到底是房屋買賣合同關係，還是借貸關係？

文：葉禮輝

【要旨】

1。“誰主張，誰舉證”是民事訴訟基本證據規則。當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。人民法院依法全面審查當事人舉示的相關證據來認定案件事實，確認當事人之間的法律關係並作出裁判。

2。當事人對生效裁判申請再審，應在規定期限內提出，超過法定期限提出的再審事由將面臨不被審查的風險。

【案例】

2013年4月26日，某公司（甲方）與李某（乙方）簽訂《預訂商鋪合同書》，約定：甲方將“清水灣”房開專案正一層沿街商鋪按低於市場價格即每平方米8，000元優惠出賣給乙方，具體位置由乙方選定；乙方一次性向甲方交納商鋪訂購金貳仟萬元，所訂購商鋪面積為貳仟伍佰平方米，具體面積以產權部門實測面積為準；甲方於2014年5月2日為乙方辦理所訂購商鋪產權登記；若甲方在2014年5月2日未將乙方所訂購商鋪登記於乙方名下，或違反本合同第三條款約定，甲方無條件退還乙方訂購金貳仟萬元，乙方諒解甲方，甲方不承擔任何違約賠償責任；乙方向甲方承諾，允許甲方在2014年5月2日前時限內為猶豫期。若甲方在猶豫期內不願將本合同約定商鋪出售給乙方，甲方退回乙方預定商鋪款2，000萬元整，甲方不承擔任何違約賠償責任。

同日，雙方簽訂《商品房買賣合同》，約定：某公司將

A幢1層建築面積為2501。04平方米的18個商鋪按總價款20，008，320元出賣給李某，李某應在2013年5月2日前一次性支付全部房款；房屋交付時間為2014年6月30日。

同日，某公司向李某出具《股東會決議承諾書》，承諾同意按合同履行義務，並承擔因合同糾紛而產生的一切經濟民事賠償責任。

同日，某公司（甲方）與李某（乙方）簽訂了《借款合同書》，約定：甲方向乙方借款現金玖百陸拾萬整，用作

“清水灣”建設專案，本借款不計息，無任何財務費用；借款時間從2013年5月2日起至2014年5月2日止共計12個月，甲方承諾從2013年6月3日起按時每月返還乙方借款捌拾萬整，12個月還清。

2013年4月28日，李某在銀行分四次取現合計960萬元。同日，某公司向李某出具《繳款通知書》，通知李某於2013年5月2日繳納購房款2，000萬元。

2013年5月2日，李某向某公司匯款2，000萬元。同日，某公司向李某出具收款收據一張，載明：“今收到李某交來預定清水灣商鋪定金款2，000萬元”，收據加蓋某公司財務專用章。

同日，某公司向李某出具借條一張，載明：

“今借到李某現金人民幣玖百陸拾萬元整，借款期限一年”。

某甲商貿公司在

2013年6月5日至2014年4月17日分8次向李某匯款合計700萬元；某乙商貿公司於2013年7月1日向李某匯款80萬元。

2013年12月2日，某公司與李某再次簽訂《預訂商鋪合同書》和《商品房買賣合同》，約定某公司將“清水灣”B幢第1至15號建築面積為2，598。42平方米的商鋪按總價款為20，797，360元出賣給李某；李某在2013年12月2日前一次性支付房款；交房時間為2014年6月30日；某公司在2014年12月2日將所買商鋪辦理備案登記在李某名下。合同其餘條款與雙方在2013年4月26日簽訂的《預訂商鋪合同書》內容一致。

2013年12月1日，某公司向李某出具《股東會決議承諾書》，承諾同意按合同履行義務，並承擔因合同糾紛而產生的一切經濟民事賠償責任；某公司向李某出具《繳款通知書》，通知李某於2013年12月2日繳納購房款2，000萬元。

同日，李某向某公司匯款

2，000萬元，某公司向李某出具收據一張，載明：“今收到李某交來購房款2，000萬元”；收據加蓋某公司財務專用章。

2014年5月2日，某公司與李某簽訂《預定商鋪補充合同書》，約定：經乙方（李某）同意，甲方（某公司）賠付乙方違約賠償金560萬元，從2014年6月2日起至2014年12月2日止，每月支付80萬元；乙方同意將《預定商鋪合同書》約定的登記時間延期至2014年12月2日；甲方承諾，若2014年12月2日不能將乙方所訂購商鋪登記給乙方，甲方即一次性退還乙方訂購金2，000萬元整。

