房屋滲漏嚴重，救護車難進出……徐匯這兩棟售後公房為何成了舊小區改造中“被遺忘的角落”？

進出同一道大鐵門，同樣是售後老公房，可徐彙區斜土路上的這兩棟售後公房，不僅“平改坡”沒份，區裡兩輪“美麗家園”也無法受惠。

近日，斜土路2200弄43號至46號樓內多位業主向解放日報·上觀新聞熱線63523600反映，他們於2010年前後，透過正規二手房市場購買的房子入住。眼下房子年久失修，各類安全隱患突出，卻長期缺乏應有的物業服務。

△斜土路2200弄43-46號兩幢樓。

業主們眼看同小區其他售後公房內外粉刷、修葺一新，便前往居委會、街道，希望能被一視同仁對待。但對方卻要他們找原建設單位、與房子一牆之隔的上海醫科大學（現為復旦大學）附屬腫瘤醫院；而醫院也稱愛莫能助，要他們聯絡屬地政府部門。

一些業主給記者發來照片，憂心忡忡地說：房齡已近30年，滲漏損害嚴重；小區賬面上雖有維修資金，但因沒業委會而無法開通賬戶。

被老舊小區改造“遺忘的角落”

記者從徐彙區政府官方網站了解到，2019年9月《徐彙區發改委關於楓林街道辦事處振興塊區綜合整治專案概算的批覆》中，振興塊區綜合整治專案涵蓋了“斜土路2200弄”，主要建設包括：新鋪瀝青道路、車棚修繕、小區進出口改造等。

截至今年1月，徐彙區開展了兩輪“美麗家園”行動，累計投入近50億元財政資金，覆蓋所有公房、售後房和2000年前建成的混合型小區519個。

但上述惠民改造中，獨缺斜土路2200弄43-46號。

△百度地圖上顯示的斜土路2200弄38號、43-46號位置。

記者實地探訪。但見兩扇寬近6米的大鐵門前，醒目標註“此大門樓號：3號至37號、38號、42號至46號”。門內路面平整，右側多幢居民樓外牆整潔，白色的粗細長短水管錯落有致，左側非機動車庫內停車有序。

△斜土路2200弄38號、43-46號與3號至37號等售後公房共用一道大鐵門。

記者繼續入內100多米，邁過一道小鐵門，此時地面一下收窄為2米左右。抬頭望，半空中電纜、電線縱橫交錯。左側非機動車棚內，堆放著廢舊冰箱、破舊傢俱等生活雜物。右側一幢六層灰白色建築就是斜土路2200弄43、44號，另一幢六層樓房即為45、46號。

△斜土路2200弄38號、43-46號的小鐵門，路面寬度2米左右。

兩幢樓外牆斑駁，水痕、汙漬隨處可見，從頂樓縱貫而下的水管滿身鐵鏽，骯髒不堪。

43號3樓85歲的應先生告訴記者，他住的朝北房間多年滲水不斷，室內十分潮溼。記者又走進44號6樓兩戶業主家中，室內牆面多處發黑黴變，有的還豁裂、脫落。

44號楊女士告訴記者，自來水內經常雜有粉塵，水色混濁。記者爬上43號、44號樓頂，清晰可見四周其他售後公房全已“平改坡”，而43-46號兩幢樓依然平頂朝天。44號樓頂水箱、水管及設施似遭廢棄多年，隔熱層多見破裂，碎磚殘瓦、破布等垃圾遍地。從樓頂俯視，外牆上直通樓下的水管朽爛不堪，彎頭處已成窟窿。

△斜土路2200弄44號樓頂水箱、水管及設施似遭廢棄多年，隔熱層多見破裂，碎磚殘瓦、破布等垃圾遍地。

△記者爬上斜土路2200弄43號、44號樓頂，清晰可見四周其他售後公房全已“平改坡”。

此地有無物業服務？業主們連連搖頭：根本沒有！46號1樓孫女士稱，自1998年入住至今，沒見過有什麼修繕。業主家中一旦受損，只能自行解決。

小鐵門邊小屋內一男子，身著便衣，自稱門衛，受人之託在此看門。他一指小屋窗戶上掛的“收門衛費”牌子說，這裡每戶每月繳納15元，內含保安、保潔費用，這點錢怎夠給他開工資？於是他被同意在門口小房住宿。記者看到，小屋旁自建了廁所，東牆外還搭了小棚子、水池，私接亂拉的電線如同亂麻。多位業主反映，一到下雨，這裡經常積水，有時深達30釐米左右，還難以消退。

業主們對公共安全隱患深表憂慮：如小鐵門處的路面十分狹窄，消防車、救護車等很難進出。44號馬老先生曾突發疾病，苦於救護車無法進入，只能被徒步擔運。掛在樓道牆上的手提式乾粉滅火器，生產日期依稀可辨2012年。按規定滿5年後必須維修，以後每滿2年還須維修。但從滅火器上所積灰塵看，似乎掛上後從未被取下。

