12000港區和13500南四環，選哪兒？當“價值窪地”不復存在，港區真的只剩站崗了嗎？

前幾天有粉絲在後臺問港區永威南樾單價12000元/㎡值不值得入手？啥？港區房價都飆到12000了！在印象中港區還是八九千的價值窪地，現在卻直接超過滎陽東、惠濟北、南龍湖，直逼四環內了！話說單價12000元/㎡的港區和13500元/㎡的南四環，你會選哪兒？

作為曾經的“價格窪地”，如今還名副其實嗎？現在港區置業真的只剩“站崗”了嗎？

一、港區的現狀：已透支部分未來

相信第一次從市區去港區的人感覺往往是：遠，真球遠！

港區佔地415平方公里，東至萬三公路，北至鄭民高速，西至京港澳高速，南至炎黃大道。距離鄭州二十公里，中間夾著未完全開發的空白地帶使整個港區處於隔離狀態。

目前港區房地產市場現狀：

1、大興土木，如火如荼。港區整體佈局結構為“一核領三區、兩廊系三心、兩軸連三環”，即中部為空港核心區，北部為綜合服務區，東部為商展交易區，南部主要是產業園和園博園生態區。目前整個區域都在如火如荼的建設中，即便是發展較早的北港區域給人的感覺也是一個“大工地”。

2、購房群體擴大。早期在港區購房的人群主要是區域內工作人員或本地居民。隨著港區規格的不斷提升，吸引了不少資金充裕的投資者；另外去年鄭州房價暴漲，讓很多剛需購房者承受不起，其中有不少外溢剛需選擇在港區置業。

3、目前配套嚴重匱乏，這是港區最大的硬傷。規劃再高大上，但沒有落地實施就不能享受。最繁華的地方就是富士康廠區的周邊，分佈有一些沿街商鋪。隨著地鐵2號線延長線的開通，交通相對提升一些，但出行還是不方便，僅有幾輛公交線路支撐；有車人士相對方便一些。

4、價格漲幅大，透支未來溢價。港區的房價究竟多少合適？咱們縱向對比一下：2013年港區商品房均價5300元/㎡；2016年2號線未開通之前均價6800元/㎡，開通之後，北港房價直接飆升至11000元/㎡左右。半年時間幾乎翻番，這樣驚人的漲幅，顯然與其發展建設速度是不匹配的。

為什麼說港區透支了未來的房價，因為這一年內港區的漲幅實在是驚人，但其區域內的人流量卻沒有顯著提升。可以說，現在港區售樓部賣的是未來，而不是房子。在目前穩定房價的市場大環境下，港區的房價進入橫盤調整期，短期（3-5年）內不會有太大漲幅。只有後續不斷完善發展，各種生活配套落地，並匯入大量人口，才能真正意義上鞏固區域的土地價值。

二、港區的未來：從不被低估

上面我們說道港區的房價已經將未來的3-5年溢價透支，是不是說港區置業就註定站崗？說實話我很看好港區的發展，但短期內站崗是一定的。隨著基礎設施不斷完善，企業不斷落地，人口和人才不斷的湧入，港區的未來很燦爛。但，你得給它時間。

1、政府扶持，國家戰略的體現。

2016-2017年，是鄭州的爆發年，成為“國家中心城市”、晉升“新一線”、自貿區批覆等各種利好政策和訊息不斷。鄭州緣何如此火爆？很大程度上得益於它城市交通樞紐地位的改善，高鐵、航空等立體交通換成體系和空地對接體系，打通了鄭州與國內外溝通的關節。尤其是“一帶一路”國家戰略的部署，鄭州作為中國中部對接一帶一路的陸運和空運雙重承接地，無可替代。而港區作為鄭州對外空運對接地，其地位是國家戰略的體現，未來發展不容有失。

新鄭機場T2航站樓投入使用、第十一屆中國（鄭州）國際園林博覽會今年9月將在南港園博園舉辦、6倍於鄭東國際會展中心的新會展中心落址港區核心區域、地鐵及機場輕軌的逐步投入使用等，無一不彰顯了港區的大格局、大發展。可以說，政府對港區的投入絕對遠遠超過其他幾個新區。值得一提的是鄭州目前只是代管航空港區，未來兩者關係會發展幾何？尚未可知，但港區的高起點毋庸置疑。

2、產業引領，起點高、發展潛力大。

一個區域想要發展，政策、資金和人口缺一不可。目前港區已經具備了政策和資金的大力支援，那麼人口呢？這顯然是現階段港區的短板。未來如何不斷吸引人才和人口，成為港區鞏固區域價值的重中之重。

