屬原始證明的房產評估，面積大小的確定是估價機構繞不過去的問題，按照以往的處理方式，仍以政府相關檔案為準，但存在專業性不足等問題，新規範中的明確要求使得估價機構在完成相關工作時底氣更足，規範了工作流程。對內部稽核流程進行規範，要求機構在交付報告前要對內容和形式進行審查核定，形成稽核記錄，記錄相關意見、結論、日期及人員，透過內控的方式規避房地產估價師及估價機構潛在的風險。

估價方法估價方法的適用性分析，針對方法選用作了詳細講解，也對原規範中的“宜選用兩種方法”進行了修改。明確若估價物件僅適用一種估價方法進行評估，可只選用一種估價方法進行估價，適宜選用所有適用估價方法進行估價則不能隨意取捨，必須取捨則應在估價報告中說明並陳述理由。原規範中的市場比較法修訂為新規範的“比較法”，步驟也不盡相同，調整了不宜選為可比例項的情況其他非正常的交易——房地產估價師對於基本估價方法——收益法的運用已經非常熟練，因此新規範對收益法調整了估價步驟，將不同的估價內容區分為全剩餘壽命模式和持有加轉售模式兩種，持有期則借鑑國際上通用的做法，按照5年到10年的期限加以確定，同時針對商服型房地產、生產型房地產及自用或尚未使用的房地產各種情況下的淨收益，細化收益法模型。

原規範用房地產合一收益法測算時，對於土地剩餘壽命長於建築物經濟壽命的情況僅採用孰短原則加以判斷，直接採用建築物經濟壽命作為收益期，忽視剩餘期限土地使用權價值；新規範則增加了自收益期結束時起計算的剩餘期限土地使用權價值規定，考慮的內容更加完整，客觀上也要求房地產估價師需更深入地掌握土地估價內容。

在舊規範中，成本法沒有進一步細化土地成本的構成、土地成本及建築物重置成本的測算方法，估價師在採用成本法測算時缺乏相關指導；新規範對上述內容進行細化和修改，使估價師對不同地區、不同型別土地成本的測算更有針對性。原規範中雙倍餘額遞減法借鑑會計中關於固定資產加速折舊方法，但在估價中很少運用，主要體現在房地產作為生產性用 房這一方面，而實踐中對於該型別加速折舊的一般是採用縮減其經濟壽命的處理方式，因此新規範給予刪除，並明確提出建築物折舊計算可選用年齡一壽命法、市場提取法及分解法等更具操作性的方法。新規範大幅調整了原規範中假設開發法的估價步驟，新增假設開發法估價前提（業主自行開發前提、自願轉讓前提及被迫轉讓前提），並需要根據估價目的、估價物件所處開發狀態進行選擇。

假設開發法運用於在建工程上時，由於原規範對估價前提沒有相關規定，因此在估價實踐中一般以業主自行開發或自願轉讓前提進行假設，大多數估價技術報告裡面也未對相關假設前提進行描述，這種處理方式在房地產估價物件價格處於相對穩定的狀況下是合理的，但如果房地產市場發生重大變化則顯然不適應上述前提。假設某商品房建設期需3年，估價時點已建設2年，由開發商續建完成只需1年。

但如果該在建工程要被人民法院強制拍賣或變賣，則還應加上由現開發商轉為其他開發商“換手”的正常期限，例如需要辦理有關變更等交接手續，相當於產生了一個新的“前期”。假設需要“換手”的正常期限為0。5年，則該在建工程的後續建設期為1。5年。在“換手”的情況下，不僅會有上述的一個新的“前期”通常還會發生新的“前期費用”因此，在估算後續必要支出時，還應加上這部分“前期費用”顯然在建工程需被迫轉換的前提下，其評估價值與正常的在建工程評估價值是有差別的。採用假設開發法進行測算在建工程價值時，不能不顧估價前提，以上被迫轉換的情況下，就要增加新的“前期費用”這一項。另外新規範還對開發經營期、後續必要支出、靜態和動態分析法中各項引數的計算進行了說明

在舊規範中，成本法沒有進一步細化土地成本的構成、土地成本及建築物重置成本的測算方法，估價師在採用成本法測算時缺乏相關指導；新規範對上述內容進行細化和修改，使估價師對不同地區、不同型別土地成本的測算更有針對性。

原規範中雙倍餘額遞減法借鑑會計中關於固定資產加速折舊方法，但在估價中很少運用，主要體現在房地產作為生產性用房這一方面，而實踐中對於該型別加速折舊的一般是採用縮減其經濟壽命的處理方式，因此新規範給予刪除，並明確提出建築物折舊計算可選用年齡一壽命法、市場提取法及分解法等更具操作性的方法。新規範大幅調整了原規範中假設開發法的估價步驟，新增假設開發法估價前提（業主自行開發前提、自願轉讓前提及被迫轉讓前提），並需要根據估價目的、估價物件所處開發狀態進行選擇。

假設開發法運用於在建工程上時，由於原規範對估價前提沒有相關規定，因此在估價實踐中一般以業主自行開發或自願轉讓前提進行假設，大多數估價技術報告裡面也未對相關假設前提進行描述，這種處理方式在房地產估價物件價格處於相對穩定的狀況下是合理的，但如果房地產市場發生重大變化則顯然不適應上述前提。假設某商品房建設期需3年，估價時點已建設2年，由開發商續建完成只需1年。但如果該在建工程要被人民法院強制拍賣或變賣，則還應加上由現開發商轉為其他開發商“換手”的正常期限，例如需要辦理有關變更等交接手續，相當於產生了一個新的“前期”。假設需要“換手”的正常期限為0。5年，則該在建工程的後續建設期為1。5年。在“換手”的情況下，不僅會有上述的一個新的“前期”通常還會發生新的“前期費用”因此，在估算後續必要支出時，還應加上這部分“前期費用”顯然在建工程需被迫轉換的前提下，其評估價值與正常的在建工程評估價值是有差別的。採用假設開發法進行測算在建工程價值時，不能不顧估價前提，以上被迫轉換的情況下，就要增加新的“前期費用”這一項。

另外新規範還對開發經營期、後續必要支出、靜態和動態分析法中各項引數的計算進行了說明。