為什麼要區分首套房和第二套房？購買第二套房“吃虧”嗎？

第一，只有在實施限購的城市中才會有首套房、二套房的區分，沒有限購的城市基本上不需要區分是第幾套房。其實在國內熱門城市實施房產限購前也不存在這種區分。

題主想知道什麼是二套房，估計你所在的城市用關於限購的政策。

第二，第二套房顧名思義就是購買的第二套房子，當然各地認定的標準有所不同，

有的城市是“認房又認貸”，有的城市是“認房不認貸”，

下面簡單解釋一下兩種不同的認定標準。

1.認房又認貸

張三在某地購買了一套房，五年後準備再購買一套房，由於資金不夠將現在居住的第一套房賣了籌錢。

在認定第幾套房的時候看兩個標準，

一是原來的房子有沒有賣掉。

張三已經賣掉了原來的房子，名下沒有房產，符合首套房認定的第一個標準。

二是購買第一套房時有沒有貸款。

如果張三買第一套房的時候為全款購買，那麼這條也符合，如果當時是貸款買的房則張三的本次購房屬於購買第二套房。

因此，在認房又認貸的標準下，

只有從來沒有買過房或者以前均為全款買房且賣掉了名下所有房產的才能被認定為首套房，

否則均算作購買第二套房。

2.認房不認貸

該標準鬆了很多，只要張三賣掉原來的房子確保名下沒有房產就能被認定為首套房，不管此前購買房子時是全款還是貸款。

很明顯認房又認貸對於是否為首套房的認定更加嚴格，那些最熱門的城市使用的是認房又認貸的標準，比如上海。

第三，為什麼要區分是否為第二套房呢？

限購政策實施後一個（戶籍）家庭最多隻能買兩套房，不存在買第三套房的情況，所以新買的房子要麼是首套房，要麼是第二套房。

不同地區首套房和二套房能夠享受的優惠政策是不同的，我以上海為例講講二套房的“缺點”在哪裡。

1.第二套房最低首付比例很高

上海購房政策中規定購買首套房最低首付比例為全部房款的30%。

二套房分為普通住宅和非普通住宅，普通住宅的最低首付比例為50%，非普通住宅為70%。

假設一套房全款為500萬元（非普通住宅），首套房情況下只要首付150萬元就夠了，算作二套房你話至少需要支付350萬元首付。

2.第二套房貸款利率高

不同地區的房貸利率是不同的，但相同的一點是二套房的貸款利率必然高於首套房。

商業貸款方面，二套房貸款利率一般比首套房高60個基點左右，比如首套房商貸利率為4。45%，那麼二套房在5。05%左右。

公積金貸款方面，首套房利率為3。25%，二套房在此基礎上增加10%，也就是3。575%。

貸款利率高意味著支付的利息多，房貸一般至少貸款15年，多的可以達到30年，貸款期限長使得利息差距可不小。

3.繳納更多的稅款

購買房子必然要繳納契稅，這部分是逃不掉的。

以上海為例，購買的首套房面積不到90平米的契稅稅率為1%，超過90平米的為1。5%。

購買第二套房需要繳納3%的契稅，不分面積大小。

假設一套500萬元且面積超過90平米的房子，首套房只要繳納5萬元契稅，二套房需要繳納15萬元契稅，光是這一個稅種就差了10萬元。

另外，二套房在上海是有可能需要每年繳納房產稅的，當然得滿足家庭人均住宅面積超過60平方米的條件。

看清楚，房產稅不是買房的時候繳納一次，而是每年都要繳納。

戶籍家庭購買首套房，不管面積多大都不用繳納房產稅。

區分首套房、二套房是為了加強對炒房的管控，一般首套房不存在炒房的可能，必然是剛需自住，所以政策上要寬鬆很多，能夠享受到不少優惠。

二套房購買者可能炒房，即使不炒房至少說明了這個家庭的財力比較雄厚，優惠政策給得少一點。

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