居住權加入用益物權大家庭，未來會不會演變為“住宅使用權”？

《民法典》在物權編新增一項“居住權”作為用益物權的新成員。關於居住權，筆者已經腦洞大開地連續多日對其可能被應用的場景進行了分析和討論。

本文將作為筆者對居住權未來利用場景的最終猜想。但筆者必須事先鄭重宣告：本文所有內容均是筆者的個人觀點，不擔保正確，不擔保準確，僅是閒來無事的“胡思亂想”、“胡言亂語”而已。如有不合理之處，還望各位讀者海涵。

至於“本文是關於居住權的最終猜想”，也只是為了渲染感情、烘托氣氛，筆者不保證以後還會不會在“居住權”上胡言亂語。

一、居住權“入駐”用益物權大家庭

用益物權，從法律定義上而言，是指對他人所有的不動產或動產依法享有佔有、使用和收益的權利。在現行《物權法》體系下，用益物權共包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權四類。

根據“物權法定”原則，民事主體無權創立非法律明確規定的用益物權，因此當事人約定的所謂“用益物權”——如租賃權、使用權等——均屬於債權。

從嚴格意義上講，在《民法典》正式實施之前，“居住權”都不是物權的組成成分。也就是說，即使當事人在2021年1月1日之前簽訂了一份“居住權合同”，也並不能發生設立居住權的合同目的，因為居住權還未正式誕生。當事人之間只能發生債權法律關係。

但不管怎麼說，居住權的加入，必定會使我國的物權體系更加健全，更有利於我國經濟和社會的發展。

二、居住權未來是否會發展成為像建設用地使用權一樣的“使用權”？

在我國，有幾類不動產的所有權專屬於國家或集體所有，自然人、法人和非法人組織（下稱“民事主體”）只能擁有使用權。

這些不動產主要包括土地、礦藏、水流、海域、海島、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等。而如果說能跟每一個人都能扯上關係的，非土地莫屬。

城市的土地，以及法律規定的屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有；法律規定屬於集體所有的土地，屬於集體所有；民事主體無權擁有土地的所有權。

民事主體利用土地的方式，主要透過使用權實現。法定的使用權包括土地承包經營權、建設用地使用權和宅基地使用權。而居住權的出現，是否會一改住宅所有權的格局？

民事主體不需要擁有土地的所有權，就可以實現對土地的佔有、使用和收益——這是除地役權之外的用益物權所建立的不動產使用體系。而居住權則實現了不擁有住宅，就可以佔有、使用住宅。這是否意味著未來民事主體根本不再需要（甚至不能？）擁有住宅的所有權，而僅透過持有居住權而滿足自身的居住需求？

如果居住權的誕生是為了這一終極目的——哪怕只是萬千目的中微小的一個——那也會是關於不動產物權的一盤大棋。

三、再次宣告，本文內容只是筆者的胡思亂想、胡言亂語而已

其實只要稍加思考，就可以推翻筆者的上述理論。所有權的剝奪，意味著目前所有的房價都沒有了任何意義，這傷害的利益實在過於龐大，根本不可能在短時間實施——甚至根本不可能實施。

如果自然人連住宅的所有權都不能擁有，那就真的沒有了一點歸屬感，無論身在何地，都只能是在隨風漂泊。因此以上的想法，也許不過是筆者的囈語而已。

但是，住宅所有權轉居住權在未來幾年存在一個契機。

那就是在未來幾年將會迎來土地使用權到期的一批住宅。根據現行法律以及《民法典》的規定，在住宅的土地使用權到期之後，會依法自動續期。但是在土地續期的同時，會不會將房屋的使用權變更為房屋的居住權？

我們不得而知，唯有拭目以待。