第九章（一）⑵城鎮基準地價《土地估價基礎與實務》

　城鎮基準地價（二）

（4）檢驗與處理

1）樣本總體檢驗

以土地級別或均質區域為單位，分土地利用型別進行抽樣樣本的

總體檢驗和方差檢驗。

用

卡方檢驗法、秩和檢驗法

分別對已知資料總體分佈型別和未知資料分佈型別的樣本進行

總體一致性檢驗

。

用

t檢驗法和均值—方差法

分別對樣本總體為正態和非正態分佈的進行異常值剔除。

當檢驗後的資料不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣資料，按以上方式重新進行資料歸類。

2）樣點資料檢驗

主要要求如下：

①同一土地級或均質地域中，同一交易方式的樣本地價要透過

樣本同一性檢驗

。同一均質地域中樣本數量不能滿足總體檢驗的需要時，需對均質地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。

②同一均質地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也要透過樣本總體 同一性的檢驗。

3）樣點資料處理

主要要求如下：

①城鎮中商服中心區的

地價最高區域，應單獨表示

；

②相同用途的樣點地價，在確定方差檢驗精度後，將精度以外的資料作為異常資料剔除。

③同一級別、均質地域中，不同交易方式下測算的樣點地價，當總體不一致時，以最具代表性，數量多的作為基準地價評估的基礎資料。

4）資料整理

將經過修正及樣本資料處理以後的樣點，按土地級、土地均質區域、土地用途和資料交易方式順序進行整理，並填入附錄B中的相應表格。

（5）利用樣點地價評估基準地價

1）

用樣點地價評估級別（區域）基準地價

主要情況的要求如下：

①有樣點級別（區域）的基準地價評估

評估程式為：

a。樣本數量的確定。合格樣本數量應符合數理統計要求。

b。方法選擇及基準地價計算。

在有樣點級別（區域）內，根據

樣點地價

的分佈規律，選用簡單算術平均值、加權算術平均值、中位數、眾數等作為該級別（區域）的基準地價。

②沒有交易價格資料或交易價格資料較少級別（區域）的基準地價評估

沒有交易資料的級別（區域），採用

比較法、比例係數法

確定基準地價。

評估程式為：

a。對已評估出基準地價的級別（區域），建立地價與影響價格的土地條件對照表；

b。對沒有交易資料或數量不足的級別（區域），進行土地條件調查和量化；

c。比較待估價級別（區域）同有地價級別（區域）的接近程度；

d。在比較基礎上，採用係數修正法評估區域基準地價；

e。透過確定各種用途基準地價在不同級別（區域）內的比例關係，評估待估用途的基準地價。

2）

建立樣點地價和土地級別數學模型，評估級別基準地價

在土地定級的基礎上，透過建立樣點地價與土地級別之間的數學關係模型，求出各用途各級別的地價級差係數，再用地價級差係數等引數來計算級別基準地價。

主要情況的要求如下：

①模型選擇：樣點地價與土地級別之間的二維關係圖選擇適宜的模型；

②引數估算：將收集到的透過檢驗的地價資料，分用途代入模型中，估計引數值；

③顯著性檢驗：對估算出的引數值，應進行顯著性檢驗；

④基準地價計算：將估計引數值和有關引數代入，測算各級土地的基準地價。

3）

建立樣點地價和土地定級單元總分值數學模型，評估級別基準地價

在土地定級的基礎上，透過建立樣點地價與土地定級單元總分值之間的數學關係模型，求出各用途各級別的地價級差係數，利用地價級差係數等引數測算級別基準地價。

主要情況的要求如下：

①模型選擇：樣點地價與土地定級單元之間的二維關係圖選擇適宜的模型。

