延期丟了面子，交付輸了裡子。合能公館終於交房！| 榮格驗房報告

這年頭，收房遇上延期，交付碰到維權，絕對是買房人最怕發生的事情。很不幸，這些事情在合能公館的業主身上都發生了。合能公館11、12號樓在多次延期，業主無奈維權後，終於在3月底迎來交付。

在經歷了一系列風波之後，合能公館的交房表現如何？今天，跟著榮格驗房師一起來到長安區的“合能公館二期”驗收現場，探尋94平精裝高層，是怎樣的居住體驗？

查驗時間：2022年3月29日

查驗房源：合能公館二期11#，94㎡精裝房，高層

購入時間：18年底，11000元/m不搖號購入

先說結論：

這是一個令人“愛恨交加”的小區。身處炙手可熱的城南置業熱門板塊，在長安新區政府西側，與長安二小一牆之隔；緊鄰萬科常青藤和智慧城，周邊底商、商業共享，滿足基本生活；往南走是大學城書香氣息濃厚 ，向北去在高新上班距離可接受。最主要的是，18年底精裝均價11000，作為剛需盤其價效比還是挺高的。

然而，合能公館的房子從買入開始，延期交付，業主維權的糟心事就沒斷過。此次交付的二期最後兩棟高層，從約定的2021年6月底交付，一再延期到本月底交付，即便如此，還有很多公區裝修未完成。

小區整體給人以環境陳舊、凌亂的觀感。塑膠跑道和紅磚路面破碎不堪；植被數量和種類尚可但搭配混亂，缺乏美感；小區西側洋房區和部分高層門前建材、垃圾和泥土堆積如山，無從下腳……而此次交付的高層，戶外大堂還是水泥門頭。戶內部分，全屋簡裝，精裝房的通病也有不少。

業主買房只想安心的入住，而合能在交房過程中玩的心思卻不少。買方作為消費者沒被當成上帝，反而成了砧板上的魚肉，合能公館一再“搬起石頭砸自己的腳”的操作，實在敗好感。

周邊現狀

合能公館位於長安大學城板塊子午大道與櫻花一路交匯處。小區周邊人居氛圍濃厚，各項配套也比較成熟。

（合能公館周邊實景）

交通上，南北向的子午大道和東西向的西部大道在此交匯，自駕出行比較便利；軌道交通是硬傷，目前小區周邊1公里內沒有地鐵線路。

（合能公館周邊地圖）

商業上，西邊萬科城，東邊智慧城，底商成熟，配套共享；後期加上宜家薈聚中心，生活配套將會更加完善和便捷。

教育資源上，小區除配建的幼兒園外，帶有公立小學長安二小；除此之外，周邊千米之內還分佈著萬科城小學、陝師大萬科中學等。

周邊2公里內有雁南公園、櫻花廣場等；向南走距離大學城也不遠，人文氣息濃厚。

整體來說，合能公館在大學城板塊所處的地段還是不錯的。軌道交通、醫療等算是短板，但其他配套尚可，再加上11000的價格，這就是為什麼小區本身雖然紛擾不斷，但剛需人群還是願意搏一搏的原因了。

大門立面

查驗關鍵詞：功能，觀感，色調，施工細節

合能公館北側大門現代簡約風格，立面為暖黃色石材，頂部為褐色金屬鋁板，地面為仿石磚；大門兩側有景觀裝飾，入口需要上十幾級臺階，不過右側有無障礙通道；大門右側設有保安亭，門口裝有電子閘機，實現人車分流。

（小區北側大門實景）

（北側大門口獨立景觀）

除常規的大門、崗亭外，北側門口增加了一部分獨立景觀，以水景+草坪+灌木+喬木組合，凸顯檔次。

（小區北門兩側底商實景）

底商集中在北門東西兩側，整體數量不多，底商為兩層結構，帶有防雨棚和獨立空調機位。

底商屬高層裙樓的一部分，立面為暖棕色真石漆，地面為仿石磚；從業態分佈來看，主要為一些常規的便利店、小吃店、果蔬店和藥店等。

（北向高層外立面實景）

（東向高層外立面實景）

外立面整體風格，高層裙樓外立面為暖棕色真石漆搭配簡單的同色裝飾線條；中上部為暖黃色塗料通刷。

（洋房外立面實景）

小區內還有一部分洋房，裙樓外立面為米白色真石漆搭配同色裝飾線，中上部淺米色塗料通刷。

小區將高層與洋房外立面在色調上加以區分，高層以暖黃為主，洋房以米白為主；

無論高層還是洋房，外立面的用料和質感都比較普通；相較之下，洋房清爽的米白色立面在觀感上更顯檔次一些。

（外立面施工細節）

細節施工部分，噴塗用料及做工都是比較粗糙的，有明顯的斑駁、破損；牆面平整度欠佳，坑窪、裂紋和修補痕跡都很重。

景觀園林

查驗關鍵詞：綠量，層次，大喬數量，觀感

（小區樓棟分佈圖）

合能公館總佔地151畝，總建面38萬平米，共規劃19棟樓，分兩期開發，整體為高層+洋房配置。小區容積率3。0，綠化率37。3%，主要景觀空間以北向主入口為中軸，沿東西兩側分佈，以及樓棟宅間景觀。

