王殿明說法 第二十期 購買拆遷安置房買賣合同是否有效？

案情回顧：

2015年8月，張某和某房產開發公司簽訂《房屋拆遷補償安置協議書》，協議約定該公司補償給張某安置房一套，該安置房位於昌平區天通苑，面積95平方米。

張某與妻子協商後，於9月10日與王某簽訂《房屋買賣合同》。合同約定，張某將該套安置房出售給王某，房屋價款237萬元，張某取得產權證後10個工作日內協助王某辦理過戶手續。

合同簽訂後，王某向張某支付定金30萬元；9月15日王某向張某另支付100萬元首付款，並約定剩餘款項在過戶當日還清。

2016年7月份，張某取得房屋產權證，王某得知後催促張某10天內協助辦理房屋過戶手續。但因房價上漲，張某遲遲不予辦理。王某擔心張某又將房屋轉賣給他人，於是找到北京市同創律師事務所王律師尋求法律幫助。

律師意見：

王律師審查合同後，認為張某沒有按照合同約定辦理房屋過戶手續，構成違約，於是在接受王某的委託後，將張某訴至北京市昌平區人民法院，並向法院提交房屋買賣合同等證據材料作證。

但張某收到法院出庭通知後，向法院提起反訴，要求確認該房屋買賣合同無效。張某認為安置房在未取得房屋產權證之前不允許轉讓，據此簽訂的房屋買賣合同應當認定無效。

昌平區法院受理後將本訴、反訴合併審理；

王律師針對張某的訴求提出自己的答辯意見，認為張某的訴求缺乏法律依據，應當駁回，同時又向法院提交北京市安置房相關買賣政策材料佐證：

第一，該安置房是因動拆遷而配置的房屋，法律對此類房屋買賣並未作出限制性規定，根據民法的意思自治原則，在法律未作出禁止性或限制性規定的情況下，當事人達成合意買賣安置房屋是符合規定的；

第二，合同是否有效要根據合同法規定的無效以及可撤銷事由認定，與物權變動沒有必然聯絡。即使法律對於安置房買賣作出限制性規定，在不違反合同法第52條合同無效的情況下，也不影響其買賣合同的效力。

律師結論：

根據相關政策，拆遷安置房屋一般分為兩類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價位房。此類房屋產權雖屬於個人所有，但在取得所有權的5年內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷購買的中低價位房。該類安置房和一般商品房買賣流程基本相同，屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

被拆遷人買賣將來可能取得所有權的拆遷安置房屋，法院不得以出賣人未取得所有權為由認定合同無效。出賣人在合同履行期限內仍未取得所有權致使合同無法履行的，應承擔違約責任；在合同履行期取得所有權的應當繼續履行合同。

法院判決：

北京市昌平區人民法院經審理，支援了王律師的代理意見，作出以下判決：

1。張某和王某2015年9月10日簽訂的《房屋買賣合同》有效，張某自本判決生效之日起7個工作日內協助王某辦理房屋過戶手續；

2。本案訴訟費用由張某承擔。

我們只會做精品！