看到車位，欲哭無淚

新房入住沒到一年，

業主們卻發現了房子大大小小多個問題。

最讓青浦區首創禧悅晴朗業主們頭疼的是，小區總共有10幢樓，其中竟然有4幢都不能乘電梯直達B2層地下車庫，也無法透過疏散樓梯走到B2層，業主一旦把車停在B2，或者把車位買到B2，那麼只能繞路至隔壁樓棟乘電梯去B2車庫，或者從地庫口進出，極不方便。面對這樣的情況，開發商堅稱當初售房時就已說明情況，否則業主不會購買；而業主則表示，購房時根本沒人提及，否則誰會選購這幾幢房子呢？

業主：交房後發現電梯到不了B2層車庫

2020年11月中旬，沈先生在青浦區大盈浦路1755號首創禧悅晴朗小區購買的房子交房，最初一段時間，沈先生並未發現房子有任何異常，但是隨著拿到房子的業主增多，大家在業主群裡一溝通，才發現房子有些不對勁。

“其他業主說，有的樓棟到不了B2層。”沈先生說，看到這個訊息後，他自己也下樓看了一下，他發現，電梯裡的按鈕根本沒有B2，只能到達B1層，而且也無法透過疏散樓梯走到B2層。

更令人吃驚的是，這樣的情況，並非一棟樓獨有。

據沈先生統計，小區裡共有4幢樓、12個單元的房子底下都只有B1，無法到達B2，而整個小區三期房子也不過才10幢樓，近乎一半的樓棟都存在這個現象。

“當初買房的時候，銷售說會有B1、B2兩層地下車庫，我就想著車位肯定是夠的，也沒有細想，但是誰能想到會到不了B2層呢？”

沈先生感到很無奈，車庫確實如銷售人員所言有兩層，但是卻並沒有將部分樓棟到不了B2這一情況告知大家，如果不是有業主發現，大家還會被矇在鼓裡。

值得一提的是，沈先生在翻看自己的購房合同時發現，其中一條寫著“建築物地下層數為0層”，而且經過沈先生一番詢問，發現所有業主的合同都一樣，無論能否到達B2，合同上都寫著“0層”。

這讓沈先生很困惑，開發商這麼寫的原因在哪？如今，地下兩層車庫究竟是屬於違章建築，還是開發商早就為部分樓棟到不了B2層埋下了伏筆？

最讓業主們難以接受的是，開發商為了儘快售出地下車位，竟然將部分樓棟到不了B2當做最好的營銷手段。

“開發商讓大家趕緊買B1的車位，否則買晚了只能去B2。”

如今，沈先生正打算購車，但是看見地下車位的情況如此混亂，如果自己車位買到B2層的話，今後一定會增添不少的麻煩。

如今，和沈先生碰到相同情況的業主們認為，首先開發商要解決車停在B2後如何回到戶內的問題，其次是經濟補償。這段時間以來，業主們始終在和開發商進行溝通，但是對方始終沒有給出一個明確的迴應。

走訪：通往B2層只能繞路

9月8日，記者隨沈先生來到了首創禧悅晴朗小區的7號樓，在該樓的電梯裡，能夠看到地下車庫只有B1按鈕，兩幢電梯均是如此。

記者透過電梯來到B1層後，只能走出玄關，來到停車場，然後步行數十米，來到隔壁樓棟的玄關門外，輸入密碼後，才能開啟樓門進入電梯間，再乘坐電梯來到B2。

“回去也一樣，反正就是上不去，也下不來。”沈先生說，如果把車停在了B2，那麼除了繞路從隔壁樓棟回去以外，只能從地庫出入口回去，但那裡是機動車道，如果每天從地庫出入，會存在一定的安全隱患。

據瞭解，該小區總共有600多戶居民，規劃的停車位總共有792個，包括地面24個車位和地下768個車位，能夠滿足一戶一車位的需求。

但是，記者在現場看到，部分到不了B2的樓棟底下，地下二層有的是實體牆，並未留出停車位的空間，有的則是隻有寥寥幾個車位，大部分停車位都在其他樓棟的正下方。

除此之外，記者在地下2層停車庫的牆面還看到了不同程度的滲水，嚴重的牆面大半部分都有水漬的痕跡，而在一些電梯間內，能夠看到非常嚴重的發黴情況，牆面、樓頂以及消防門上都有深綠色和深黑色的黴菌圓斑，空氣裡始終有一股潮溼發黴的難聞氣味。

“從四、五月黃梅天就開始了，在電梯裡就能聞到異味，不少人家裡地板都發黑了。”

沈先生告訴記者，交房不到一年的時間裡，業主們還發現了不少大大小小的問題——新能源車只能在B1層充電，如果車位在B2層，只能從B1拉電線，費用可能接近萬元；小區東門存在設計缺陷，向內有坡度無法開啟，向外會擋住人行橫道；還有業主家裡層高與相同戶型不同，矮了0。2米的同時，房價還略高……