據統計全國新區規劃人口未來可能只能實現三分之一！是不是很震驚？新區規劃的再好，不能提供就業崗位，就留不住人口。港區南部規劃為高階產業園區，目前也積極引進各種產業，如友嘉產業園、生物醫藥產業園、阿里巴巴資料處理中心等都將逐步落地。產業引領，匯入人口是港區未來發展的決勝棋。

3、規劃完善，未來可期。

港區的發展是規劃先行，開發隨後。規劃的各項基礎設施、交通、商業、教育等配套齊全，且開發和完善的速度也不斷加快。尤其是區域交通，目前港區主要交通幹道已基本通車，對外與市區連線的四港聯動大道，京港澳高速，機場高速以及鄭機城際鐵路等多條線路；地鐵2號線延長線已經開通，從機場可直達市區。

三、港區的樓盤：“一核三區”格局

港區規劃面積很大，功能佈局分為“一核三區”，即以機場為中心的空港核心區，三區包括北部的城市綜合服務區、東部的臨港型商展交易區和南部高階製造業集聚區。目前開工建設的區域集中在南水北調運河以西，其中住宅主要集中在北港，如萬科、正弘、永威、豫發等；南港也有一些大專案正在建設，如和昌、綠地等；而中部因距離機場過近，雖有一些住宅專案，但並不宜居。

1、北港綜合服務區：

北港是目前居住功能相對完善的區域，也是港區最適宜居住的板塊，隨著2號線延長線通車，與市區的聯絡也緊密起來。但是在上一波房價猛漲時期，北港區域的房價已經漲上來，透支部分未來溢價，短期投資請繞道，長期持有和自住暫可行事。

萬科魅力之城

萬科美景魅力之城位於鄭港三路與鄭港二街交匯處，專案總佔地面積約500畝，規劃總建築面積82萬㎡，小區容積率為3。00，綠化率為38%。目前在售的為五期小高層，在售戶型有89㎡、115㎡三房，成交均價11000元/㎡。在售房源不多，後期加推時間待定。預計明年年底即可交房。

點評：目前在售的五期房源緊鄰航程大道（在建中），後期交房會受噪音的影響，且現在周邊的商業、醫療、學校等配套不完善。精裝修、品牌以及後期物業是該專案的優勢。自住可以，投資需謹慎。

正弘中央公園

正弘中央公園位於鄭港三路與鄭港四街交匯處，是港區首個公園城市綜合體專案，專案總佔地面積約1600畝，總建築面積200萬平方，自身商業30萬方，並且在核心地段建設了一個360畝地的中央公園。專案圍繞中央公園分十四個地塊開發，目前在售的為二期9號地塊，11號地塊預計本月會開。在售房源為89-125㎡的三房，均價10600元/㎡。預計2019年6月份左右交房。

點評：目前在售的地塊與中央公園一路之隔，中央公園後期規劃有集中商業、高檔酒店等，是北港一個商業聚集地。萬科魅力之城地塊在正弘中央公園外圍一圈，共享後期商業配套。品牌可以，規劃完善，自住可以，投資需謹慎。

永威南樾

永威南樾位於鄭州航空港區鄭港四路與鄭港四街交叉口，在萬科和正弘地塊東邊，距離地鐵站相對遠一些，但距離富士康居住區較近。目前在售的面積為78-140平米，均價為12000元/㎡。

點評：永威南樾專案地塊是從豫發手中拿的。永威憑藉建材、物業和精細化服務，俘獲眾多“真愛粉”。不過就這個專案而言，雖然品質有一定保障，但其品牌溢價過高，投資建議直接放棄。

藍山公館

藍山公館位於鄭港三街和鄭港六路交匯處，向東500米到達蘭河公園，向東700米到達鄭港六路地鐵站，是豫發大運城系列裡的高階洋房。整體建築風格為英倫風，容積率1。5、綠化率50%。目前洋房、小高層房源在售，戶型建面約133平米、180平米，均價13000元/㎡，具體一房一價。預計今年年底交房。

點評：豫發進入港區較早，拿了不少地，位置都不錯。除了藍山公館之外，還有高階洋房專案國園、商業體錦榮悅匯城等。產品品質與正弘、永威、萬科等有一定差距，尤其是小區內部的園林綠化設計、物業服務水平都有待提高。不過臨近地鐵口，純粹洋房小區，居住環境有保障。目前在售的主要是洋房，價格在13000元/㎡以上，相對較高。

安納西莊園

安納西莊園位於航空港區鄭港六路與鄭港七街交叉口東南角，規劃產品有6層洋房以及15-20層的高層，整個專案用一條風情商業街聖克萊爾街隔開為兩塊，南北各90畝，容積率2。5，南側是安納西小鎮，北側是安納西莊園。距離富士康生活區較近，目前商業、學校等配套還算完善。在售房源為86-134㎡左右高層，成交均價10000元/㎡。