（合能公館景觀實景）

合能公館的植被覆蓋率、品種、大喬數量整體還是不錯。融融春日，苗木抽枝展葉，泛起一層鮮豔的新綠，在搭配上開花植物穿插排布，豐富了景觀的色彩。

（合能公館景觀實景）

不過，園區內的景觀細節做得一般。草坪未及時修剪和清理，雜草與露土都有不少；景觀在層次搭配上欠佳，大小不同、種類繁多的植被堆砌在一起，再加上養護與修剪不及時，稍顯凌亂；小區還規劃有300多個地上車位，車位上鋪設有植草磚，這些車位在一定程度上影響了綠化面積，同時也降低了景觀美感。

另外，小區內還有一部分樓棟正在裝修與施工中，建築材料與垃圾堆積如山；地面佈滿泥土灰塵無從下腳，這些問題使得居住的舒適度大打折扣。

（西側大門主軸線實景）

小區西側大門，主軸線景觀為一片開闊的陽光草坪，兩排高大的銀杏整齊地排布在通道兩側；草坪盡頭設有一處廊架，歸家的儀式感還是有的。

不過，草坪的平整度欠佳，還有部分露土現象；廊架的色調和挑高都比較壓抑，也未設定休息座椅，實用性和裝飾性都不夠強。

（人行步道景觀實景）

走在人行步道上，兩旁植被豐富，長勢繁茂。草坪和灌木的平整度不佳，未見修剪養護；景觀植被也沒有精心搭配，栽種的距離也不夠統一，顯得雜亂無章。

（小區景觀高層俯瞰實景）

從高層南北兩側分別向東遠眺，各個樓棟之間的間距比較開闊，植被的覆蓋率也不錯。規劃的地上車位對景觀的美感和覆蓋率有一定影響；當然最大的問題還是環境不佳，開挖路面，滿地的灰塵和建築垃圾，影響居民生活。

（宅間景觀實景）

（景觀組團實景）

小區內樹陣景觀帶和景觀組團也有不少，在樹種選擇上，種植有銀杏、櫻花、石楠、女貞、紫葉李、紅楓、紫玉蘭、廣玉蘭、枇杷、桂花、海棠、紫荊等多種植被穿插其中，極大地豐富了園區內的四季美景。

雖然鮮活的綠意為園區帶來勃勃生機，但景觀的搭配和佈局不夠精細，部分樹形不佳，現場養護也有些欠缺，給人以凌亂不堪的觀感。

（灌木栽種細節）

灌木部分，整體栽種稀鬆，露土明顯，灌木也有部分漏栽情況，同時有少量枯黃壞死，後期養護修剪不到位。

（草坪栽種實景）

草坪部分，露土比較嚴重；維護上修剪不夠及時，雜草與落葉較多，平整度較差。

（草坪路面過渡處理）

草坪與地面軟硬材質過渡部分，未做導水槽，路面略高於草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（地面鋪裝實景）

地面鋪裝上，小區北側主入口處路面使用青瓦鋪地搭配仿石磚；主路多采用透水磚+塑膠跑道+植草磚鋪設；人行步道多采用透水磚+仿石磚鋪設；小區東西兩側車輛出入口路面則採用瀝青鋪設。

整體來看，路面的鋪設規劃得比較凌亂，透水磚缺乏檔次，同時細看之下，破損嚴重，質感不佳。

（小區地面細節）

地面細節上，塑膠地面破損較多，大面積裂紋、起翹，部分塑膠路面損毀嚴重；石材地面缺角、裂紋、破損等情況較多。總體來看，地面鋪裝用料一般，做工粗糙，破損較多，觀感破舊。

