方案說只能1:0.6？想提高補償，從這5個方面突破！

導讀：

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第19條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。這是一項補償原則，一條最低控制線。這項法律規定也是大家普遍認可的道理。被徵收人拿到補償後，生活總不能反而變差了。

房屋價值的評估結果，至少要滿足1:1的補償比例。

然而在實踐中，很多地方的補償方案拿出來一看卻只有“1：0。6”，這顯然令被徵收人不能接受。那麼，想要在方案之下提升補償，究竟該怎麼做呢？本文，在明律師提示大家5個要點。

【1：0。6，怎麼來的？】

既然1：1是老百姓普遍認可的補償安置底線，那麼實踐中一些補償比例不到“拆一還一”的情形究竟是怎麼冒出來的呢？

簡言之，這類情形主要出現在城中村改造、農村宅基地上房屋拆遷和一些非徵收類的騰退、協議拆遷專案中。平房換樓房，公攤面積全算進補償面積中去了，老百姓的實際居住使用面積確實存在縮水的可能。

此外，對於一些無證、缺證的自建房的補償也是“適當補償”原則，這一“適當”，自然就不是“1:1”。個別附屬房屋的補償下來了，整體的補償比例也就降下來了。

無論如何，1:0.6的出現不是一種正常現象，廣大被徵收人一定要對此予以高度警惕，切勿單純聽信拆遷方上門人員的一面之詞。

【提升補償？5方面使勁兒！】

一、法定補償有三項，“佔小頭”的也要爭取

對房屋價值的補償，是徵收補償中最重要的部分。它就是我們生活中所說的“佔大頭”的部分。不過，徵收補償並非只針對房屋價值。《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定了徵收補償的範圍。

除了被徵收房屋價值的補償，還有因徵收造成的搬遷、臨時安置的補償；因徵收造成的停產停業損失的補償。這後兩項“佔小頭”的補償，數額上可能並不及房屋價值補償。但是，法定的補償一樣也不能落。

這也是您要重視並積極爭取的。畢竟，搬家騰房、找地方租房過渡、停產停業損失都可能是一筆不小的數目。

部分徵收方也許會設法降低徵收成本。在徵收中，並未考慮搬遷、安置需求和停產停業損失的情況一直存在。這就需要廣大被徵收人瞭解法律規定，及時發現評估和補償協議中的缺漏。爭取自己應得的補償不打折。

二、爭取獲得徵收補助、補貼

《徵補條例》第17條規定，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

這樣簡單的一句話較為籠統。給予徵收補助的具體規定需要參考各地方的規定。

例如，《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》中，非常具體、詳細地規定了徵收補助的種類和計算方法。

該《細則》第27條規定，徵收居住房屋的，應當根據不同情況，按照本細則規定給予被徵收人、公有房屋承租人以下補償、補助：被徵收房屋的房地產市場評估價格；價格補貼；特定房屋型別的套型面積補貼；居住困難戶的保障補貼；搬遷費和臨時安置費。

《細則》第28條和第30條又分別給出了三種補貼的計算公式。可以看出，上海市《細則》非常重視徵收補助。其在此方面的詳實、完備，值得其他地區借鑑、參考。

廣大被徵收人也可從上海市《細則》中獲得一些啟示。徵收補助的有關規定，應當儘早在徵收決定公告環節在補償方案中廣而告之，使被徵收人對補助的內容、計算標準、適用人群有足夠了解。涉及房屋情況、房地產價格等事項，應當經過專業機構評估，促進標準、數額的公平合理。

瞭解所在地方和所涉專案的政策，積極爭取補助，也是適度提升補償的一種方式。

三、拿到吸引眼球的高額獎勵

如果說起補助大家還感到陌生，那麼徵收獎勵則是老生常談了。相較於補助，徵收方也更熱衷於設定獎勵金。畢竟，獎勵金常與簽約、搬遷掛鉤，加快專案推進速度正是徵收方所希望的。