開發商：售樓時已向消費者說明過情況

據天眼查訊息，首創禧悅晴朗小區的開發商為首創置業股份有限公司，於2002年12月成立，註冊資本為436294萬元。

9月13日，記者聯絡到開發商工作人員陳女士，對方表示，關於部分樓棟到不了B2層這一情況，早在售樓的時候，就已經向消費者說明過情況。

記者：“為什麼業主們表示當初並不知情呢？”

陳女士：“肯定知道的，不然也不可能買房，對吧？”

記者：“那現在雙方說法都不一致啊？”

陳女士：“對啊，所以就不用報道了吧。”

記者：“那合同裡寫的‘地下0層’是什麼意思呢？”

陳女士：“我沒看到過。”

至於樓道發黴、東門如何開放等問題，陳女士表示目前已經在處理中，地下車庫也擺放了除溼機，而重新定製的東門也會在10月到貨，完成安裝。

隨後，記者又致電首創禧悅晴朗小區售樓處的電話，工作人員表示，確實有部分樓棟地下沒有B2層，據他猜測可能是當初設計的原因，但不太清楚具體的情況。

規劃局：確定該小區是按圖施工

為什麼部分樓棟到不了B2層呢？這樣的設計是否合理？對此，記者聯絡到青浦區規劃和自然資源局進行採訪。

工作人員告訴記者，今年8月，他們接到了首創禧悅晴朗小區居民的反映，並在8月底向居民回覆。

據瞭解，該小區的設計圖紙是由專業單位設計，並且通過了審圖公司的稽核，符合有關規定和設計規範，在小區竣工後，青浦區規劃局的相關人員也去現場驗收核實，確定該小區是按圖施工。

“我們規劃管理部門主要是對總建築面積、建築高度間距、外立面等專案進行驗收，而這些專案都是規範合理的。”

該工作人員表示，至於首創禧悅晴朗這個小區為什麼將部分樓棟設計成到不了B2，不在他們的監管範圍之內。

律師解讀：開發商是否存在違約行為？

明明宣傳時有地下2層車庫，但是入住才發現部分業主到不了B2層，開發商是否存在違約行為？又該如何理解合同上的“地下0層”？

對此，記者採訪到了觀韜中茂律師事務所律師郭振偉律師進行解讀。

Q1、部分樓棟到不了B2，開發商是否存在違約行為？

郭振偉：購房時，開發商銷售人員介紹會有B1、B2兩層車庫，但實際情況卻是部分樓棟只有一層，且需要走到隔壁樓棟乘電梯到達B2，上述情況導致部分業主的出行便利性受到影響，小區安全性也存在一定隱患。

通常，電梯不直達停車庫一般不能作為合同的附件對雙方產生約束力。若業主無法提供證據證明電梯不直達地下車庫直接影響合同訂立，則無法追究開發商的違約責任。

若購房者在購房時明確表示電梯是否直達B2層，作為訂立合同及影響房價的重要考量因素，或開發商就電梯直達B2作出具體明確的說明或者允諾，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規定，則開發商涉嫌違約。

Q2、如何理解合同上的“地下0層”？地下車庫算違建嗎？

郭振偉：從字面上理解“地下0層”是沒有地下層。通常根據《上海市商品房預售合同》第一條第二款明確地上、地下層數，該部分地下層數可以理解為屬於本棟樓業主共有的公攤面積，如電梯廳等。第二條第二款明確的是購買房屋資訊，這部分屬於每個業主專屬的，類似於地下室或者地下儲藏室。

地下車庫是否違建和購房合同就地下0層的表述無關，主要取決於車庫的立項、規劃、審批、驗收等手續是否齊全，如是否取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、竣工驗收備案證明、交警隊出具的交通設施驗收意見、消防隊出具的消防驗收意見、大產證等。

從結果上來看，如果專案存在違建，專案是無法透過驗收的，不透過驗收則無法取得大產證，拿不到大產證則沒有辦法辦理小產證，無法辦理小產證則開發商無法交房將面臨違約。

開發商對於不能到達B2應該是明知的，開發商在明知電梯無法到達B2的情況下，應在銷售房屋時明確告知購房者並在不利因素公示時明確公示。

Q3、業主應當如何維權，對消費者有何提醒？

郭振偉：若開發商存在欺詐或者虛假宣傳的情況，業主可以向房管局、住房熱線、市場監督管理部門反映；在證據充分的情況下也可以向法院提起訴訟。

在此，提醒購房者在簽訂購房合同前，首先需要確認五證（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證）是否齊全；其次，注意儲存樓盤廣告、戶型圖、宣傳單等銷售資料或開發商其他方式作出的售樓廣告資料；再者，看樣板房、沙盤時可以考慮拍照、影片留存；最後，仔細看不利因素公示、小區配套設施等，購房者對於最關注的內容，如果有可能的話，可以要求開發商加進合同補充條款部分。

只有這樣，一旦發生問題，維權才有足夠的證據支撐。