拼跌時代，貴的樓盤已到它價值兌現時了嗎？

作者: 西安樓市

去年的今天和今年的今天，均有粉絲私信我同一個飽受爭議的樓盤，卻似曾相識的問題：

2017年11月：“三迪二期毛坯價格12300元/㎡，太搶手了！買不到啊！有冇好辦法？”

2018年11月：“三迪三期精裝價格14500元/㎡，市場涼了，價格憑啥還那麼貴！”

市場好的時候焦慮，供應量上來了猶豫。在買與不買之間交替著焦慮、疑問、糾結與不安，就是這一年來買家心態的堅持。

而所有人都懂，開發商很重要，區域很重要，有學校的附加值更牛啦！所以你看好曲江二期，是因為土地資源有限，你也知道5年後再無“曲江樓市”。

但你確定你判斷的價格就是“高位”嗎？

你確定這個樓盤已到它價值兌現的頂峰了嗎？

請問地鐵4號線建好通車了嗎？新開門南路的立交完工通車了嗎？西安市人民醫院開業了嗎？九大公園5分鐘車程半徑內環繞，未來西安還多嗎？

……

分析其中的原因前，我先講講這兩年多感同身受的房價邏輯。

—— 壹 ——

2016年底，東二環地王出來後，西安的房價就像竄天猴，你還沒來得及捂耳朵，它已經竄到天上去了。

究其要害有三：

1、重大利好不斷落地帶來的城市紅利，間接引起購房者的購買慾，市場的需求不斷增加，無形中催動了本處於價格窪地的西安房價上漲。

2、房源供不應求的態勢持續近一年，加之2017年冬季禁土令的影響，樓盤不能如期供應，引起購房者對於市場的誤讀導致人為恐慌。

3、人才落戶政策短期內讓西安市人口呈爆發式增長，“新西安人”的購房需求擠入，導致供小於求和房價上漲。

—— 貳 ——

在這種情況下，所幸的是，房管侷限價、搖號購房，讓我們在西安看到了“一絲生機”。

當時的西安首個搖號樓盤金輝·世界城28%的中籤率，南京的某盤11。6%，長沙的某新盤9。5%……很顯然，除了市場面臨僧多粥少的局面外，購房者的心態也發生了“畸形”變化。

搖號的行為背後，大家只記住了“稀缺”，只盯住了“搶房”，只想要“撿漏”，壓根沒時間在市場上對比性價；能抽中就是萬幸，選樓層、朝向、戶型等顯然已是奢望與貪心的動作代言。

慘的是攢夠8000元/㎡房價時的首付，卻發現房價又已竄到10000元/㎡。更慘的是錢已備好信用完好，卻發現根本搶不過那些“全款”的。

這個時候相對於賣方，大西安的城市紅利+房地產市場好，對他們來講簡直是天時地利人和。頂著優勢賣高價而忽略品質者大有人在。去年這波趕著紅利瞎搖瞎買的購房者，會不會收房即維權，要待2019年—2020年交房後去考證。

但清楚的一點是，去槓桿下，降低了開發商對銀行的綁架後，自有資金開發的窘境會倒逼開發商要加速去化，有多少人會關注質量，又有多少會在意剛需、剛改在入住後最不能承受之痛？

—— 叄 ——

接著正如我們所感知，隨著今年政策的從嚴，市場不斷演化，高頻需求已逐漸迴歸正常。

在開發商從硬體輸出到內容輸出，造好產品賣好溢價的旅程中，很多原本價值與價格不匹配的房子房企，會如同卸妝般一“卸”千里，開啟了打折、降價，全民營銷之路。

但“產品力”“競爭力”“附加值”出彩的實力派，依舊有資本有底氣。這個實力一定程度上就體現在了被透過的價格上。

價格高的考量因素，地價高的一方面，除了有過硬的產品外，還表現在周邊的配套，也就是我們所說的“價值兌現資源”。

位置給你帶來的各種資源，越稀缺，竟價的人就越多，房子就會越貴，往後會更貴。

—— 肆 ——

從這些角度看價格，三迪貴在哪兒？

1、地理位置：

三迪楓丹位於南三環與五典坡路十字向東700米處，是曲江CCBD和QCIC板塊的輻射疊加區域，CCBD致力於打造國際商務區，QCIC則注入了更多的新生態宜居屬性，如此核心區塊，房子供應量真不多了。

當大多數人極度認同這裡的價值，並展開追逐時，這一聚合地的高度，也將因虹吸效應，不斷往上堆疊。而從開發態勢看，“整個曲江新區5年後即成為醇熟片區。此後，西安的新房市場或將無“曲江樓市”。

正因此，周邊十幾家樓盤包括金地、保利、美好等，從2015年的5000多一平到如今翻了近三倍，不外乎“九大公園環繞、公交地鐵立體交通通達、商業配套初具規模、教育醫療已然成熟”這幾大因素的堆疊。有業內稱，這種成熟度的日趨完善在未來的房價上會表現的更明顯。

交通：地鐵4號線2018年12月23日即將通車，新開門南路建成後到南湖僅需5分鐘車程，曲江池公交排程站（22、715、801、212、504路等）即可南遷至曲江二期婦女兒童醫院的北側，加上已通車的192路和903路，到時候有近10餘條公交線路途徑。

