核定徵收率還是四項費用核定？土地增值稅核定徵收如何分辨？

企業四項費用是什麼

文|金穗源商學院王皓鵬

在進行土地增值稅清算的時候，企業往往因為資料不完整，不能準確合理確定收入與扣除，或者因為查賬徵收稅負較重，故意形成核定徵收的“假象”。不論是什麼原因形成的，核定徵收作為一種懲罰措施，值得我們去研究，那我們今天聊聊土地增值稅核定徵收的政策。

土地增值稅核定徵收分為兩類，一類是核定徵收率，一類是四項費用核定。

一、核定徵收率

《國家稅務總局關於加強土地增值稅徵管工作的通知》（國稅發［2010］53號）檔案第一次清晰的規定土地增值稅核定徵收率的原則性規定，相關表述如下：規範核定徵收，堵塞稅收徵管漏洞。

核定徵收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定徵收範圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定徵收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定徵收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定徵收率。為了規範核定工作，核定徵收率原則上不得低於5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產型別制定核定徵收率。

該檔案作為土地增值稅核定徵收率的綱領性檔案，其他省市紛紛制定本地的核定徵收率。

核定的方式簡單分為兩類：

1、按照房屋型別或者兼顧地區來確定核定徵收率。

如青海、寧夏、內蒙、江西、濟南、青島等。附寧夏的核定徵收率表。

寧夏回族自治區地方稅務局土地增值稅核定徵收率表

2、按照銷售價格來確定核定徵收率的。

如《海南省地方稅務局關於調整房地產開發專案土地增值稅核定徵收辦法的公告》（海南省地方稅務局公告2012年第3號）規定土地增值稅的核定徵收率：對納稅人開發的房地產專案，按照單個清算專案已售建築面積的銷售均價確定核定徵收率，具體如下：

（一）銷售均價未超過8000元/㎡的，核定徵收率為5%；

（二）銷售均價超過8000元/㎡、未超過10000元/㎡的，核定徵收率為6%；

（三）銷售均價超過10000元/㎡、未超過20000元/㎡的，核定徵收率為8%；

（四）銷售均價超過20000元/㎡、未超過30000元/㎡的，核定徵收率為11%；

（五）銷售均價超過30，000元/㎡的，核定徵收率為13%。

二、四項費用的核定

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）http：//mp。weixin。qq。com/s/PHk-oKPJilfQavpsvFdtyA檔案規定：房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公佈的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

以上規定清晰指出，當企業資料不全或者憑證不符合清算要求的話，稅務機關可以核定四項費用在稅前扣除的。

這裡需要提醒廣大穗友注意：四項費用是扣除土地和公配之後的費用。主要原因是土地成本大部分企業都可以準確計量並提供相關票據的，公配由於規劃的不同，各個企業是不一樣的，因此土地和公配不適合進行核定。

關於四項費用的核定，浙江、北京、安徽宣稱出臺相關檔案，摘錄如下：

1、《浙江省地方稅務局關於房地產開發企業土地增值稅清算四項開發成本核定辦法的公告》（浙江省地方稅務局公告2016年第20號）檔案規定：房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的“四項開發成本”的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門定期公佈的建安造價定額資料，結合房屋建造年份、結構、用途、區位、材料等因素，核定“四項開發成本”的單位面積金額標準。

2、《北京市地方稅務局關於土地增值稅核定扣除專案金額標準有關問題的通知》（京地稅地［2009］245號）檔案規定：

分類房產單位面積四項成本核定表