△小鐵門處的路面十分狹窄，消防車、救護車等很難進出。

既然是售後公房

為何不能改造？

記者當天又來到安康居委會，居委會“小區平面示意圖”含有43-46號，與斜土路2200弄內其他樓房標註的顏色無任何差異。

有關負責人表示，43-46號為腫瘤醫院自建，本世紀初房改後改為售後公房。但規劃用地仍在醫院範圍內，估計醫院尚未履行相應手續，因此房子性質仍算系統自建房。因業委會無法成立，就算有維修資金，也無法開通賬戶、使用。

在楓林街道住房保障和房屋管理所，記者在地籍圖上看到了紅線標註的醫院規劃用地範圍，確實囊括了43-46號。據該所介紹，43-46號是醫院建造的兩幢六層職工住宅，共66戶。醫院將上述房屋賣給了業主，但一直自管，現由一對夫妻從事門衛、保潔工作。

楓林街道明確，43-46號性質為售後房。經向公積金管理中心查詢，共有房屋維修資金31。89萬元，街坊設施資金7。7萬元。根據本市《住宅物業管理規定》第十三條：業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。但由於上述兩幢房屋仍在醫院紅線範圍內，所以無法確定兩幢房屋的物業管理區域，導致業委會無法成立等一系列困境。

3月23日，記者又來到腫瘤醫院並遞交了書面採訪提綱。醫院事後回覆：斜土路2200弄43-46號建於1992年，性質為自管公房。按房地產證、1995年腫瘤醫院土地證附圖，屬於（醫院）規劃用地範圍內。其雨汙排放按當時建設時要求實施。樓頂水箱已取消，改為變頻泵送水，水錶無移位。對公共區域零星報修，醫院會安排維修。

△斜土路2200弄44號業主提供的房產證。

位於醫院規劃用地範圍內是否就成了斜土路2200弄43-46號業主無法接受惠民改造的障礙？上海市錦天城律師事務所高階合夥人、上海市物業管理行業協會法律顧問、上海市律師協會物業管理專業委員會主任宋安成律師表示，規劃紅線對房屋和物業管理區域的劃分，並非是老舊住房接受惠民改造的前提和剛性要求。改不改、如何改，還得看老舊住房的產權性質。

此外，記者現場看到，除了43-46號外，緊貼44號西牆的，是門牌號為斜土路2200弄38號的一幢四層老舊建築，其部分外牆油膩烏黑，樓道內私搭亂建，雜物堆砌，髒亂不堪。門前空地上，機動車隨意停放，多個朝北窗戶向外伸出電線，有的新能源車和不少電動腳踏車往往飛線充電。38號多位居民告訴記者，該房房齡超過50年，產權目前仍屬於醫院，並非是售後公房。是否因為38號樓的情況造成了43-46號樓舊房改造“擱淺”？對此醫院稱，38號建於1966年，約28戶，性質為職工使用權房，與2200弄43-46號無關聯。

老舊小區改造

不能遇到問題繞著走

今年1月中旬，《關於加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》指出，本市舊住房更新改造範圍主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套設施不健全、群眾改造意願迫切的老舊小區，改造原則為“能改願改則應改盡改”。宋安成認為，43-46號業主已取得了房屋所有權證，能完全實現市場化交易，上述房子性質就是售後公房。根據政策，售後公房屬於老舊住宅改造物件，如所屬街道將43-46號上報，經房管部門、發改委審批同意後，是可以享受“平改坡”、“美麗家園”等惠民改造的。

宋安成分析，眼下僵局或許仍然在於醫院擁有產權並自建自管的38號與性質不一的44號結構粘連，導致43-46號兩棟樓無法被區分成獨立、完整的售後公房小區，且醫院始終未移交43-46號的物業管理職責。

宋安成呼籲醫院主動聯絡街道，明確43-46號房屋性質為售後公房。街道則響應43-46號業主改造籲求，使其充分享有應得的政府惠民改造，雙方不能“互踢皮球”。

市物業管理行業協會專家委員會法律援助組組長黃友健表示，本市房改已有20多年，但同一個小區，甚至同一棟樓內，可能還存在產權性質不同的房屋。在老舊小區改造推進中，有關部門不能遇到問題繞著走，還是要坦然面對，精準施策。

楓林街道日前書面回覆記者：“鑑於43-46號兩幢房屋確實存在老舊等問題，街道下一步將聯絡醫院，進一步協調、收集資料，並向區房管局申請核定兩幢房屋物業管理區域的劃分情況。待成立業委會後，街道將開展培訓並督促業委會選聘物業公司，儘快開通維修資金賬戶，並至公積金管理中心辦理維修資金劃轉，儘早啟用該處維修資金。街道還將搭建平臺，與醫院共商、梳理小區記憶體在的問題，優先解決小區‘急、難、愁’，逐步化解其他矛盾，為居民提供和諧、有序的生活環境。”

【來源：中國青年網】

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