案例裁判思維如何指引不動產登記工作？

不動產登記工作是行政登記制度的重要組成部分。其涉及對不動產權利的固定、公示、確認等法定職能，事關人民群眾和相關企事業單位的物權保護等利益問題。故不動產登記糾紛已構成行政訴訟司法實踐的一個重要分支。在最高人民法院的相關司法檔案中，專門設定有“行政登記”類案由事項。

司法案例裁判思維之所以對行政登記工作具有指引價值，是因為某項登記行政行為一旦涉訴，則其原在行政法範疇內的執行力和公定力將處於“效力待定”狀態，其法定效力無論是被撤銷或維持，均取決於司法裁判的終極結論。

任何司法裁判主文結論的做出，均依賴其裁判思維的支撐。因此，司法裁判主文結論及其裁判思維可構成具有指引價值的“先例”。其中，一部分案例經最高人民法院審判委員會決定，可被上升為“指導性案例”，此類案例具有強制參照效力，各級人民法院在審理同案或類案時，均要考慮指導性案例裁判思維的約束力。同時，未被納入指導性案例的普通先例，其裁判思維也是各級人民法院的參考依據。本文重點研判不動產登記工作中司法裁判思維的指引價值。

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應當重視並正確運用不動產登記糾紛的案由規則

《最高人民法院印發〈關於行政案件案由的暫行規定〉的通知》規定，行政案件案由分為三級：第一級案由為“行政行為”，是指行政機關與行政職權相關的所有作為類和不作為類糾紛。第二、三級案由是對第一級案由的細化。第三級案由主要按照法律法規列舉的行政行為名稱以及行政行為涉及的權利內容等進行劃分。目前，最高法院列示的第二級案由包括：行政登記、行政確認、行政賠償及不履行職責、公益訴訟等23類案由。應注意，在第三級案由中應當優先適用第三級案由，只有在無對應的第三級案由時，方可適用第二級案由；在第二級案由仍然無對應的行政行為名稱及型別的，則適用第一級案由。

在“行政登記”第二級案由體系之下，涉及不動產登記類的第三級案由至少包括房屋所有權登記、集體土地所有權登記、森林林木所有權登記、土地承包經營權登記、建設用地使用權登記、宅基地使用權登記、海域使用權登記、水利工程登記、居住權登記、地役權登記、不動產抵押登記等11類被納入不動產統一登記制度的案由型別。相關自然資源權屬確認與登記事項也是不動產登記工作的重要組成部分。因此，涉及“行政裁決”第二級案由體系下的第三級案由，也與不動產登記糾紛具有直接關聯性。如，土地、礦藏、水流、荒地或者灘塗權屬確權，林地、林木、山嶺權屬確權，海域使用權確權，草原權屬確權，水利工程權屬確權等行政裁決與登記糾紛。此外，礦業權登記事專案前雖暫未被納入不動產統一登記制度體系中，但礦業權登記是不動產管理制度的一個重要分支，司法實踐中對該類不動產行政登記案由也應給予高度重視。

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應當重視具體案例裁判思維的價值指引作用

根據《不動產登記暫行條例》的規定，在不動產登記工作中可能涉及對登記行政行為相對人與利害關係人的利益關切，故這兩類主體享有對不動產登記行政行為提出異議、複議及行政訴訟的權利。

但是，在如何精準界定利害關係人方面，目前的不動產登記制度並未給出具體的甄別規則，故在不動產登記實務工作與應訴事項中如遇有此類“障礙”時，需要重視司法案例裁判思維的價值指引作用。

例如，最高人民法院在《租賃人與土地轉移登記之間並無法律上的利害關係—— 武玉明、馮豔訴張家口市政府土地登記案》之行政裁定書的“本院認為”中認定：《行政訴訟法》第25條規定的“利害關係”應限於法律上的利害關係，一般應僅指行政法上的利害關係。只有相關行政法要求行政機關在做出被訴行政行為時必須對某人的特定權益予以考慮甚至必須予以保護時，才能認定法律上利害關係的存在。否則，即便某人客觀存在某種合法權益，但該權益並不在行政法要求行政機關考慮的範圍內，亦不能認定法律上利害關係的存在。從《土地管理法》及有關規定上看，關於辦理土地轉移登記及頒發國有土地使用證當中行政機關是否考慮原租賃權的問題，並無明確要求。結合合同相對性原理，租賃權人可基於租賃合同要求對方履行合同或者追究其違約責任，但不能對抗原權利人處分土地的權利，也不能阻止買受人獲得土地使用權，行政機關基於上述處分做出轉移登記時當然也無須考慮租賃人的意見。因此，租賃人與土地轉移登記之間並無法律上的利害關係。一、二審法院駁回針對不動產登記機構的起訴，並無不當。據此，最高人民法院駁回了當事人的再審申請。

顯然，諸如上述司法裁判思維對不動產登記行政行為法律效力的穩定性具有極強的保護價值，故不動產登記機構無論是在登記實務工作中或是在相關行政應訴事項中，均要重視司法案例裁判思維的價值指引和參考效力。

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應當注意參考案例的效力層級和援引規則

並非所有的同案、類案司法案例均具有同等的參考效力，而是要注意區分不同案例的“效力層級”問題。也即，當案例之間的裁判思維存在牴觸性或相互否定性現象時，應當按照“就高不就低”的原則，優先選擇效力層級更高的案例作為不動產登記實務工作或應訴抗辯的參考依據。

我國的案例指導制度目前尚未上升到法律層級的授權，而是司法改革政策的產物。2008年12月中共中央政治局透過的《關於深化司法體制和工作機制改革若干問題的意見》指出，將案例指導制度作為國家司法改革的重要內容。2010年11月，最高人民法院制定頒佈《關於案例指導工作的規定》，正式建立案例指導制度。

在不動產登記實務工作和司法應訴抗辯事項中，當參考案例存在裁判思維牴觸情形的，則應適用下列案例甄別與援引規則：一是指導性案例的參照效力高於其他案例；二是指導性案例中的在後案例效力高於在先案例；三是最高人民法院《公報》案例效力高於普通案例；四是最高人民法院審判監督案例參考效力高於其普通案例；五是最高人民法院普通案例的參照效力高於地方法院案例；六是地方各級法院案例效力應當服從於審判機關的級別制度，但某地方法院的案例被上升為指導性案例或公報案例的除外；七是在後指導性案例與在先《公報》案例存在衝突的，則優先援引在後指導性案例；八是在後審判監督案例須受在先指導性案例約束，除非該在後審判監督案例本身被確認為指導性案例。

筆者認為，案例裁判思維會反向輻射並影響行政登記制度的執行狀態，故應考量裁判思維的價值指引力。這將有助於提升登記行政行為自身的公定力及執行力。

以上僅代表個人觀點

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作者：師安寧

新媒體編輯：陳平 馬康