（圍欄交付實景）

圍欄部分為金屬欄杆，內側用灌木進行遮擋，裝有電子圍欄。

生活設施

查驗關鍵詞：種類，面積，材質，質量

漫步園區，未見獨立的兒童娛樂設施區，僅見到一處鞦韆架，設定在仿石磚地面上。

（兒童娛樂設施）

（運動器械區）

部分樓宇前分佈有運動器械區，常用的高低槓，爬杆等都有，每處種類大約四、五種；還有幾個乒乓球檯架和一處球類運動區，球類運動區未設定攔網。

（園區休息設施）

小區內小區內設定的休息區較少且分佈零散，主要分佈在人行步道旁和部分樓前，未見遮陽傘、軟裝座椅等常規搭配。

（垃圾分類臺）

垃圾分類臺設定在北門主路的東西兩側，垃圾分類臺已安裝到位。

更多的生活垃圾則集中在小區東側的車道旁，還未走進就聞到刺鼻氣味，多數垃圾從桶內已溢位，地面上還堆積大量生活垃圾，物業處理不夠及時，地面衛生狀況堪憂。

（天然氣調壓箱&消防設施）

天然氣調壓裝置放置在景觀中，四周用金屬圍欄保護，圍欄未上鎖；樓宇間的消防設施標識清晰，帶有保溫保護。

公區實景

查驗關鍵詞：觀感，做工，細節，成品保護

本次查驗樓棟為高層連廊戶型，總高34層，2梯4戶，公區部分包括戶內外大堂，電梯保護，平層公區，連廊實景、頂面實景五部分。

（入戶大堂實景）

由於入戶部分不在此次交付驗收之列，因此驗收期間戶內外大堂雖初見雛形但未完工。戶外大堂挑高1。5層，水泥門頭，門口右側預留電子門禁位置，大堂右側設有無障礙通道，地面仿石磚；大堂兩側以少量綠植作襯。

（戶內大堂前廳）

戶內大堂分為前廳與電梯廳，前廳挑高兩層，面積比較開闊，牆面、地面鋪設瓷磚，頂部未完工。

（電梯廳實景）

電梯廳挑高一層，牆面、地面鋪設瓷磚，頂部刷乳膠漆，吊頂+筒燈，照明尚可。

（電梯保護實景）

電梯部分，品牌為東芝，雙開門，定員14人，載重1050kg；電梯內只貼上有保護膜，未做保護，衛生整潔，照明充足，電梯執行迅速平穩。

（平層公區電梯廳）

平層公區電梯廳部分與首層基本保持一致，牆面、地面鋪設瓷磚，頂部刷乳膠漆，電梯門套銀色金屬板包裹。

（公區樓梯間實景）

樓梯間部分，金屬欄杆安裝牢固，牆面乳膠漆，水泥地面，臺階破損及裂紋較少，水泥臺階上有少量乳膠漆汙染。

（連廊實景）

（連廊高度實測）

高層北向帶有連廊，連廊為水泥地面未貼磚，實測欄杆高度距地面1。6米；金屬欄杆固定牢靠，帶有獨立下水，整體觀感略粗糙。

（樓頂實景）

樓頂部分，頂面為水泥地面，衛生情況一般，此處僅展示實景。

地庫部分，因目前暫未開放，未能拍到地庫全貌，在此不做描述。

戶內驗房

查驗關鍵詞：交房標準，施工細節，實景，問題彙總

戶內部分，此次查驗的戶型為94平三居室，精裝交房，戶型方正緊湊，南北通透，動靜分割槽合理。

（戶型圖結構示意）

（94平高層玄關實景）

（94平高層客廳實景）

（94平高層客廳實景）

（94平高層陽臺實景）

（94平高層臥室實景）

裝標部分，全屋簡裝，淺色木地板，整體比較中規中矩；細節部分，有USB插座和小夜燈。

（94平高層廚房實景）

廚房部分，煙機灶具為方太品牌；臺盆，米黃色地櫃和吊櫃全部做好；天然氣表尚未安裝到位。

（94平高層衛生間實景）

衛生間為乾溼分離，馬桶、臺盆品牌為美標，鏡櫃、五金、淋浴屏、暖風機都安裝到位。

（部分精裝問題）

具體到驗房部分，驗房師發現的主要問題有，門套與牆縫寬，牆面膩子不平，窗玻璃劃痕，踢腳線鬆動，頂面裂紋，牆磚破損，地漏與管道錯位，木地板鬆動，過門石錯臺，牆磚空鼓，踢腳線未安裝等。

備註：以下問題僅代表該查驗戶內問題，不代表所有樓棟

（現場驗收問題彙總）

現場逐一記錄後，物業安排快修人員迅速上門處理，服務態度和反應速度不錯的。

驗房結束後，驗房師向業主提供紙質問題清單及電子版報告，維修結束後，可以約上門二次複驗。

驗收總結

合能公館二期精裝高層交房，可謂一波三折，交付的整體體驗也是五味雜陳。一方面，小區價格實惠，位置不錯，配套和人氣也足夠；另一方面，從延期、維權以及小區環境和物業服務來看，又實在令人頭大。

賣房時說得天花亂墜，交房時卻又極盡敷衍。

作為一個企業，一旦把良心經營的初心丟了，還能走多遠？