突圍長三角房地產“糾結期”，美的置業以前三名入選“示範民企”

中國房地產市場蓬勃發展

30

多年，從沒有像今天一樣，讓地產商們如此糾結。

進入

2022

年，一邊是供應端海量房企信用危機的蔓延，融資受阻、債市危機、現金乾涸、專案停工，另一邊是消費端政策紅利的密集釋放，限購鬆綁、貸款放寬、增值稅免徵年限降低、公積金貸款額度提升。

眾多房企，眼睜睜地看著房地產行業整體性墜入谷底，又眼睜睜地看援救之繩從高處拋下。墜落的發生，是整個行業傾覆之下所有房企的運氣欠佳；而攀援的機會，考驗的則是自己的體力與資質是否具備那個力氣。

而

長三角地區，

對於房地產行業來說，既是

“眾生相”的典型市場，也是“生死考”的第一現場

。

民營房企“眾生相”與“生死考”

自去年

9

月恆大爆出債務危機以來，後續已有多家大型房企也紛紛發生

美元債違約、專案停工等事件。在房地產行業，融資收緊背景下的高負債率、銷售回款下滑等

，進一步加劇了房企的資金

週轉

困難

，

幾乎所有房企的頭上，都高懸著一把

“達摩克利斯之劍”——體量越大，危機越強

。

進入

2022

年，尤其是

4

月下旬以來，

雖然從中央到地方，各級政府釋出了多種限購鬆綁、限貸放寬等房地產救市政策，但消費端的暖市紅利，並未立竿見影地解決所有房企的困境。

在這種背景下，

5

月

16

日的一則訊息，為房地產行業帶來融資端的真正暖風：碧桂園、龍湖、美的置業

3

家民營房企被監管機構選為示範民營房企，將陸續發行人民幣債券。為吸引投資人，創設機構將同時發行

包括信用違約掉期（私募

CDS

）或信用風險緩釋憑證（

CRMW

）在內的

信用保護工具，以幫助民營地產商逐步恢復公開市場的融資功能。

民營房企債券融資積極政策釋放的訊號，頓時成為房地產圈

“奔走相告”的特大利好，意味著民營房企“有救了”。然而融資新政並非施捨，眾多房企是否有機會發行人民幣債券，並獲得信用保護，則要憑實力說話。

首批三家民營房企獲得

信用保護工具

的

加持，足見機構已將上述三家企業視作

“穩健型優等生”的代表

，

能夠作為典範，列入先行發債的示範企業，

顯然經歷了

開發經營能力強、財務相對穩健等

嚴苛規範的檢驗。

而在

“前三名”中，無論碧桂園還是龍湖，都是國內房產行業的龍頭企業，美的置業能夠從行業中脫穎而出，卻讓人頗感意外。

房地產這個

“大班級”中，名企林立，美的置業憑什麼能進入融資新政的“前三名”？

監管信任 機構信賴，聚焦房企“優等生”特質

美的置業能與碧桂園、龍湖被監管部門當作行業示範，讓公眾感到意外，但卻並沒有出乎證券分析師們的預料。

美的置業的財務穩健，從財報中看，一目瞭然：

截至

2021

年底，美的置業的平均融資成本約為

4。82%

，同比減少

0。51

個百分點。

融資成本如此之低，尚在其次，決定一家房地產公司生死的往往是自身現金流的穩健程度。

截至

2021

年底，美的置業的淨負債率、現金短債比以及扣預資產負債率分別為

46。3%

、

1。71

、

72。1%

，現金總額同比增長

27。6%

至

342

億元，尚未動用銀行授信額度為

1001

億元。

低調穩健，

幾乎是

美的置業成立以來的

“代名詞”，憑藉高信用、穩財務、自律和剋制的發展步伐，美的置業一度成為了銀行機構信賴的優質房企之一。今年

2

月，美的置業第一期

15

億

4

年期票據已成功發行，票面利率為

4。5%

，成為

2022

年首個成功發行中期票據的民營房企。

緊隨其後的

3

月，美的置業又先後與招行、交行、建行、農行簽署了貸款戰略合作協議，分別獲得貸款額度為

120

億、

190

億、

220

億、

220

億。

從

公開的

財務狀況

可知

，美的置業可以算得上目前行業內現金流較好且財務健康的民營房企。

是什麼造就了美的置業穩健可信賴的

融資

實力？

美的置業脫胎於製造業樣本企業美的控股，其無論是管理能力、發展戰略還是在產品打造方面，都充分吸收了製造業精髓。

具體表現來看，其堅持

“

智慧健康生活服務商

”

