高層住宅正在遭人們“嫌棄”？

在網上有很多有關高層住宅未來的文章，有人覺得高層住宅好，也有人覺得高層住宅不好，到底好不好？說實在的，要問身邊的人，甚至問

一些房產專家他們也未必清楚，因為我們內陸的高層住宅大批次建設也就近一二

十年曆史，都未

經歷

過高層住宅發展全過程，要弄清這個問題，還是要看那些高層住

宅建設比較久遠地方的情況。

（1）

一位兒時的鄰居這幾天不是正好回來探親嘛，他早已定居國外，目前只有父母還住在我的樓下。這次見面著實不易，他也熱情邀請我去他們家聊聊，看得出，這麼多年沒見，他也確實不是當年的“皮豆”，見多識廣，在瞭解到我一直在做房地產方面的研究後，他更是滔滔不絕。

據他說，可能是由於機緣巧合吧，這些年由於工作地的不固定，基本上游走在全球各地，如果工作時間較長，一般都會在那裡買房子，最多的時候有10多套房子，後來處理了一些，即便如此，現在在各地仍舊有9套房子，在他看來，留下的房子都是好房子，有四合院，也有別墅、洋房等等，現在手上有一套房子一直是他的梗，那就是在15年前在HK地區買了一套住宅，處置了近兩年仍舊沒有賣掉。

對此，我是有點納悶的，畢竟HK地區近二十多年的房價一直還是一個增長趨勢，從2006年到2021年，年均大概有近6%的增幅，業界不是有“沒有賣不出去房子，只有賣不出去的價格”說法，怎麼就賣不掉了呢？鄰居說，按他的經歷，這其實主要不在價格，而是在房子本身。

這是一套位於第51層的住宅，他記得總樓高大概有60層，房齡大概近40年，當時買的時候就覺得樓層有點高，但房產經紀人說，這裡就沒有低層住宅，除非你不買。當時心想，租房也是花錢，買就買吧，除了樓層高點，其他倒沒啥缺點，而且經紀人說樓層高不壓抑，視野也好，最後還是買了。但現在再找經紀人賣的時候，就不僅是樓層高的問題了，經紀人告訴他，這棟樓電梯時常壞是遠近聞名了，有時候他們都不願意帶客戶去看房子，幾十層樓誰願意爬上去。

我給他的建議是，還是要儘量早賣，即便不賺錢，虧本賣也得賣，這種房子沒有未來，只會越來越遭到捨棄。事實上，在前不久，我們也看到了開發

北部都會區的訊息，根據“策略”報告，這裡將釋放9000畝的住宅用

地

，預

計將增加16。5萬套-18。6萬套住宅，隨著新房供應量上來以後，那麼

，那些超高層老房子將越來越難賣。

（2）

所謂不巧不成書，最近一段時間樓市明顯趨冷，特別是房產中介日子非常不好過，他們開始到處“掃街”了，他們特地把那些價格明顯較低的房源製作成“單頁”，然後在路口發放，其目的就是引起大家的關注。在下班的路口，他們發放的一張“單頁”引起了我的注意，內容是這樣的：

因工作變動去外地，現希望在短期內出售本房源，原價150萬，現一口價89萬，能在一週內付首付款的來，機不可失，失不再來，尋找房子的有緣人。

說實話，市場價150萬的房子一下降61萬，相當於打6折，市場行情雖然說冷了點，但也不至於降這麼多啊，出於職業的敏感性，跟中介聊了一下這套房子的情況。這同樣是一套高樓層房子，總高48層，這套房位於42層，面積110平米，精裝滿2，三室兩廳一衛，教育資源還不錯，網上掛牌價從此

前的150萬降至

92萬

，

現在直接喊出89萬的一口價。這樣一套中規中矩的房子，為什

麼就那麼難賣呢？

我明確告訴中介我不買房，就是想研究一下市場，這位中介小兄弟也告訴了我實情：這套房子房齡雖然才只有10年，但樓棟外牆有些地方已經脫落，影響感觀，當然，這都不是主要的，最大的抗性就是樓層太高。隨著價格不斷下降，確實陸續有一些客戶來看房，但有的客戶一坐上40多層的電梯，心裡就有些打退堂鼓，看房子也是走馬觀花，明顯看得出是出於應付了。有的客戶當場就表示，即便他不在意，家裡的老人也不樂意。