點評：安納西莊園是由鄭州航空港興港投資集團和河南天地置業聯合投資開發，國企背景，相對靠譜。不過專案距離已通車的地鐵2號線較遠，距離在建的地鐵11號線很近，後期可以享受地鐵交通紅利。雖然產品一些細節不到位，戶型一般，但價格相對低一些，據悉目前還可首付分期15%（剩餘部分為中行“愛家貸”），想在港區置業的剛需（自住）可以考慮。

中建森林上郡

中建森林上郡位於鄭州航空港區鄭港一路與鄭港二街交匯處，總佔地面積約415畝，總建築面積70餘萬平方米，共由7個地塊組成。中建主導開發，產品包括高層和洋房，距離地鐵口一公里左右。最大的優勢就是北靠張莊萬畝森林公園，環境宜居。目前一期已售完，二期前期諮詢中。

點評：專案原來是由中建和中部大觀共同出資成立，不過目前為中建獨立操盤，中部大觀已經撤資。專案一期洋房價格已經達到16000元/㎡，價格著實過高。

除了上述專案之外，北港還有一些專案，如山頂御和園、山頂御景園、雲瓴國際、潤豐錦尚等，但要麼是洋房系價格太高，要麼是產品太雜（涵蓋商業、公寓和住宅），品質不佳，就不在這裡一一贅述了。

2、中部空港核心區：

中部空港核心區距離機場過近，周邊有世航之窗、藍天商務家園、浩創悅城等專案，限於機場和京港澳高速、四港聯動大道等主幹道的影響，居住環境一定程度上會受到影響。

3、南部高階製造區：

8月中旬即將對外試運營的園博園就位於南港區域。但南港主要規劃發展高階製造業，集中了大量的產業園、物流、倉儲、工廠等，雖然規劃有一些住宅樓盤，但其宜居指數、交通通達性遠遠低於北港，在此置業的人群主要是本地人或者附近工作的自住人群。

和昌盛世城邦

和昌盛世城邦位於航空港區南港新港十一路與航興路交叉口，佔地4200畝，總建面246萬平米，包含24萬方商業中心，商務辦公、創智SOHO、星級酒店等。專案是興港投資與和昌集團共同開發的重點專案。目前一期住宅已售完，二期規劃有別墅和小高層房源，前期諮詢中。

點評：專案毗鄰3800畝園博園，西鄰梅河，南臨南水北調運河，環境宜居。隨著園博園下個月開始試運營，區域內的人流量隨之增加，預計對專案價格有一定程度的拉動。目前交通不便，在鄭州生活工作的剛需族還是建議放棄。

綠地香湖灣

綠地香湖灣位於梅河東路與雙鶴湖路交匯處，臨近園博園，由國企航程置業和綠地集團聯合打造。專案佔地1200畝，分6個地塊開發，涵蓋75-118㎡高層、124-156㎡洋房和雙湖院墅。目前前期諮詢中。

點評：大牌房企品質值得期待，且未來隨著南港的逐步發展完善，升值潛力較大。雖然價格很便宜，但專案一直在組織大量團購，投資還需謹慎。

除此之外，還有一些位於新鄭薛店鎮的小專案也標榜南港樓盤，如華福御景、興隆世紀花園等，需注意甄別。整體來說，航空港南部區域是高階製造業密集區域，住宅只是配角，數量相對較少，配套也不齊全，需要很長時間來發展。南港作為鄭州區域少有價格窪地，投資客戶可以關注，但做好長期持有的準備，另外鄭州剛需莫入！

結語

作為未來中國對外視窗的港區，其升值潛力毋庸置疑。但如果簡單粗暴的盲目入手，企圖獵取政策規劃等種種福利，也不是萬無一失的。畢竟港區可是去年十月份第一批限購的區域，且北港的價格也一定程度透支了未來的溢價。尤其在當前鄭州房價被調控出現鬆動之後，南四環專案價格穩定在13500元/㎡，而惠濟北和昌林與城價格11000元/㎡，那麼單價12000元/㎡的港區還是有點尷尬的。

如果是投資者可以透過長期持有獲得更穩定的收益，短期投機者還是不要伸手了，說不定就真站崗了。對於自住者來說，本地客戶可以選擇靠譜開發商，交通、商業相對完善，產品品質較好的專案入手；但如果是在鄭州生活工作的剛需，還是不要盲目出手了，畢竟中間隔著大片開發未完成區域，漫長的通勤時間將會磨滅你買房的喜悅。

去年的房地產大爆發，讓很多沒下水的人不甘心，躍躍欲試準備大幹一場，卻忘記不會游泳的人很容易被“淹死”！