農村房屋納入城市規劃區，可按城市房屋補償

農村房屋納入城市

規劃區

，可按城市房屋補償

文 | 馬亞軒律師

(01)

《最高院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定2011》第十二條第二款：

徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，法院一般應予支援，但應當扣除已經取得的土地補償費。

最高院行政審判庭（2005）行他字第5號《關於農村集體土地徵用後地上房屋拆遷補償有關問題的答覆》指出：

行政機關征用農村集體土地之後，被徵用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。

最高院司法解釋和答覆意見的精神實質一致，即在集體土地徵收過程中，如未同時對被徵收的集體土地上的房屋進行徵收補償，經過若干時間後，原坐落於集體土地上的房屋所在區域已經被納入城市規劃區，基本實現了城鎮化，此時再對原集體土地上的房屋實施徵收，可以參照國土上房屋徵收補償標準予以安置補償。

司法解釋如此規定，其目的在於避免同區域內原集體土地上房屋徵收補償標準低於國土上房屋徵收補償標準，充分保障原集體土地上房屋權利人的合法權益。

(02)

支援情形有：

一、房屋強拆時，房屋坐落在已被徵收的國土上，可依據國土上房屋徵收補償標準判決行政賠償。

山東高院（2020）魯行賠終45號：

本院認為：雖然山東省zf作出《關於茌平縣2010年第十二批城鎮建設用地的批覆》，同意將涉案土地予以徵收並用於城鎮建設，但涉案片區未實施徵收。07年山東住房和城鄉建設廳等四部門下發通知，公佈17年棚戶區改造專案調整表，涉案房屋所在片區位於改造專案中。17年zf釋出《茌平縣京都片區棚戶區改造專案公告》，決定對涉案片區進行棚戶區改造。18年5月4日，當事人的住宅及其附屬設施被實施強制拆除。當事人雖然持有集體土地使用權證，但涉案房屋強拆時，涉案房屋坐落在已被徵收的國土上，符合最高院上述答覆和司法解釋的規定，故原審法院依據國土上房屋徵收補償標準對當事人訴求予以判決行政賠償，並無不當。

二、繼續按照當初徵地時安置補償，被徵地安置農民也無法進城購房或另尋宅基地重建房屋的，可參照國土上房屋徵收補償標準補償。

（2019）最高法行申965號：

實踐中存在部分zf在針對集體土地徵收時，多次協商後未達成安置補償協議或長期怠於作出徵地安置補償決定的情況。隨著當地物價房價上漲，若繼續按照當初徵地時給予安置補償，被徵地安置農民也無法進城購房或另尋宅基地重建房屋，明顯不符合合理性原則。本案所涉徵地地塊由於擁有獨特的溫泉旅遊資源，當地農戶大多長期開辦農家樂，與其他一般集體土地擁有種植、畜牧、林業經營不同。本案當事人老楊的農村集體土地已於12年被批准徵收，但由於當事人與zf一直未就補償金額達成一致，迄今zf未就房屋進行拆除。若仍按照農村集體土地上附著物的標準對當事人進行補償，會使當事人權益受損，故在本案中，對於待工人員，參照執行國土上房屋徵收補償標準給予一定補助，具有法理和事實上的基礎。

（03）

有些情況，是不能按照國土房屋賠償的，代表案例有：

一、省zf作出徵收批覆之前，已對房屋進行了安置補償的，不能參照國土上房屋標準進行補償。

山東高院（2018）魯行終744號：

棗莊中院：對老張、小蘭房屋損失的賠償應比照同區位、現階段房屋市場價格計算，故可以參照與其區位較近的金水灣A區專案商品住宅網籤均價即4576元每平作為賠償老張、小蘭主房的單價標準。

山東高院：從第十二條第二款可以看出，集體土地被依法徵收且未進行安置補償是適用國土上房屋價值補償標準的前提。而本案發生在城中村改造過程中，在山東省zf對涉案土地作出徵收批覆之前，薛城區zf已對涉案房屋所在村莊實施了城中村改造並進行了安置補償，本案並不符合上述條款規定的情形。因此，在前期已對大部分被拆遷人按城中村改造拆遷安置補償方案安置補償完畢後，僅對老張、小蘭的涉案房屋按國土上房屋價值為基礎確定賠償標準依據不足。故此，原審法院判決的上述認定不當。

二、徵收部門按照徵地補償安置方案及時實施徵地安置補償工作的，不能不能參照國土上房屋標準進行補償。

（2020）最高法行申14402號：

本院認為：第十二條第二款規定明確，因徵收部門的原因未及時對被徵收的集體土地上房屋進行徵收補償，之後原坐落於集體土地上的房屋所在區域已經被納入城市規劃區，此時再對房屋實施補償，可以參照國土上房屋徵收補償標準執行。本案中，經原審審理確認，重慶市zf提交的證據能夠證明原九龍坡區國土分局依照徵地補償安置方案及時實施徵地安置補償工作，並不存在因怠於實施徵地補償安置行為而造成房屋未予徵收情形，故本案不符合上述司法解釋的規定。

三、能否參照國土上房屋徵收補償，關鍵在行政機關是否怠於行使職責，造成權利人利益受損。

最高院（2020）最高法行申6893號：

本院認為：案涉房屋徵收補償能否參照國土上房屋徵收補償標準進行的關鍵在於房屋所在集體土地被徵收後，行政機關是否怠於行使對房屋進行補償安置的職責，在補償安置時房屋所在地是否因納入城市規劃區而造成相關權利人利益受損。本案中，老胡、小紅房屋所在地是集體土地。13年11月7日渝北區zf釋出《徵收公告》，渝北區zf徵地辦公室按照渝北府發（2013）60號《渝北區安置辦法》的相關規定對老胡、小紅戶房屋進行了補償，共計325962元。上述費用分別於15年5月27日、17年5月16日由徵地辦劃至銀行個人賬戶，戶名為小紅。據此原審審理確認，重慶市渝北區土地徵收部門在實施徵地時並不存在前述規定的怠於行使實施徵地補償安置法定職責的行為，故難以參照國土上房屋徵收補償標準補償。

四、個別情形未籤協議的，不能認定為集體土地被徵收後未對動遷村民安置補償。

河南高院（2021）豫行賠終1號：

適用該條的前提是集體土地被依法徵收且未進行安置補償。該案中，案涉集體土地因改造已被拆遷，且絕大部分動遷村民也依據補償安置方案與相關部門簽訂了安置補償協議，並得到了相應的安置補償。老吳就案涉房屋雖未與相關部門簽訂安置補償協議，但該情況僅是整個村安置補償工作中的個別情形，並不能因此就認定為集體土地被徵收後未對動遷村民進行安置補償，故該案不屬於第十二條第二款規定情形。老吳關於參照執行國土上房屋徵收補償標準賠償的主張不能成立。

河南高院（2021）豫行賠終294號：

適用十二條第二款規定的前提是集體土地被依法徵收且未進行安置補償。該案中，陳莊村進行改造徵遷，絕大部分動遷村民已依據陳莊村村莊拆遷補償安置方案與相關部門簽訂了安置補償協議，並得到了相應的安置補償。老陳家庭就案涉房屋雖未與相關部門簽訂安置補償協議，但該情況僅是整村安置補償工作中的個別情形，不能因此就認定陳莊村集體土地被徵收後未對動遷村民進行安置補償，故該案不屬於上述第十二條第二款規定的情形。