其中，Y n為第n級土地交易樣點地價，計算基準地價時為級別基準地價，X n為第n級區域內定級單元總分值。

②引數估算：將收集到的透過檢驗的地價資料，分用途代入模型中，估計引數值。

③顯著性檢驗：對估算出的引數值，應進行顯著性檢驗。

④基準地價計算：將估計引數值和有關引數代入，得到各單元分值的估計地價。在此基礎上，根據地價的離散程度，確定區域基準地價。

（6）

利用市場交易資料評估區段路線價

1）程式：

①劃分路線價區段；

②設定標準深度；

③評估區段路線價。

2）範圍

路線價主要附設於

繁華商服區段

，用於表徵區段平均商服地價。

3）劃分路線價區段

要求如下：

①商服用地區位條件、交通條件、人流量等因素相似的相鄰地塊劃歸同一區段；

②把地價水平相近的相鄰地塊劃歸同一區段

4）設定標準深度

根據臨街宗地樣點的價格及其深度間的變化規律，確定標準深度。

5）評估區段路線價

要求如下：

①市場交易地價資料修正。

②評估區段路線價

以路線價區段內市場交易地價資料為基礎，透過樣點地價修正和檢驗剔除後，確定區段路線價。具體方法：

①取算術平均數或加權平均數；

②取中位數；

③取眾數。

2。利用土地收益資料評估基準地價

（1）土地級別的確定

根據《城鎮土地分等定級規程》的要求，確定土地的級別。

（2）樣本資料處理

1）土地利用型別的劃分

根據城鎮特點和土地利用型別的經濟資料差異，將土地利用型別分為商服、住宅、工業用地等，條件具備的地方，可對用地型別作進一步細分。

2）單元土地質量指數計算

根據土地級別內

單元總分值

進行級差收益測算時，單元土地質量指數計算：

式中：

X in—某單元土地質量指數；

f i—某單元總分值；

n—土地級別數

3）行業或類別

資本效益折算係數

的計算

分別以商服、住宅、工業中某種行業或類別的資本為標準，計算各行業或類別的資本效益折算係數：

式中： K ci—某用地型別中的某行業或類別資本效益折算係數；

C rm—該用地型別中某一行業或類別全市平均資金利潤率；

C r—該用地型別中標準行業或類別全市平均資金利潤率。

4）規模資本效益折算係數的計算

分別以商服、住宅、工業中當地行業最佳企業規模或技術水平下的資本為標準，按下式計算規模資本效益折算係數：

式中： K cs—某一行業或類別某一規模下的資本效益折算係數；

C rn—該行業或類別某一規模下的全市平均資金利潤率；

C max—該行業或類別最佳規模下的全市平均資金利潤率。

5）企業標準資本額的計算

C s=C e×K ci×K cs

式中：C s—企業標準資本額；

C e—企業實際使用的資本額；

K ci—某用地型別中的某行業或類別資本效益折算係數；

K cs—某一行業或類別某一規模下的資本效益折算係數。

6）合理工資量的計算

按當地各行業不同技術水平下勞動力的定員標準，計算合理的工資支出標準：

式中：L cs —某企業在標準定員情況下應支出的工資額；

L ce—該企業實際支出的工資額；

LP s—某一技術水平下同等規模的企業應有勞動力標準數量；

LP e—企業實際佔有的勞動力數量。

7）企業效益資料的整理

將收集到的企業效益資料，按標準化公式計算整理，並將結果填入相應表格。

（3）指標選擇與樣點資料歸類

1）土地收益測算指標的選擇

土地收益主要是對

級差收益的測算

。級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的淨收益、單位土地面積標準資金佔有量、單位土地面積合理工資佔有量、企業所在土地的級別或單元總分值。