同日，某公司向李某出具《股東會決議承諾書》，承諾同意按《預定商鋪補充合同書》履行義務；某公司向李某出具金額為

560萬元欠條。

李某向一審法院提起民事訴訟，要求被告某公司為其辦理所購買的

33個商鋪（第一份《預定商鋪合同書》約定的18個商鋪＋第二份《預定商鋪合同書》約定的15個商鋪）備案登記手續。

【裁判】

一審判決：由被告某公司為原告李某辦理合同編號為

QSW-A-1-1十八個商鋪和合同編號為QSW-B1-3十三個商鋪的備案登記手續。

二審判決：駁回上訴，維持原判。

再審裁定：駁回某公司再審申請。

【

案件點評

】

一、關於原被告之間的法律關係

（一）雙方爭議

原告李某認為，其與某公司之間系商品房買賣關係。

被告某公司認為，本案中商品房買賣合同是用合法形式掩蓋民間

“高利貸”的非法目的，本案應為民間借貸法律關係。

（二）李某主張雙方系房屋買賣合同關係是否成立

1。從雙方簽訂合同情況看

（

1）案涉合同相關內容互相印證

2013年4月26日、2013年12月2日，某公司與李某簽訂兩份《預訂商鋪合同書》，約定：某公司將“清水灣”正一層沿街商鋪以優惠價出售給李某，李某一次性交納訂購金各2，000萬元，共4，000萬元。

2013年4月26日、2013年12月2日，某公司與李某根據兩份《預訂商鋪合同書》簽訂多份《商品房買賣合同》，明確了某公司出售給李某房屋的具體房號、價格。

2014年5月2日，某公司與李某簽訂簽訂《預定商鋪補充合同書》，明確約定因某公司未按《預定商鋪合同書》的約定履行自己的義務，某公司賠付李某違約賠償金560萬元。

前述《預訂商鋪合同書》、《商品房買賣合同》、《預定商鋪補充合同書》互相印證，相關內容不存在矛盾與衝突，載明瞭房屋出售方名稱、買受方姓名、房屋具體位置、房號、價格、交付時間、辦理合同登記備案及產權登記時間、違約責任等合同條款，符合《合同法》第十二條（現為《民法典》第四百七十條）規定要求。

（

2）案涉《商品房買賣合同》符合商品房買賣合同本質特徵

案涉《商品房買賣合同》意思表示清楚，合同條款含義明確具體，符合合同簽訂時有效的《合同法》第一百三十條（現為《民法典》第五百九十五條）關於

“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同”本質特徵，屬於房屋買賣合同。

（

3）案涉《商品房買賣合同》合法有效

案涉《商品房買賣合同》內容不違反法律的強制性規定，不損害社會公共利益，不存在導致合同無效的情形，已經成立並生效。

2。從某公司作出的股東會決議看

2013年4月26日，即某公司與李某簽訂《預訂商鋪合同書》與《商品房買賣合同》當日，某公司向李某出具《股東會決議承諾書》，承諾同意按合同履行義務，並承擔因合同糾紛而產生的一切經濟民事賠償責任。

2013年12月1日，某公司向李某出具《股東會決議承諾書》，承諾同意按合同履行義務，並承擔因合同糾紛而產生的一切經濟民事賠償責任；次日，即2013年12月2日，某公司與李某再次簽訂《預訂商鋪合同書》和《商品房買賣合同》。

2014年5月2日，即某公司與李某簽訂簽訂《預定商鋪補充合同書》當日，某公司向李某出具《股東會決議承諾書》，承諾同意按《預定商鋪補充合同書》履行義務，並承擔因合同糾紛而產生的一切經濟民事賠償責任。

某公司股東會決議對雙方簽訂的案涉合同所涉權利義務再次進行確認，表明當事人對案涉合同性質並無爭議。

3。從某公司出具的收款收據看

某公司與李某兩次簽訂《預訂商鋪合同書》、《商品房買賣合同》，李某向某公司兩次分別轉款

2000萬元後，某公司均在收款當日向李某出具了內容為“今收到李某交來購房款2，000萬元”的收據，收據加蓋了某公司財務專用章。收款事由表明為購房款，印證雙方簽訂的是房屋買賣合同。

（三）關於被告某公司辯稱本案應為民間借貸法律關係是否成立問

題

被告某公司辯稱本案當事人以簽訂《預定商鋪合同書》、《商品房買賣合同》合法形式掩蓋民間

“高利貸”的非法目的，故案涉《預定商鋪合同書》、《商品房買賣合同》無效，雙方真實的法律關係為借貸。

被告的辯解並非毫無道理，案涉合同簽訂

、

履行中確有許多詭異之處：

1。2013年4月26日

、

2013年12月2日，某公司與李某分別簽訂多份《商品房買賣合同》已就房屋買賣事宜詳細約定，何必又多此一舉分別另行簽訂《預訂商鋪合同書》，就購房事宜再次約定？

2。某公司與李某兩次簽訂的《預訂商鋪合同書》均約定了某公司在猶豫期內不願將商鋪出售給李某，則某公司應退回乙方預定商鋪款2，000萬元整，甲方不承擔任何違約賠償責任，不符合商品房買賣交易常規。

3。2013年4月26日，即某公司與李某簽訂《商品房買賣合同》、《預訂商鋪合同書》同日，某公司與李某又簽訂《借款合同書》，頗為蹊蹺；

4。某公司與李某於2013年4月26日簽訂《商品房買賣合同》，約定18個商鋪按總價款20，008，320元出售給李某，但為何李某於2013年5月2日向某公司支付2，000萬元預定商鋪款而非20，008，320元房款？

某公司與李某於

2013年12月2日再次簽訂《商品房買賣合同》，約定15個商鋪按總價款20，797，360元出售給李某，但為何李某於當日向某公司支付2，000萬元預定商鋪款而非20，797，360元房款？