公園：曲江文化運動主題公園、唐城牆遺址公園、曲江池遺址公園、寒窯遺址公園、秦二世墓遺址公園、曲江青年文化公園、漢杜陵國家遺址公園、唐苑、西安植物園等均在5分鐘車程半徑內環繞。

漢杜陵國家遺址公園：12平方公里，比大明宮大4倍

2、區域配套

除了位置好很重要以外，配套的便利度是最能直接考核業主入住以後是否會無憂。這個角度看三迪楓丹，商業方面，周邊有正榮彩虹谷、華潤曲江九里17萬㎡商業綜合體、金地廣場、萬科曲江創意谷、龍湖星悅匯。

正榮彩虹谷。2017年10月已開業

學校資源上：6所公辦學校環伺，是目前全市公辦學校密集的區域之一，均在三迪社群3分鐘車程範圍內。

2017年9月1日已開學：曲江三小

2018年9月1日已開學：曲江四小、曲江小學、曲江中學

2019年9月1日計劃開學：曲江三中、曲江國際中學

曲江四小

醫療資源已呈現，社群東北方向的西北婦女兒童醫院已投入使用，專案南向的西安市人民醫院即將建成，均是三甲綜合醫院。

西北婦女兒童醫院

3、開發實力：

不瞭解房企品牌的人，會覺得，只要不是碧恆萬融，就沒有貴的理由。

那麼“貴”在品牌裡佔了多少因素？

業內覺得，Top5也在全國經常遭遇業主維權，對於房企來說，面臨千千萬萬的使用者，產品和服務對於“完美的業主迴應”都是相對的，只是品牌溢價有高有低，就看誰更有責任心了。

從品牌角度講三迪，事實上，他是由西安三迪房地產開發有限公司投資開發，該公司隸屬於郭氏集團旗下的在港上市房企中國三迪控股（股票程式碼00910HK）。郭氏集團成立於1989年，是一家集房地產開發、星級酒店、金融服務、物業管理、新能源開發、國際貿易與投資、化工科技、礦產資源及品牌鞋類的設計、生產於一體的綜合性跨國企業集團，目前業務橫跨五大洲30多個國家和地區。

19年發展歷程，已是中國房地產百強企業，具有房地產一級開發資質的品牌房企，並於2011年成功登陸香港聯交所，是國內最早在港股上市的地產企業之一。立足上海、福州、莆田、建陽、武夷山、吉林、西安、寶雞、亳州等地，已為20多萬家庭築造幸福家園，目前在國內尚有30餘個專案正在開發，優質土地儲備量達到400多萬㎡。

4、產品規劃：

這個專案作為集團旗下的“楓丹系”高階產品，在專案落位階段就確定了立足曲江的戰略佈局，恪守“品質築家”的理念，在園區規劃和產品設計上精耕細作，力主給最精端的人群造好房子。

社群規劃

新中式立面

社群大門

單元大堂

考慮到目前西安市購房人群的年齡、家庭、職業、戶口等需求結構變化，在戶型面積和結構空間上做了大量的最佳化，在滿足戶型功能結構需求的前提下，控制好總面積，以降低總房價，進而降低置業門檻，把每一種戶型都打造成對標置業群體的量身定做產品。

熱銷戶型

除了上述優質戶型外，在規劃設計中，基於專案的地理位置，為業主人性化的設計了以下的社群配套，以滿足業主未來的各種需求。

2360㎡的三迪聖格瑞斯雙語幼兒園，2018年9月1日已開園

13000㎡的三迪楓情商業街

步行街

3350㎡三迪佩斯精品酒店、2500㎡三迪佩斯臻品會所

5、建築質量：

三迪楓丹的建築施工單位為中國建築總公司第二工程局一公司。中建總公司是中國專業化經營歷史最久、市場化經營最早、一體化程度最高的建築房地產企業集團之一，擁有從產品技術研發、勘察設計、工程承包、地產開發、裝置製造、物業管理等完整的建築產品產業鏈條，是國內唯一一家同時擁有“三特”資質、“1+4”資質和建築行業工程設計甲級資質的建築企業。

—— 伍 ——

此外，如何重構並設計家庭不同年齡段的生活模式，去治癒工作後的高壓、手機依賴症、讓父母孩子均有歸屬感認同感？

關於家的內在功能空間，怎樣與社群外在的光影、流水、微風、植物等自然界的元素有機聯結，讓不同年齡的使用者都能融合並舒適。

瞭解過三迪楓丹的人都很直觀地可以感受到，其實他們很多產品規劃都是從使用者角度出發，所有服務體系和升級都是為家和家人做的資源整合部分。

可畢竟還沒有住下來對比，這些場景的呈獻也不一定能夠在售樓部得到很強烈的共鳴，所以以房屋銷售為最終導向的開發商來說，這不一定是好的選擇，一如綠城，一如三迪。

當然，這也決定了：好多人還在選“交房後即要維權投訴抱怨”的便宜貨時，買了對的產品的使用者未來生活和收益就已經和你拉開質的差距了。

前天，我們採訪了當場要買三迪楓丹的購房者稱，“看上這裡，是因為有住在這個社群的朋友推薦的，來看後覺得周邊資源太好，非常便利，開發商很走心。關於之前登記的人多人少跟自己都沒什麼太大關係……”

在樓市持續分化的路上，三迪的時間或者就意味著，市面上的信與不信將不攻自破。

編輯=周鑫 編審=徐紅