9宗地底價成交，杭州地價迴歸理性

「本文來源：錢江晚報」

9宗地底價成交，杭州地價迴歸理性

彭埠地塊是第二次土地集中出讓中地價降幅相對較少的地塊之一。

在全國土地市場普遍降溫的當下，杭州亦不例外。10月12日，14宗地塊完成出讓，收金257。5億元。其中9宗地底價成交，最高的一宗溢價率也僅11%。與5月首次集中出讓的熱度相比，開發商在拿地時迴歸了理性。

平均溢價率不到3%

其中9宗地塊底價成交

今年，全國多個城市試點土地集中出讓，其初衷是為了給土地市場降溫，杭州亦在其列。今年5月，杭州首批57宗宅地集中出讓，但熱度不減，在掛牌階段就已有22宗報價至封頂，12宗進入自持比例投報階段。最終，超七成地塊拍至封頂價+自持。

隨著下半年房地產市場融資和貸款的收緊，樓市率先降溫，土地市場也隨之降溫。第二批集中出讓的土地中，17宗提前終止拍賣。

而成功拍賣的14宗地塊中，有9宗僅經歷一輪報價即成交，溢價率為0。據統計，14宗地塊平均溢價率不到3%。

此次成交的14宗地塊，相比同板塊的高價地，地價均有不同程度的下降，平均降幅在8%以上。拿地的房企，以央企、國企以及濱江、綠城等本土開發商為主，這些房企的經營比較穩健，大多屬於“三道紅線”融資監管中較為安全的黃檔和綠檔房企。

房企利潤空間增大

有助於樓盤品質提升

此次土地低溢價成交，開發商的拿地成本也將直接降低，從而增厚利潤空間。

此次14宗地塊的名義樓面價和精裝限價之間的平均差價為11962元/m2，即便折算10%配建公租房的地價和建安成本，實際價差也有10000元/m2左右。這樣的價差，算是近兩年來的較高水平。

據測算，杭州首批集中出讓的地塊平均利潤率為負值，除了少數專案可實現微利之外，大多數專案面臨虧損。而此次出讓的14宗地塊，平均利潤率接近5%，個別專案若成本控制得當，利潤率有望達到10%。

“在杭州，要打造一個品質還過得去的樓盤，地價和房價差大概9000~10000元/m2，這跟此次出讓的14宗地塊平均差價基本一致。房企有了利潤保證，理論上也會體現在品質上。”某本土品牌房企工程負責人認為，地價成本下降有助於杭州樓盤品質整體回升。

地價迴歸理性

專家：新房市場有支撐

此次杭州土拍降溫並不意外，說到底是前期調控的積極成果，有助於土地市場迴歸理性。

土拍規則的改變，可以說對於抑制土拍過熱起到了立竿見影的效果。根據新規，同一家房企最多隻能報名5宗地塊，嚴查報名資金來源，取消勾地保證金制度，一系列組合拳使得報名房企數量明顯下降。

此外受融資政策趨緊等因素影響，房企手頭上的資金顯然沒有上半年寬鬆，雖有拿地意願但是資金不足。

“此次杭州土拍遇冷，會對購房者的信心產生一定的心理衝擊，但不用過於擔心。杭州這幾年人口流入量非常大，而且新房價格沒有泡沫，即便地價下跌也幾乎影響不到新房價格。此外17宗地塊終止出讓，也使得明年的市場供應量偏少，會對市場形成一定的支撐。”拿地寶研究院院長錢賢強認為。

杭州下一批地塊集中出讓預計要到明年初。多家房企投拓部人士認為，部分房企當前正在努力降低負債率，到明年初現金狀況可能會有好轉，可以參與拿地。