中介還說，記得有一次一個投資客戶看了看這房子說，頂多50萬，他們把這個資訊告訴房東，房東被氣急了道：“直接送她好了”，因為這房子在10年前購入價大概就在80萬左右，如果按這個價格賣，這些年房貸利息和資金成本都白搭了，還得倒賠30萬。據中介介紹，當時新開盤時，這種高樓層都是要找關係才能買到的，按照開發商的說法是，這種高樓層能俯瞰全城夜景資源，具有稀缺性。

這位業主表示：進入二手房市場後，現在這房子掛了快1年了遭嫌棄，心酸自知，市場趨勢真的變了，悔不當初。

據透露，不光這套房子難賣，這個小區高樓層房子成交量一直比較

少，除了在樓市旺季，其他時間幾乎沒有交易記錄。房東可能到現在還沒想清楚，現在

住高層住宅的人這麼多，為啥自己的房子就受到“嫌棄”呢？按房

東的話說

，要不

是現在換工作換城市著急出手，真想等到市場回暖時再掛出來。不管怎麼說，他很後悔買這樣的房子。

（3）

高層住宅是現代工業化和城市化的產物，在人少地多的國家，一般很少有見到高層住宅，高樓頂多存在於辦公樓市場，即便如此，也是非常少的。但我們有所不同，主要原因是城市化非常之快，2020年城市化率比2000年增長了一倍有餘，透過大量建設高層住宅，可以較快地解決新市民的居住需求，比如蓋30層的高層住宅就比多層住宅高出5-6倍的人口承載力。所以，現在我們可以看到很多四五線城市都有大量的高層住宅。但高層住宅真的是越多越好嗎？從其他國家和專家的研判看，並非如此！

不止一位專家認為，未來的高層住宅很可能淪為“貧民窟”，像美國30年前建造的那批高層住宅，現在就成了貧民收容所，居住的要麼是無經濟能力置換的原住居民，要麼就是外來的租客，居住環境遠不如房齡較新的時候。在他們看來，主要有3大問題幾乎是無解的：

一是設施裝置老化，像大樓電梯、管網裝置等等，出故障只是時間問題，居住舒適度自然不高，那些有錢人就會逐步搬離變舊的高層住宅，留下的經濟不濟和租客，如何能承擔這麼大筆且經常的維修費呢？

二是消防逃生問題。這主要受空間限制和技術限制，目前國內大部分城市的高舉車都在50米以內，救援高度也就在17-18層，要順利完成這

些樓層的

救援，還要建立在消防通道一些順暢，出警及時的情況下。高層住宅還有一個共享性，

那就是火災往往因風勢大和呈立體燃燒狀，過火速度非常之快

，有時候根本就來

不及施救。

三是幾乎拆不動。這個不難理解，以前因為拆遷款達不成一致，拆幾層的低層建築都不太容易，整個過程都需要少則大幾年，多則一二十年，而高層住宅由於住戶多，所謂眾口難調，要形成一致拆遷意見，那就更難了。何況，從經濟賬上也制約著開發商在賠償上讓步，以前可以拆幾層樓蓋二三十層的高層來覆蓋成本和獲利，未來想要蓋多高才能算得過賬呢？所以，有開發商直言，幾十層的高層住宅想要拆掉重蓋幾乎不可能。

對此，中國城市發展研究會副理事長周天勇曾表示，未來

高

層住宅將出

現大幅貶值，價值將一落千丈。從網友的評論看，周教授的話

雖然直

白

，但也算

是給大家提了個醒：住宅並不是越高越好。

（4）

專家學者和網友們能看見的問題，國家自然心知肚明，從2020年開始，住建部連續兩年出臺“限高令”，有意限制高層住宅繼續發展：

1。2020年4月27日，住建部在《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》中要求：各地新建100米以上建築應充分論證、集中佈局，嚴格執行超限高層建築工程抗震設防審批制度，與城市規模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。

2。2021年6月10日，住建部等15部門在《關於加強縣城綠色低碳建設的意見》中強調：限制縣城民用建築高度。縣城民用建築高度要與消防救援能力相匹配。縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建築面積佔比應不低於70%。縣城新建住宅最高不超過18層。確需建設18層以上居住建築的，應嚴格充分論證，並確保消防應急、市政配套設施等建設到位。

從新規中可以看出，由於抗震、消防救援等原因，高層住宅能不建就不建了，而且對中小城市提出了硬性規定，嚴格控制新建超高層建築，縣城以多層為主，意味著一些地方的高層住宅盲目建設之風將宣告結束。

不過，雖然以後的新建高層住宅會越來越少，但對於眼下已建成的高層住宅仍不能忽視，隨著時間推移，相關的問題也會日益顯現出來，所以，提高維護技術和消防救援能力，加強維修基金的管理和使用等就顯得異常重要。

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