深度解析：何謂“維護住房消費者合法權益”？

監管層近期兩次提及“維護住房消費者的合法權益”，大型銀行正在升級房地產風險管控。

9月29日，央行與銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，再提“房住不炒”，並要求金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

一週之內兩度提及房地產，均旗幟鮮明地指出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。

雖然業內主流觀點表明，這並不是“鬆綁”訊號，然而，

A股市場上，房地產板塊近期反彈

。

行業信心的提振還有很大程度來自於資金來源，銀行如何落地政策備受關注。筆者瞭解到，很多大型銀行著手加緊排查房企及關聯企業風險，房地產行業風控正全面升級。

01

加強地產風控，不再迷信排名

個別大型房企近期風險頻發。受此影響，很多銀行已加強房地產和建築行業風險管控。

一位國有銀行華北分行工作人員透露，已接到內部通知，

需

防範

風險向上遊建築類企業傳染，重點關注政策風險、加強准入、加強銷售封閉資金管理、杜絕超進度放款、加強抵質押管理等要求。其中

點名

四家頭部房

企

。

原因是，近期個別大型房地產公司爆出資金鍊緊張、商票到期不能按時兌付、在建專案建設進度緩慢等重大負面資訊。

通知提出，

不能過分迷信集團實力、全國排名等資訊，要嚴格把控新增授信風險，密切關注房企客戶資產負債率、資金鍊等風險情況，充分評估其持續經營能力。

加強存量專案風險預警，密切關注工程進展、專案銷售等情況，必要時要求房企加快銷售回款、提前還款等方式緩釋風險，提前做好應對預案。此外，還要加強房地產領域的建築類企業的風險管控。

近期多家銀行展開房地產業務的自我排查，特別是大型房企關聯企業的排查，很多銀行從今年中就已經進行了多輪排查。

一位資管業人士對記者坦言，個別房企槓桿如此之高，授信銀行其實明白其中風險，但是依然有很多銀行在實際執行中願意對其授信。風險爆發，銀行業需要從中反思。

02

設資金監管賬戶，防銷售資金挪用

針對兩次提及的“維護住房消費者的合法權益”，不少商業銀行要求設立資金監管賬戶，嚴防銷售資金挪用。

筆者瞭解到，

銷售資金是房地產開發貸最重要的還款來源，而銷售回款挪用將直接導致第一還款來源懸空。

為此，有的國有大行針對部分授信客戶出現銷售資金回籠不到位、回籠資金被母公司歸集使用，未在該行開立預（銷）售資金監管賬戶、未按銷售進度償還貸款等情況，

要求加強房地產專案銷售回款資金封閉管理的監控，確保專案銷售回款及時、足額迴流至該行指定賬戶，且按要求及時償還授信，嚴格做好銷售回款賬戶管理，杜絕挪用銷售回款

。

受個別房企違約影響，商業銀行對房地產違約管控全方位升級。根據記者瞭解，有的大行要求貸款投放必須與工程進度相匹配，不得超進度放款。有的銀行人士指出，個別專案在押的土地及在建工程價值已不能全部覆蓋授信本金，導致第二還款來源緩釋不足，為此需要將押品管理列為貸後檢查的重要內容。此外，合理評估市場景氣度情況，防範房企資金鍊緊張及樓盤銷售不佳等因素形成的授信風險。

國家統計局資料顯示，1-8月份，房地產開發企業到位資金134364億元，同比增長14。8%；兩年平均增長8。7%。其中，國內貸款16918億元，下降6。1%；自籌資金40773億元，增長9。3%；定金及預收款50997億元，增長31。3%；個人按揭貸款21490億元，增長13。4%。

03

支援房市穩健發展

雖然央行本週內兩次談房地產，不提調控反而明確“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，某股份行相關業務負責人也表示，

監管方向不是管控，更多是支援穩健發展

。

但具體到銀行如何落地實行，上述股份行人士則指出，現在各行是不“敢貸”，未來在保證安全風險可控市場化原則下支援復工生產保交樓。

此外

，在近期的兩次央行對房地產表述中，均新增了兩個維護，一是維護房地產市場的平穩健康發展，二是維護住房消費者合法權益。

對其理解有兩重：

第一，

房地產的政策沒有變化，但是執行要注意避免“一刀切”“運動式”，特別是在房地產企業經營困難的情況下，應當避免盲目抽貸斷貸

。

第二，“保居民的‘房’”，維護住房消費者合法權益，可能指的是

居民不應在房地產企業出問題之後，合法權益受損，房企必須優先避免“爛尾樓”、企業如確實無能力則政府可能接管後續建設等。

（來源：21世紀經濟報道）

（圖片版權歸樂居青島所有，禁止轉載）

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