農村房屋買賣合同有效嗎？

土地買賣協議有法律效力嗎

農村房屋買賣合同有效嗎？

【提出問題】

有人諮詢，非本村的人員到村裡買賣房屋，是否符合法律規定，合同有效嗎？會出現什麼法律後果？

【法律依據】

合同法

第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十八條合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

土地管理法（20200101）

第二條第三款任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

第九條城市市區的土地屬於國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

【歷程分析】

由於我國的房屋和土地是一體的，買賣房屋的同時，土地也跟著轉讓了。本村經濟組織內部，可以進行農村房屋買賣，經過相關批准，是合法有效的。其他非本村經濟組織的人來買房，在轉讓房產的同時，也處分了宅基地。宅基地所有權是集體所有的，個人無權處分，違反了土地管理法的強制性規定，根據合同法第五十二條的規定，合同是無效的。根據合同法第五十八條，合同無效後，雙方相互返還財產，不能返還的，折價補償。根據雙方的過錯責任，承擔相關損失。

因此，有的城市居民想到農村買房子的做法，是不符合法律規定的。

【參考裁判】

柯春容與徐國彬、徐有名等確認合同無效糾紛一審民事判決書

（2017）皖1702民初3006號

原告：柯春容，女，1957年4月生，漢族，住安徽省池州市貴池區。

委託訴訟代理人：唐義旺，安徽安池律師事務所律師。

委託訴訟代理人：杜慧娟，安徽安池律師事務所律師。

被告：徐國彬，男，1953年12月10日生，漢族，住安徽省池州市貴池區。

被告：徐有名，男，1954年10月生，漢族，住安徽省池州市貴池區。

被告：池州山邊徐農業發展有限公司，住所地安徽省池州市貴池區貴池區裡山街道辦事處裡山村羅峰組，統一社會信用程式碼91341702MA2N1T7HXL（1－1）。

法定代表人：徐倫忠，該公司總經理。

委託訴訟代理人：陳金宏，系該公司員工。

委託訴訟代理人：查貴璽，池州市貴池區裡山街道法律服務所法律工作者。

原告柯春容與被告徐國彬、徐有名、池州山邊徐農業發展有限公司確認合同無效糾紛一案，本院於2017年9月21日立案後，依法適用簡易程式，公開開庭進行了審理。原告柯春容的委託訴訟代理人唐義旺、杜慧娟、被告徐國彬、被告池州山邊徐農業發展有限公司的委託訴訟代理人陳金宏、查貴璽到庭參加訴訟。被告徐有名經本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭。本案現已審理終結。

柯春容向本院提出訴訟請求：1、請求確認被告徐國彬與被告徐有名、池州山邊徐農業發展有限公司於2017年5月24日簽訂的《農村房屋買賣合同書》無效，被告方返還房屋；2、被告承擔本案訴訟費用。事實和理由：原告與被告徐國彬系夫妻關係，1986年雙方共同建造位於貴池區XX街道辦事處裡山村XX組的房屋。2017年5月24日，被告徐國彬、池州山邊徐農業發展有限公司與被告徐國彬簽訂了房屋買賣合同，將訴爭房屋以25000元價格出售給徐有名、池州山邊徐農業發展有限公司。原告認為，被告徐國彬將本屬於兩人共同共有的房屋在未徵得原告同意的情況下出售給第三方，而第三方在明知該房系兩人共同共有的情況下，僅與一人簽訂買賣合同，嚴重侵犯了原告的合法權益，且該轉讓行為涉及農村宅基地，依法不得私自出售、轉讓，故原告具狀法院，請求法院支援其上述訴訟請求。

徐國彬辯稱，我賣房屋時確實沒有經過家裡人同意，糊里糊塗就將房屋賣了。事後我也很後悔，懇請確認合同無效。

池州山邊徐農業發展有限公司辯稱，

原告對房屋買賣合同是知曉的，在這期間原告夫婦還共同到訴爭房屋裡搬東西，原告不僅知曉而且是同意的，只是後來反悔。訴爭房屋買賣不是宅基地買賣，沒有違反國家法律、法規的強制性規定，更符合當前農村農業開發及美麗鄉村建設中對閒置危房拆除美化的政策性要求。如法院認定合同無效，須返還購房款25000元。

被告徐有名未應訴答辯。

本院經審理認定事實如下：

徐國彬與池州山邊徐農業發展有限公司於2017年5月24日簽訂了一份《農村房屋買賣合同》，約定徐國彬將位於貴池區XX街道辦事處XX村羅峰片XX組的自建住宅房屋（東至徐少明陰溝為界、南至徐文勝菜園為界、西至屋前公路為界、北至徐國平房屋交界）出售給池州山邊徐農業發展有限公司，房屋總價款為25000元，由池州山邊徐農業發展有限公司在2017年5月24日一次性支付給徐國彬等內容。

合同簽訂後，池州山邊徐農業發展有限公司於當日支付徐國彬25000元，徐國彬出具了收條。

池州山邊徐農業發展有限公司於2017年7月8日派人對購買的上述房屋開始進行拆除用於農業開發。柯春容於2017年7月9日阻止拆除，雙方發生爭執。但該房已被拆除。

另：柯春容與徐國彬系夫妻關係。

本院認為，徐國彬與池州山邊徐農業發展有限公司簽訂的《農村房屋買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示。柯春容作為徐國彬妻子，雙方在一起共同生活，對於徐國彬出售房屋按照常理理應知曉，結合庭審中證人證詞反映柯春容參與訴爭房屋中的財物搬運，故應認定徐國彬出售房屋一事是經其夫妻共同同意的。柯春容以徐國彬出售房屋未經其同意的理由不能成立，本院不予採納。

宅基地使用權的主體是特定的農村居民，是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯絡，不允許轉讓給集體經濟組織成員以外的人。而本案房屋買受人池州山邊徐農業發展有限公司不屬於特定的農村居民，不能作為農村宅基地的使用權主體。在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，故徐國彬與池州山邊徐農業發展有限公司簽訂了的《農村房屋買賣合同》違反了集體經濟組織的成員權屬性，應當認定無效。因該合同取得的財產，應當予以返還。

由於訴爭房屋現已拆除無法返還，至於對原告方因此造成的損失，原告方可另行主張權利。

因徐有名不是合同的當事人，原告要求徐有名承擔責任，缺乏事實和法律依據，本院不予支援。

依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款、第八條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規定，判決如下：

一、徐國彬與池州山邊徐農業發展有限公司於2017年5月24日簽訂的《農村房屋買賣合同》無效。

二、柯春容、徐國彬應於本判決生效後三日內將訴爭房屋購房款25000元返還給池州山邊徐農業發展有限公司。

三、池州山邊徐農業發展有限公司於本判決生效後三日內將位於貴池區XX街道辦事處XX村XXX一組的自建住宅房屋宅基地（東至徐少明陰溝為界、南至徐文勝菜園為界、西至屋前公路為界、北至徐國平房屋交界）返還給柯春容、徐國彬。

四、駁回柯春容的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費500元減半收取250元，由徐國彬、池州山邊徐農業發展有限公司各負擔125元。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴於安徽省池州市中級人民法院。同時向該院預交上訴費500元（安徽省池州市中級人民法院開戶行：農行池州秋江支行；戶名：池州市非稅收入管理局；賬號：12XXX66）。如在上訴期滿之日起七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理）。

審判員李笑楓

二〇一七年十一月三十日

書記員王曼