2022年買房，到底是“撿漏”還是“智商稅”？看完才明白，很實用

其實當聊起房價，大家都能說上三兩句，畢竟未來房價變化無非兩點：漲、跌。關鍵是各有各的道理，張三說最近20年，房價始終漲多跌少，那麼從2022年起，房價必然還會上漲，可是李四卻認為，經過一輪又一輪的上漲，房價已處於高位，不再有上漲空間。仔細想來，這兩種觀點都沒錯，畢竟大家都是猜，結果是什麼，那麼只能由老天爺決定。

可是，我認為是否應該買房，關注點不能放在房價本身，這樣太片面了，換句話說就是買房到底是“撿漏”還是“智商稅”，主要取決於兩點

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在此之前，先來和大家說一下，此前社科院連續7年預測房價漲幅，堪稱“房價神預測中心”。按照社科院在12月中旬釋出的報告顯示，預測2022年全國房價漲幅在-3%到3%之間。很明顯，相比較往年，房價漲幅已經放緩，甚至是近六年的最低水平，例如此前社科院的預測：2019年房價漲幅為7。2%、2020年為6。1%、2021年為5。1%。而即便是明年房價漲幅按照最高3%計算，從買房角度來說，也並不划算，

第一、買房不能只關注房價，而忽視了持有成本。

按照國家統計局資料顯示，截止到11月底，全國商品房銷售面積達15。81億平，銷售額也達到了16。17億元，算下來單價為10227元/平。假設你購買一套面積百平的房子，按照首付四成計算，每年還貸成本大約是總房價的4。3%，如果再加上物業費、停車費以及折舊費用等，持有成本明顯大於房價漲幅，實際上是虧本的。

第二、買房沒有細分到區域、小區。

其實很多人在買房的時候，過度關注房價，並沒有仔細選擇城市區域和小區。就以無錫為例，經開區和梁溪區無疑是“房價天花板”，但是從發展角度來看，梁溪區的優勢在於生活配套，而經開區的優勢則是發展潛力。更為關鍵的是梁溪區發展時間較長，待開發土地面積較小，而地價和房價更像是“麵粉和麵包的關係”，沒有充足的土地支撐，後期房價上漲週期勢必會延長。

在二手房方面，因為經開區發展較晚，二手房價格基本都在2。5萬/平以上，而大家在買房的時候，可以先把二手房小區按照房齡分成“五年內和五年外”，在預算充足的情況下，優先考慮房齡小於五年的房子，這類房子的小區綠化更高、周邊配套更好，但缺點就是房價偏高，如果預算有限，那麼就要考慮房齡大於五年的房子了，這類房子的價效比更高。

隨著樓市逐漸分化，例如按照經濟學家馬光遠的觀點，今後買房要關注“三個20%”。其實想在無錫買房，總價200萬是房屋總價的一道坎，例如總價低於200萬，可以選擇錫山東亭、安鎮、雲林等街道，以及惠山劉潭、洛社、錢橋等，以及新區部分街道，

這些區域的房價相對偏低，再加上無錫樓市發展更強調“商圈化”，周邊諸如生活、娛樂、教育等配套都很齊全，能夠滿足生活需求。

接下來就是選擇小區或樓盤，其實很多人在這個時候，就不知道該怎麼選擇了。原因很簡單，因為很多小區並沒有太大不同，其實選擇小區或樓盤並不難，主要有兩點需要注意：1、小區的衛生和綠化，這不僅能夠反映出小區環境的好壞，更關鍵的是物業負不負責任，要知道在居住的時候，如果物業不盡責，自己的居住水平勢必會受到影響。

2、小區相對應的資源是什麼。不可否認，現在相當部分人買房的原因除了居住之外，更多是為了享受相應的資源。就以教育為例，很多城市仍然是“一個學校對應幾個小區”，也就是說某個小區只能上某個學校。因此，如果你是因為子女教育而買房，那麼在確定小區或樓盤的時候，就要把這點放在首位。

在確定小區或樓盤之後，就要按照你的總價選擇戶型，就以無錫經開區的小區為例，同樣是面積89平的小三房，但是戶型卻包含兩種：邊套為3開間朝南、中間套為2開間朝南。

從戶型角度來說，建議優先考慮3開間朝南的邊套，原因很簡單，因為在選擇戶型的時候，“開間長度大於進深可以增加屋內的採光率”，也就是說3開間朝南戶型的採光效果優於2開間朝南戶型。

除此之外，屋內的採光效果還和樓棟有關，目前無錫大多數小區都以總高超過30層的高層住宅為主，可是因為受到樓間距的影響，很多樓棟都出現採光不好的情況，因此在買房的時候，除了關注上面提到的房價、資源、戶型之外，也要著重考慮樓棟。那麼問題來了，如何選擇樓棟呢？

在這裡，給大家提供一個方法：2/3法則。簡單來說，就是優先考慮樓棟總高的2/3樓層，這類樓層相對適中，既沒有低樓層的蚊蟲問題，也沒有高樓層的噪音問題。舉個例子，你想購買的房子總高是33層，那麼你可以先看看22層，屋內的採光效果也很好，同時還沒有低樓層和高樓層的問題，但缺點就是價格相對偏高。

總而言之，想知道從2022年起，買房是“撿漏”還是“智商稅”，單單關注房價是遠遠不夠的，除此之外，在買房的時候，也要著重關注區域、樓層、小區情況以及樓棟等方面。

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