國有土地與集體土地上房屋徵收的6大異同，你知道了嗎？

導讀：

在徵收拆遷過程中，房屋拆遷補償與房屋所附著的土地情況息息相關。按照土地的權屬進行分類，無非就兩種情況，城鎮國有土地和農村集體土地。對國有土地上建成的房屋和集體所有土地上建成的房屋進行拆遷時，區別是巨大的，最直觀的不同就在於一個給錢多一個給錢少。透過本文，在明律師帶您瞭解這二者的不同之處以及其中的道理。

【國有土地上房屋徵收與集體土地上房屋徵收的聯絡與區別】

一、分清國有土地和集體土地

國有土地包括：

1。 城市市區的土地；

2。 農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、徵購為國有的土地；

3。 國家依法徵用的土地；

4。 依法不屬於集體所有的森林、山嶺、草地、荒地、灘塗等土地；

集體土地包括：

1。 農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；

2。 宅基地、自留地、自留山也屬於集體所有。

二、徵收必須基於公共利益的需要

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第8條規定，

為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定。

2019年新修訂的《土地管理法》第45條規定，

為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收農民集體所有的土地的，可以依法實施徵收。

故此，自2020年1月1日《土地管理法》施行後，城市和農村在“公共利益需要”這一原則上取得了高度一致。以往所謂的“商業開發專案”將不得再以徵收的名義出現，而只能透過城中村改造、自主騰退等“商量著來”的非強制性面貌存在。

三、適用的法律規定不同

國有土地上房屋徵收在主體、程式、補償等問題上主要適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》及其相應的《評估辦法》等規定，同時需要適用各地方制定的規定。

農村集體土地上房屋拆遷主要適用《土地管理法》《土地管理法實施條例》和《徵收土地公告辦法》等的規定。上述法律、法規沒有具體規定的，原則上可以參照適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》。

四、補償標準不同

國有土地上房屋徵收補償主要包括：被徵收房屋價值的補償；因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。除考慮房屋構造、面積、建造的時間外，房屋所在的地理位置、用途等因素對房屋價值的影響更大。

而新修訂的《土地管理法》第48條規定，

集體土地上房屋拆遷的補償主要是指農村村民住宅的補償，一般以宅基地的區位補償價和房屋的重置成新價來確定。同時，因徵收造成的搬遷、臨時安置、室內裝飾裝修等費用也應予以補償。

需要特別指出的是，農村集體土地上房屋的拆遷補償目前尚無全國統一的原則性標準，故各地方在實踐中的情況複雜多樣，在農民居住權益的保障方面尚存在很多不足之處。

一般而言，由於農村房屋不能入市交易，沒有所謂“市場價格”，故其最終價值主要靠成本價來評估。即使是相距不遠的農村和城市房屋，在補償價值上也會體現出極大的差距，“同地”完全有可能出現不同價的情況。

五、強制執行程式不同

國有土地上房屋拆遷過程中，被徵收人與徵收方在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議時，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當按照徵收補償方案作出補償決定，在徵收範圍內予以公告。

被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，又不在規定期限內搬遷的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當依法申請人民法院強制執行。

而集體土地上房屋的強制拆除一般由自然資源主管部門作出《責令交出土地決定》後，當事人在法定期限內未提起復議或者訴訟，又不配合交出土地，自然資源主管部門有權向法院申請強制執行。

“責令交地”是農村房屋被合法強拆的唯一途徑，透過責令限期拆除違法建築決定來走拆違程式拆除合法房屋是完全錯誤的。

六、被徵收人的救濟渠道不同

國有土地上房屋徵收時，按《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

而根據《土地管理法實施條例》《徵收土地公告辦法》的規定，被徵地農民對自己的房屋的補償不滿，主要可透過以下兩種渠道救濟：

其一，針對分戶作出的“補償決定”或者方案申請市、縣人民政府協調；協調不成的，由上一級地方人民政府裁決。在一些地方，也可以嘗試直接向作出“補償決定”或者方案部門的複議機關申請行政複議。

其二，對責令交出土地決定堅決依法提起行政訴訟，在庭審中對涉案徵收專案的程式及補償落實情況進行全面審查。

在明律師最後提示大家，國有土地上房屋徵收與集體土地上房屋徵收雖然有許多不同之處，但是也有更多異曲同工之處。上述分析只是基於一般情況，實踐中個案的情況千差萬別，需要具體問題具體分析。如果您遇到徵地拆遷中國有、集體分不清的情形時，一定要選擇專業的徵地拆遷律師協助處理。而隨著農村土地制度改革的不斷深入，農村房屋的價值也終將會充分體現出來，補償標準的提升是指日可待的。

（董鑫蕊/文）