2）樣本資料歸類

以土地級別為單位，分別以不同土地利用型別進行資料歸類，對商服用地可繼續劃分金融保險業、辦公服務類、綜合商廈類、小商店與居民服務類等行業，進行資料歸類。

3）資料檢驗

（4）模型選擇與測算估計

1）選擇測算模型

①常用於級差收益測算的模型：

Y n=A×（1+r） Xln

或Y n=A×（1+r） αXln

式中

Y n—第n級土地上樣點每平方米土地的利潤值；

A、α—待估引數；

r—利潤級差係數；

X ln—第n級土地級別指數或單元土地質量指數。

土地質量從優到劣按等級係數1，2，……n排列，土地級別指數取值為n，……2，1。

Y n=b 0＋b 1X ln+b 2X 2＋b 3X 3

式中：

Y n—第n級土地上樣點每平方米土地的利潤值；

X ln—第n級土地級別指數或單元土地質量指數。

土地質量從優到劣按等級係數1，2，……n排列，土地級別指數取值為n，……2，1。

X 2—每平方米土地上標準資金佔有量；

X 3—每平方米土地上標準工資佔有量；

b 0—樣本截距項係數；

b 1、b 2 、b 3—分別為土地、資本、勞動力的迴歸係數。

Y n=A（1+r） Xln×X 2 b2×X 3 b3

式中：

Y n—第n級土地上樣點每平方米土地的利潤值；

X ln—第n級土地級別指數或單元土地質量指數。

土地質量從優到劣按等級係數1，2，……n排列，土地級別指數取值為n，……2，1。

r—利潤級差係數；

A—常數；

X 2—每平方米土地上標準資金佔有量；

X 3—每平方米土地上標準工資佔有量；

b 2 、b 3—分別為資本、勞動力的迴歸係數。

Y n=F（X ln）＋b 2X 2+b 3X 3 ＋V

式中：

Y n—第n級土地上樣點每平方米土地的利潤值；

X ln—第n級土地級別指數或單元土地質量指數。

土地質量從優到劣按等級係數1，2，……n排列，土地級別指數取值為n，……2，1。

F（ X In）—自變數X In的未知函式，為土地帶給企業的利潤；

X 2—每平方米土地上標準資金佔有量；

X 3—每平方米土地上標準工資佔有量；

b 2 、b 3—分別為資本、勞動力的迴歸係數。

V—誤差項。

②級差收益測算模型選擇方法

根據資料資料，用以下方法進行模型選擇：

方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變數與解釋變數的相關數學關係及相關檢驗來初步確定模型的數學形式。

方法二：將樣本資料依次代入可能的數學模型中，得到不同樣本的迴歸模型，同時對各樣本模型進行經濟、統計和計量檢驗，按檢驗結果，選定測算模型。

2）模型確定與係數估計

①模型確定

根據模型、模型選擇方法和樣點資料，確定級差收益測算模型，測定各因素係數值。

②引數估計

將樣本資料代入數學模型，用數學方法求出各因素引數值。

對於線性模型，其計算方法一般用最小二乘法求解因素引數值。

3）估計係數的可靠性檢驗

主要要求如下：

①經濟意義檢驗

一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗是根據模型中變數設計所要達到的條件進行檢驗；值域檢驗是根據現實經濟條件加以具體限定。

