乾貨｜一類二類三類工業用地那些事兒

在一些專案規劃圖中，我們常能看到M1、M2、M3這樣的字母，其指的是區塊的工業用地類別，分別表示為一類工業用地、第二類工業用地和第三類工業用地。這是我國土地政策中按照用途來區分土地的一種方式，不同的行業，分屬於不同類別的工業用地。

一類工業用地

一類工業用地，指的是對居住和公共設施等方面基本無干擾和汙染的工業的用地，在規劃圖中用“M1”表示，一般用棕色標註。一類工業用地可以開辦的企業，如批發業、零售業、新聞出版業、城市公共交通業等。

一類工業用地所辦的企業，是城市中最常見的、也最經常討論的型別。因其對外界干擾小，且對於勞動密集型為主的企業，從通勤成本和方便員工生活等方面考慮，一般允許就近佈置在住宅區周邊。不過需另找獨立的建設用地，也就是說和不能和住宅性質的土地混淆功能，這點要注意（下圖為深圳光明某地規劃調整示意圖，其中的棕色色塊06-26即為一類工業用地）。

在一類工業用地中，如銀行業、保險業、文化藝術業等行業的企業，因所用設施裝置較輕，且不同型別的生產或服務活動與人們的日常生活聯絡密切，適合安排在高層辦公樓或多層廠房內。這也符合提高城市工業用地利用率的必然要求。

二類工業用地

二類工業用地，主要是指對居住和公共環境有一定干擾、汙染和安全隱患的工業用地，如農副食品加工業、房地產業、畜牧業、傢俱製造業等用地。在專案規劃圖中，一般用字母和數字組合的“M2”表示（一般用深棕色色塊表示）。

二類工業用地，是城市工業用地最主要、最常見的型別，我們日常討論的比較多的也是一類和二類工業用地的廠房。但M2對環境有一定影響，部分甚至可能會產生較大的汙染，包括大氣、水源、噪音等汙染。因此需要集中規劃佈置在專屬的工業區內，且不得與居住、公共設施等其它非工業功能區相混合。汙染較嚴重的工業區，與其它非工業用地之間設定衛生防護綠帶隔開。

上圖為某市總體規劃（2016-2030），可以看出，政府把對城市稍有影響的二類工業用地劃分在城市北側兩個相對集中的鄉鎮地區，而一類工業用地則集中佈局在城市中心區的西側邊緣。這就很容易分辨出一類和二類工業用地的嫡側之位了。

不過目前，國家、各省、各市現行標準規範對二類工業用地與居住區之間的防護距離，未作出明確規定。如有作出規定明確防護距離的，一般是針對具體工業企業，如橡膠廠、皮革廠、印刷廠等。

一類工業用地和二類工業用地的區別

這兩者的主要劃分標準在於，對居住及公共環境的干擾程度、汙染程度、安全隱患的不同。這也就造成了一類與二類工業用地之間的區別：

1、容積率不同。

除了安全、消防等有特殊規定，又或者是行業生產有特殊要求的專案外，一類工業用地的容積率通常不可低於2。0，二類工業用地容積率不可低於1。2。與住宅追求低容積率不同，工業用地這樣做，也是為了最大限度提高土地的集約利用率。一類工業用地多為勞動密集型企業，所用裝置佔比較小，以辦公、研發為主的公司，會更青睞高層的辦公樓。

2、與居住區的距離不同。

對周邊環境干擾汙染的主要衡量因素，包括水、大氣、噪音等的排放，兩種工業用地相比，明顯是一類工業用地指標嚴格一些。因此，一類工業用地為方便員工通勤、方便生活，可就近安排在居住區附近，但需要獨立佔地建設。而二類工業用地則不能與居住、公共設施等其他功能區混合，一般都是集中在專門的工業區，有的甚至需要設定綠化帶與其他工區用地分隔開。

三類工業用地

三類工業用地指的是，對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和汙染的工業用地，在規劃圖中用“M3”表示。代表行業如化工廠、煉油廠、鍊鋼廠、天然氣或有色金屬加工、大中型器械製造廠等。

三類工業用地對環境汙染嚴重，且一般用地規模都比較大，適合遠離城市中心區單獨規劃佈局，生活區與建成區之間還要設定較寬的衛生防護綠帶。

近年來，我國不斷加快工業化和城市化程序，對粗放式的重汙染企業進行逐步改造升級，沒有改造空間的就直接取締了。這些大型工廠就被推平、拆遷，汙染了幾十年的土地面臨城市化程序中的再次利用，很有可能會被開發商買來建住宅。但因為土壤、水源等汙染具有隱蔽性、潛伏性、複雜性等原因，又或者受治理技術、修復時間的限制，可能存在治理、恢復不徹底的情況。購房者如果遇到這種情況，應有所權衡，畢竟很多慢性病很難察覺，長期處於受汙染的環境中會增加患癌的風險。

2018年底，廣東東莞一馬當先，開始在工業用地M大類下，新增新型產業用地（M0），指融合研發、創意、設計、中試、無汙染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。“0”排在“1”的前面，意味著“零”干擾和“零”汙染，甚至可以和居住、公共設施兼為一體，宜居宜業，聽上去似乎就很“靈”，也難怪這個概念剛釋出的時候就在業內掀起一番波瀾了。