獎勵並非人人可得，只有那些配合早簽約的、按約定期限搬遷的被徵收人才能拿到獎勵。

一些專案中，徵收方設定的高額獎勵著實誘人。一旦拿到，將是法定補償之外一筆不小的收入。可以減輕被徵收人所面臨的搬遷、過渡、安置壓力。

不過，在明律師還是要不厭其煩地提醒被徵收人兩個字——謹慎。

拿獎勵之前，被徵收人首先要確保徵收補償基本符合自己的意願。同時，應當仔細審查補償協議或者預籤補償協議的內容，避免協議暗藏風險導致日後權益受損。

如果不能確保協議內容是否合理，尋求專業律師協助也是必要的措施。總之，要在確保徵收專案無漏洞、正式補償能落實的情況下，才能放心地簽約拿獎勵。

一般而言，在集體土地騰退等協議拆遷類專案中，獎勵金的支付具有相當程度的靈活性。被騰退人無需過分擔心自己因依法維權而拿不到獎勵金。通常最終獎勵金都會以其他名義、方式回到被騰退人的口袋中。

而在正規的棚戶區改造等徵收專案中，“獎勵金已經給你扣了”確是徵收方整日掛在嘴邊的話。若真的“一把尺子量到底”，被徵收人則需要掂量一下獎勵金額度與自己所追求的補償數額之間“哪個多哪個少”，避免出現因小失大、悔之晚矣的情形。

四、部分專案中，視情選擇外遷安置配合徵收

關於徵收補償方式，被徵收人可以選擇貨幣補償或產權調換。我們在此主要說房屋產權調換這種補償方式。《徵補條例》第21條中還專門規定，舊城區改建類的專案應當優先提供“原地回遷”房屋。

許多被徵收人認為，原地回遷是最好的。這一想法可以理解，選擇原地回遷的理由很多。原地回遷可以仍然生活在熟悉的街區，無需承受更換環境的心理落差。原地回遷還能繼續享受許多便利的生活服務設施，方便家中老人看病就醫，方便子女上學接受教育。

不過，

從提高徵收補償的角度看，外遷卻可能優於回遷。部分專案中，徵收方將採取鼓勵政策。由於外遷的地區建設成本較低，安置房屋的條件可能優於原有房屋。被徵收人選擇外遷，將獲得更高比例的安置面積。依法結算差價後還可能獲得一筆補償款。

另外，一些專案根本就不具備原地回遷條件。例如老城區的“文保騰退”類專案，目的就是重新修繕文保建築。遇此類專案，居民只能選擇簽約後外遷。

又如日前剛剛啟動試點的直管公房申請式退租，其目的是恢復老城風貌、疏解核心區人口。雖然其不具有強制性，但對於自願將戶口遷出中心城區的，徵收方將給予獎勵。

所以，廣大被徵收人要充分考慮專案具體情況，根據自身需求選擇補償方式。任何一個專案，都不可能讓你百分之百回遷。

五、就未認定面積進行協商、調解

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第9條規定，對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。

實踐中，一些被徵收人的房屋存在“部分違建”“部分無證”等情況。對於不予認定的那部分面積，被徵收人並非束手無策，仍然留有協商、調解的空間。

例如，單位自管公房的承租人遇到徵收，發現房屋存在無證情況。但是，公房的產權在單位，當年由單位負責建設，承租人對此情況並不知情。承租人與單位簽訂了承租合同，徵收將對其權利產生實質影響。此類情況應當給予適當補償。

例如，業主購買一處房屋，然而開發商並未辦齊國有土地使用證、商品房預售許可證等房地產“五證”。業主購房時對法律法規並不瞭解。遇到徵收才得知，原來房屋存在缺證情況。造成此類無證情形的過錯並不在被徵收人，也應給予適當補償。

給予被徵收人補償是法定職責，是徵收方應盡的義務。在這一前提下，法律並未對徵收補償方案內容、徵收補償協議內容的合理性作出詳細規定。

補償方案是徵收方人為制定出的政策，而政策一定具有靈活空間。是否給補償，就看徵收方。

所以，想要提高徵收補償，您要就不予認定的那部分面積積極提出自己的主張。透過溝通、協商、調解直至複議訴訟等法律步驟爭取提升補償。

最後，在明律師想說的是，徵收將對被徵收人的生活產生重大影響。徵收補償是否合法、合理、完善，直接影響著被徵收人日後的生活質量。徵收補償的方式與內容並不簡單，符合1:1的比例只是基礎。徵收了賴以生存的居所，補償不僅要滿足法律限定的最低標準，更應當改善被徵收人的生活條件。適度提升徵收補償，或許還有更多渠道。廣大被徵收人也可以繼續發現那些留有餘地的空間。畢竟，自己的權利還要靠自己積極爭取。

（謝天澤/文）