沉睡土地盤活 首開股份更新通州“畫家村”裡的集體土地新思

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在北京城市副中心，有一箇中國最大的自由藝術家群落——通州區宋莊鎮小堡村。

上個世紀九十年代，越來越多的藝術家在這裡安營紮寨，因此，這裡也被稱作“畫家村”。

過去二十多年，受畫家和他們的作品影響，小堡村從一個京郊村落名遍世界；現如今，這個村落又因一場城市更新，再度引發市場關注。

最新訊息顯示，小堡村城市更新專案將於2023年開工建設，由首開股份參與打造，總投資約9。5億元。

更新後，專案將打造成為“蜂糖藝術街區”，是一個集合藝術商街、藝術家工作室、蜂糖美術館、醍醐音樂會堂、國際畫材中心、藝術酒店等功能於一體的藝術特色文化商業街區。

對首開股份而言，以集體土地更新改造的方式建設特色小鎮，無疑是一次大膽的嘗試，但此次實驗成果如何，仍待檢驗。

新玩法

近兩年，在政策支援下，越來越多房企開始探索集體土地的新玩法。

最新訊息顯示，首開股份參與的通州區宋莊鎮小堡村集體土地城市更新專案將於2023年開工建設，2025年建成開業，該專案命名為“首開蜂糖藝術街區專案”。

資料明確，該專案位於通州區宋莊鎮小堡村，距北京副中心行政辦公區5公里，佔地4。7萬平方米，土地性質為集體產業用地。

在上述專案範圍內，原本的經營業態主要以藝術家工作室、藝術機構辦公、畫材交易以及零散、低端的商業為主，房屋建築均為農民自建房、閒置工業廠房、自建多功能工作室，建築品質較低、缺乏規範統一管理。

而此次，首開股份計劃透過城市更新的方式，打造一個集合藝術商街、藝術家工作室、蜂糖美術館、醍醐音樂會堂、國際畫材中心、藝術酒店等功能於一體的藝術特色文化商業街區。

有分析人士告訴觀點新媒體，“在鄉村振興的背景下，農村集體建設用地是未來用地的新領域”。

同時，該人士強調，外來資源與村集體合作建設特色小鎮、商業街區，在盤活閒置土地資源的同時，能夠大幅降低企業拿地成本，這種模式或將成為未來發展的重點。

實際上，早在2017年，北京市就率先探索集體土地建設和入市，不過，彼時集體土地更多應用在租賃住房方面，政策支援下，包括萬科、首創、首開等多家企業紛紛試水集體土地租賃住房。

隨後，2020年9月，國家發改委明確，允許特色小鎮穩妥探索農村集體經營性建設用地直接入市交易，2022年，國家全面推進農村集體經營性建設用地入市改革……

相比於租賃住房，特色小鎮對企業綜合能力要求更高，所以，即便有政策支撐，企業的參與意願仍舊較低，而此次首開股份率先試水集體土地建設特色小鎮，無疑是一次大膽的嘗試。

不過，分析人士認為，企業此番並非推倒重來，而是以更新改造的方式煥新小堡村，既能延續專案的歷史根脈，也能提質升級，或能進一步提高專案的成功率和可行性。

據瞭解，首開股份最早在2022年7月介入上述專案，不過，彼時的訊息提到，專案綜合實施方案還在稽核階段，建設方案也正在最佳化。

不久之後，市場訊息傳出，小堡村改造提升方案已基本完成，預計年內開工。

但伴隨著2022年走向尾聲，專案開工的訊息遲遲未至。如今，2023年啟幕，市場傳來最新訊息稱，上述專案計劃在2023年內開工建設，2025年建成開業。

但開工僅僅是開始，接下來首開與小堡村要走的路還很長。

計算題

實際上，特色小鎮、商業街區、田園綜合體等文旅新業態集聚優質資源形成的特色化產業叢集，能夠助力鄉村振興、平衡大中小城市的協調發展，近幾年得到了大力的推崇。

根據國家住建局公佈的資料，目前，國家級特色小鎮一共403個，其中第一批127個，第二批276個。此前，國家還明確提出，到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮目標。

在市場火熱的趨勢之下，特色小鎮也萌生出各式各樣的矛盾，比如盲目造景、同質化、忽視地域優勢與產品持續創新。更重要的是，商業街區、特色小鎮等存在前期投資大、運營難度大且回報週期長的難點。

不可否認，此次首開打造的蜂糖藝術街區專案同樣需要面臨此類問題。

不過，與普通的文旅專案不同的是，上述專案是利用集體土地來更新改造，而集體土地最大的優勢是開發單位能夠節省土地獲取的成本。

據瞭解，此次專案的總投資約9。5億元，由首開股份全資子公司北京首開商業管理有限公司與北京宋莊投資發展有限公司（通州區宋莊鎮人民政府下屬公司）合資成立的專案公司北京首開宋莊商業管理有限公司作為專案運營主體。

據現行政策要求，在土地權屬不轉移的情況下，專案公司擬以向小堡村經濟合作社提供借款方式獲得小堡村集體產業用地40年經營權，在專案建設期間，專案公司合計向經濟合作社提供借款，專項用於專案的房屋騰退及建設。

也就是說，小堡村經濟合作社提供地塊40年的經營權，而首開股份負責投資、建設以及專案建成後的商業運營及物業管理。

整體的投資方面，首開股份在上述專案的投入主要集中在開發、建設階段，土地成本幾乎可以忽略不計。

分析人士強調：“過往企業透過招拍掛、收併購獲取土地，需要支付較高的土地出讓金，但在集體土地模式下，企業無需提交土地出讓金，土地獲取成本明顯更低。”

根據第三方資料測算，一個商業街區專案的投資額至少要50億元，資金回報週期一般需要20至30年。但集體土地模式下，企業前期投入較低，整體時間成本至少縮短二分之一，這就使得專案能夠獲得一個比較正常的投資回報。

不過，減少土地成本的同時，意味著企業不具備地塊的產權，且受集體土地特殊性質的影響，在未來的受益分配上，企業需要優先保障農村集體經濟組織的利益，與農村集體經濟組織共同分配收益。

如此一來，蜂糖藝術街區註定是一個細水長流的專案。

針對上述模式，該公司亦曾強調：“我們從一開始就沒打算掙快錢，而是希望紮紮實實創造新的盈利模式，透過這種合作開發模式，在土地權屬不轉移的情況下，村集體實現了專案投資開發，取得了長期收益，首開集團也從專案經營中獲得了投資回報。”