的發展定位，重視產品的功能和體驗以及後端服務，以高質量增長為牽引目標，透過數字化戰略貫穿經營全過程，從而實現了規模、利潤和回款的穩步增長。

2021

年，當眾多龍頭地產尚且四處籌集資金“保施工”、“保交付”的時候，美的置業滬蘇皖區域

全年交付量

約

18000

套，

甚至圍繞

“集中交付、維修、滿意度”三大維度以及到訪交付率、整體交付率、戶均缺陷率、維修戶關閉率、滿意度等八項核心指標層層分解，追求面向業主的“完美交付”。

2021

年至今的房企“生死考”中，別人努力及格尚且不易，美的置業卻將始終將目標設定在“

100

分”，低調“優等生”的實力可見一斑。

“製造業思維”深耕滬蘇皖，智慧“產品力”破局

在

全國

製造業版圖中，

長三角地區

屬於前沿地帶，而在美的置業的戰略推進中，這個區域的落地專案也最能體現房地產的

“製造業思維”

。

2010

年，美的置業

開始推進深耕

滬蘇皖

的區域戰略

，

最初精準落子徐州、

南京、無錫、揚州，

後續戰略輻射

常州、蘇州、泰州等

12

個城市，截至目前已佈局

87

個專案

。

承襲製造業基因帶來核心產品力，美的置業透過多年來持續自主研發與落地實踐，形成了智慧家居和智慧社群系統智慧化的自研體系。對於產品力打造，美的置業致力於精細化運營，為業主創造美好人居

，

合肥珺和府、蘇州雲築、南京雲築、揚州大河、無錫雲開東方、徐州美的雲與湖

等專案，

都是典型

名作

。

以無錫的雲開東方為例，美的置業從

25

個人居維度，延展出

90+

套科學智慧解決方案為無錫帶來

4。0

智居生活。從根本上區別於傳統科技住宅，完美展現了“科技、生活、未來”的空間智慧理念，用真正的綠色智慧住宅，透過全屋家居產品的互聯互通，家居、物業和業主之間的互聯互通，讓業主獲得智慧社群

4。0

的高品質生活體驗。

美的置業結合使用者體驗與智慧功能打造的戶型圖

或許

要到多年之後，人們才能真正意識到，

2022

年絕對是國內房地產行業的分水嶺。

在此之前，

絕大多數

房地產企業運營背後的秘密，都是

金融的應用

，崛起的源頭和衰落的終點，

大多與高槓杆相關

，而曾經被奉為神話的地產運營寶典，就是多種金融槓桿工具加上高週轉管理。

眾多民營房企的發展策略，是選擇在高槓杆與高週轉之間

“走鋼絲”。

真正讓美的置業免於現金流危機的秘訣，反而

是與生俱來的製造業基因

，對於高槓杆金融工具的敬畏之心

。

而製造業基因的核心，是要將一套房子，

迴歸產品製造的本質

，還原為一款商品，從

規劃、設計、開發、銷售、服務等諸多環節

去追求綜合競爭力

。

而這裡面最核心，是

“房子”這一特殊產品的真正品質

，從開發到購買，從先期融資到後續物業，都要遵循市場經濟的客觀規律。

美的置業的一位高管曾言：美的置業信仰的是

房地產行業

的

“長跑能力”，目標是成為動能十足、具有韌性的馬拉松選手。

而

2022

年之所以成為房地產行業的分水嶺，顯然就是，資本騰挪的金融家悄然落幕，一磚一瓦的實幹者隆重登場。