綠維文旅：如何獲取建設用地

2018年是“三塊地”改革的收官之年，也是鄉村振興的起始之年，土地問題必將成為熱點中的焦點。綠維文旅在深入研究土地各項政策的基礎上，分3篇文章梳理了目前有關農用地與建設用地的獲取方式與利用底線。

（一）透過土地徵收

土地徵收是將農民集體所有的土地轉化為國有土地，並依法給予合理補償和妥善安置的一種行為。徵收的物件主要有集體農林用地與集體建設用地。其中，集體農林用地轉國有建設用地需按照城鎮建設用地與鄉村建設用地增減掛鉤政策，透過建新拆舊和土地復墾，實現建設用地總量不增加、耕地面積不減少、質量不降低、用地佈局更加合理。另外，這一性質土地的徵收需要先辦理農用地轉用審批手續，轉為建設用地，再辦理土地徵收審批手續，轉為國家所有。而對於集體建設用地來說，相對簡單，可直接進入土地徵收流程。土地徵收有嚴格的國家規範與流程，這裡不再贅述。

這一模式的實施者一般為國家，土地徵收轉變為國有建設用地後，企業可透過正常的招拍掛獲得土地的使用權。但目前我國土地徵收的範圍在不斷縮小，徵收的程式在不斷的規範化。

（二）農村集體經營性建設用地入市（目前僅限於試點地區）

農村集體經營性建設用地是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括工礦倉儲用地、商服用地、旅遊用地等。2015年集體經營性建設用地入市與農村土地徵收、宅基地制度改革共同進入試點階段，這一次改革，提出在堅持農村集體經營性建設用地所有權不變的情況下，賦予其通過出讓、租賃、入股等方式，使得使用權透過有償方式實現轉移的行為能力，從而與國有土地同等入市、同權同價。中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和自然人，除法律、法規另有規定外，均可依照規定取得集體經營性建設用地使用權，進行開發、利用、經營。

對於具備開發建設所需基礎設施等基本條件的用地，可就地直接入市；對於零星、分散的集體經營性建設用地，可根據城鎮建設用地與集體建設用地增減掛鉤政策，先復墾後在異地調整入市。入市後的土地可以用作工礦倉儲、商服、旅遊等經營性用途，暫不涉及住宅用途。

（三）宅基地入市（目前僅限於試點地區）

宅基地制度改革是三塊地改革中進展最慢的，也是最艱難的。2018年中央1號檔案首次正式提出“探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權”。根據這兩三年各試點的實踐經驗來看，有效利用宅基地的方式主要有以下幾種：

第一，透過使用權的轉讓與出租。第二，透過村莊整治、宅基地有償退出等措施，產生節餘指標，利用“城鄉建設用地增減掛鉤”政策，調整入市。第三，利用集體建設用地建設租賃住房。第四，利用一些特殊政策的規定。

宅基地入市後的用途要嚴格把控。

（四）四荒地利用

近幾年一系列政策的支援，使得四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）成為市場爭取利用的物件。《關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》鼓勵利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發展休閒農業，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閒農業，其建設用地指標給予傾斜。《關於支援旅遊業發展用地政策的意見》支援使用未利用地、廢棄地、邊遠海島等土地建設旅遊專案。在各地出臺的關於特色小鎮的土地支援政策中，也常見到“充分利用低丘緩坡、灘塗資源”的政策指向。國家建設專案使用集體未利用地的，應當辦理土地徵收審批手續後依法供地；不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開墾費。