②統計檢驗

透過迴歸係數的統計顯著性檢驗，判斷因素對淨收益的影響程度。

透過迴歸係數的總體顯著性檢驗，判斷因素在總體上對淨收益的影響程度。

透過模型的擬合優度檢驗，判斷建立的模型與樣點資料的擬合程度。

③計量經濟檢驗

透過異方差性檢驗、多重共線性檢驗和自相關檢驗，判斷統計性檢驗的有效性。

（5）土地收益計算

將樣本資料代入確定的數學模型中，得到各級土地上不同用途的土地收益值。各土地收益計算模型為：

式中： I ni—第n級土地上樣點單位面積的土地收益；

Y ni—第n級土地上樣點單位面積的利潤；

A、X ln 、r、b 0、b 2、b 3、X 2、X 3、V——含義同前

某一級地租的平均值按下式計算：

式中：I n—第n級土地上不同行業土地的平均收益；

Ｍ—第n級土地上的樣點量。

（6）基準地價計算

1）土地還原利率的確定

基本方法：

①土地純收益與價格比率法；

②安全利率加風險調整值法：即：還原利率＝安全利率＋風險調整值；

③投資風險與投資收益率綜合排序插入法。

2）基準地價計算

各級別、各用途土地的基準地價：

式中：

P lb—某一用途土地在某一土地級上的基準地價；

I n—某一用途土地在某一土地級上單位面積的土地收益；

r l—土地還原利率；

n—基準地價設定年期。

根據計算結果，確定各級土地不同用途的基準地價。用該級別土地上不同用途的正常交易地價進行檢驗。

對離散度較大的測算結果，要在級別基準地價基礎上，確定不同區域、地段的基準地價。

按測算結果，編制各級各類土地的基準地價表，資料填入相應各表。

3。基準地價的確定

（1）確定原則

①

以實際資料測算的結果為準，以比較、修正的結果為輔

；

②土地市場發達地區以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證；

③土地市場不發達地區以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證；

④體現土地和地價管理政策。

（2）確定方法

以一種方法測算城鎮基準地價的，用該種方法確定的各級別各用途的基準地價為城鎮基準地價。

以兩種以上方法測算城鎮分用途基準地價的，應以級別或區域為單位，用不同方法的測算結果，根據當地土地市場狀況和地價水平，確定級別或區域中各用途的基準地價。

以分類土地級別為測算區域的基準地價，應分別確定商服、住宅、工業等各類土地相應級別的級別基準地價。

以綜合級別為測算區域的基準地價，每一級中應分別確定商服、住宅、工業用地基準地價。

根據土地市場發育情況和應用需求，在確定分用途的級別基準地價同時，可根據最有效利用原則確定綜合基準地價。

（七）城鎮基準地價修正體系的主要內容和編制方法

1。基準地價修正係數表的編制

（1）基準地價修正係數表型別

基準地價修正係數表是採用

替代原理

建立的，反映基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關係的表格體系。

編制基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的係數體系，以便於在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正係數，快速、高效地評估出宗地地價。

基準地價修正係數表分為：①級別或區域基準地價修正係數表和②路線價修正係數表兩種。

編制基準地價修正係數表的同時，要編制與各種修正係數對應的因素指標說明表。

（2）級別或區域基準地價修正係數表的編制

1）

用市場地價資料編制基準地價修正係數表

程式與要求如下：

①確定級別或區域基準地價。

②選擇宗地地價影響因素

a。商服用地的影響因素

商業繁華度

：主要指商服區級別、商業服務業店鋪總數。

交通便捷度

：主要指宗地與公共交通、道路等城鎮交通系統連線的便利程度。

環境質量優劣度

。

規劃限制

：主要指城鎮規劃對商服區土地利用的要求。

其他因素。

b。住宅用地的影響因素

位置

：主要包括距商服中心和城鎮中心的距離。

交通便捷度

：主要指滿足購物、工作、生活等需求的出行方便程度。

基礎設施完善度

。

公用服務設施完備度

：主要指為住宅區域服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫院及其他相關公用設施的配置狀況。

環境質量優劣度

。

規劃限制

。

宗地條件

：主要有宗地形狀、面積、地質條件、宗地利用強度等。

其他因素。

c。工業用地的影響因素

交通便捷度

。

基礎設施完善度

。

產業集聚規模

。

環境質量優劣度

。

規劃限制

。

宗地條件

：主要有宗地的形狀、地質及地基承載力、宗地利用強度等情況。

其他因素。

d。各因素影響地價修正幅度的計算

採用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值。

③各因素影響地價修正幅度的計算

a。修正幅度值的計算

以級別或區域為單位，調查各級別或區域中正常地價的最高值、最低值與基準地價作相對值比較，得到相對於基準地價的最高和最低修正幅度值。

上調幅度的計算公式：

下調幅度的計算公式為：

式中：

F 1—基準地價上調最大幅度；

F 2—基準地價下調最大幅度；

I lb—基準地價；

I nh—級別或區域中正常地價的最高值；

I lb—級別或區域中正常地價的最低值。

在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。

b。影響地價各因素修正幅度的確定

依據不同用途各因素對地價的影響權重，計算各因素的修正幅度。

F 1i＝F 1×W i

F 2i＝F 2×W i

式中：

F 1i—某一因素的上調幅度；

F 1i—某一因素的下調幅度；

W i—某一因素對宗地地價的影響權重。

以基準地價為一般水平，其修正係數為零。在一般水平與上限價格之間，內插條件較優的修正係數，一般為

優條件下的地價標準。

在一般水平與下限價格之間，內插條件較劣的修正係數，一般為

，同時確定較劣條件下的地價標準。

④編制基準地價修正係數表及其指標說明

按優、較優、一般、較劣、劣確定各種地價標準下的因素修正係數，在此基礎上，量化各影響因素的標準，並透過已有地價樣點的檢驗、校核，編制各型別級別（區域）的基準地價修正係數表，同時，根據各地價影響因素的變化情況，明確定量或定性描述各地價標準下相應影響因素的指標特徵，形成指標說明表。

2） 用土地利用效益資料編制基準地價修正係數表

程式與要求如下：

①確定級別或區域基準地價

②選擇宗地地價影響因素

③各因素影響地價修正幅度的計算

a。修正幅度值的計算

以級別或區域為單位，調查各級別或區域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調或下調的最高值。

b。影響地價各因素修正值的確定。

④編制基準地價修正係數表和指標說明表

按優、較優、一般、較劣、劣確定各種地價標準下的因素修正係數，在此基礎上，量化所有影響因素的標準，並透過已有地價樣點的檢驗、校核，編制各型別級別（區域）的基準地價修正係數表，同時，根據各地價影響因素的變化情況，明確定量或定性描述各地價標準下相應影響因素的指標特徵，形成指標說明表。

3）

用定級因素綜合分值編制基準地價修正係數表

程式與要求如下：

①利用土地定級成果，確定各類用地的宗地地價影響因素、各影響因素權重、各土地級別（區域）、宗地及評估單元的定級因素分值或綜合分值。

②用宗地各定級因素分值與級別（區域）平均綜合分值和宗地綜合分值比較，測算修正係數。對未能納入定級因素的個別因素，應採用其他方法測算個別因素修正係數。

③編制基準地價修正係數表和指標說明表

採用此種方法編制修正係數表，其指標說明表中，對各因素指標的描述不可僅以定級因素綜合分值表示。

（3）路線價修正係數表的編制

路線價修正係數表主要指

深度指數修正表

。還可根據地價影響情況編制寬度、形狀、容積率等相關個別因素修正係數表。其具體程式如下：

1）確定路線價

2）編制深度指數修正表

深度指數修正表依據宗地臨街深度對路線價的變化程度制定。

①確定標準深度——即裡地線。

②確定級距。在同一級距內，地價對路線價的變化程度較小，並視同一致。

深度百分率表中級距的選定，應分析比較市場地價調查中地價變化的規律性，從而確定級距數、級距。

③確定單獨深度百分率。將宗地自臨街紅線至裡地線以內依一定距離（級距）劃分為若干單元格，並依次為a 1，a 2，a 3……a n，其單獨深度百分率為：a 1＞a 2＞a 3……＞a n。

④選用平均或累計深度百分率製作深度百分率表。

平均深度修正率：

累計深度百分率：a 1＜a 1＋a 2＜a 1＋a 2＋a 3＜……＜a 1＋a 2＋a 3＋……a n

⑤編制深度修正指數表。

3）編制其他因素修正表——臨街寬度、容積率等其他因素修正表。

（八）城鎮基準地價更新條件、內容和技術途徑

1。基準地價更新的概念

基準地價更新是在土地定級或均質區域劃分的基礎上，利用市場交易、土地收益或地價指數等資料全面或區域性調整基準地價的過程。

為了使土地估價成果符合客觀實際，保持基準地價成果的現勢性，在土地市場或影響土地價格的各種因素髮生變化後，應對地價進行重新評估，更新基準地價。——與時俱進

2。一般要求

（1）基準地價更新週期視市場情況而定，

原則上更新頻率不得低於每3年一次，

每隔6年必須進行一次全面更新；

（2）全面更新應在收集最新地價影響因素資料的基礎上，重新劃分土地級別或均質區域。區域性更新可利用符合要求的地價指數完成；

（3）成果更新應充分利用原有資料，保持新老資料具有連續性。成果更新後，原基準地價成果作為歷史資料存檔儲存。

3。更新範圍

根據城鎮地價變化的區域和程度，確定需要更新的區域範圍：

（1）當城鎮發展變化較快，整體土地條件發生較大變化時，應進行區域整體的全面更新。

（2）當城鎮發展比較穩定，僅區域性土地條件發生較大變化時，可只進行區域性更新。

（3）當土地級別變化時，應更新級別基準地價。

4。技術途徑

（1）全面更新基準地價的技術途徑——完全重新做

（2）區域性更新基準地價的技術途徑：

1）以土地條件變化分析為基礎，以市場交易地價資料為依據，更新基準地價。

2）以土地條件變化分析為基礎，以地價指數為依據，更新基準地價。

3）以土地條件變化分析為基礎，以土地收益為依據，以市場交易地價資料或地價指數為參考，更新基準地價。

5。更新方法

（1）利用市場交易資料和土地收益資料更新基準地價

方法和步驟與評估基準地價的方法步驟相同。

（2）用地價指數更新基準地價

用地價指數更新基準地價的基本公式：

式中：P—該區域（級別）某類用地更新後的基準地價；

P 0—該區域（級別）某類用地更新前基準地價；

Q—該區域（級別）某類用地基準地價更新期地價指數；

Q 0—該區域（級別）某類用地基準地價評估期地價指數。

6。更新基準地價修正係數表

更新基準地價修正係數表，應重新審定宗地地價影響因素及各因素影響宗地地價的權重。更新方法與編制基準地價修正係數表相同。