5。2013年12月2日，某公司與李某簽訂《預訂商鋪合同書》和《商品房買賣合同》。然而，早在2013年12月1日，某公司就向李某出具了《股東會決議承諾書》，承諾同意按合同履行義務；向李某出具《繳款通知書》，通知李某於2013年12月2日繳納購房款2，000萬元。

合同尚未簽訂，何以通知繳納購房款，何以股東承諾履行合同義務？

6。某公司與李某簽訂《借款合同書》，約定某公司向李某借款現金玖百陸拾萬整，借款不計息，也無任何財務費用，不合商業常規。

7。2013年5月2日，某公司向李某出具借條一張，載明：“今借到李某現金人民幣玖百陸拾萬元整，借款期限一年”。此為借條而非收條。李某主張以現金交付960萬元借款，既不合常理，也不符合雙方交易習慣。該960萬元借款是否實際發生？該借款與《商品房買賣合同》、《預訂商鋪合同書》是否直接相關？並非無疑問。

8。某甲商貿公司在2013年6月5日至2014年4月17日分8次向李某匯款合計700萬元；某乙商貿公司於2013年7月1日向李某匯款80萬元。李某辯稱前述款項是歸還其960萬元借款。但雙方約定該借款不計息，某公司主動先歸還李某960萬元借款的可能性不大。

然而，某公司尚缺乏更有力的證據證實雙方存在共同虛假意思表示，透過簽訂《商品房買賣合同》、《預訂商鋪合同書》之虛假意思表示，以隱藏高利借貸之事實。

依照《民事訴訟法第六十七條第一款第一款關於

“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據”、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（簡稱《民訴法解釋》）第九十條關於“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果”之規定，某公司質疑無法推翻李某舉示的證據證明效力，其承擔舉證不能的不利後果就是必然結果。

（四）關於被告某公司主張《預定商鋪合同書》、《商品房買賣合同》顯失公平，並應予以撤銷問題

某公司辯稱，雙方簽訂的《預定商鋪合同書》、《商品房買賣合同》顯失公平，應予撤銷。但其主張無法成為有效抗辯。

1。案涉合同是否具有顯失公平情形

生效判決作出時有效的《合同法》第五十四條第一款規定，

“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：……（二）在訂立合同時顯失公平的”（已廢止，現已為《民法典》第一百五十一條吸收）。

《最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》（已失效）第

72條規定，“一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平”。

2021年1月1日實施的《民法典》第一百五十一條規定，“一方利用對方處於危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷”。

參照前述規定，某公司欲主張案涉合同顯示公平，需舉證證實：

（

1）某公司在簽訂案涉《預定商鋪合同書》、《商品房買賣合同》時處於困境、危難、急迫、輕率、無經驗、缺乏判斷力、意志力薄弱等意思表示受限之不利境地。

（

2）李某利用了某公司此種意思表示受限之不利境地。

（

3）某公司與李某簽訂的合同違反公平、等價有償原則。某公司利益明顯受損，李某明顯獲益；雙方利益失衡超過法律容忍限度。

（

4）某公司是在自由意志受限的情況下與李某簽訂合同，合同並非其真實意思表示。

但，某公司未舉證證實案涉《預定商鋪合同書》、《商品房買賣合同》符合

“顯失公平”條件，應承擔舉證不能之不利後果。

2。關於《預定商鋪合同書》、《商品房買賣合同》能否撤銷問題

（

1）撤銷權行使需在除斥期間內行使，超過除斥期間的，撤銷權將消滅。

根據案發時有效的《合同法》第五十五條（現為《民法典》第一百五十二條）規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權。

暫不論某公司主張的案涉合同顯失公平是否成立問題，單就程式上說，某公司未在案涉合同成立起一年內行使撤銷權，已經喪失撤銷權。

（2）

撤銷權屬於形成權，須由當事人作出撤銷合同意思表示。根

據

案發時有效的《合同法》第五十四條（現為《民法典》第一百五十一條）之規定，當事人行使撤銷權的方式是向人民法院以起訴方式請求撤銷；或者在存在仲裁協議或合同有仲裁條款時，當事人以申請仲裁的方式申請仲裁機構予以撤銷。

某公司並未按照法律規定提起訴訟要求撤銷案涉合同，而是以抗辯的方式主張案涉《預定商鋪合同書》、《商品房買賣合同》顯失公平，應予撤銷。人民法院不會，也不能就其撤銷合同主張是否成立進行裁判。

二、再審裁定簡析

（一）某公司申請再審事由

本案二審判決生效數年後，某公司以有新證據足以推翻生效判決以及原生效判決認定事實缺乏證據證明、適用法律確有錯誤為由向最高院申請再審。

（二）最高院受理其再審申請是否符合法律規定

儘管某公司申請再審時已經超過二審判決生效後

6個月，但其是在得知新證據後6個月內，以“有新的證據，足以推翻原判決、裁定的”為理由之一申請再審。某公司再審申請符合《民事訴訟法》第二百零七條第一項

、

第二百一十二條之規定，並未超過申請再審法定期限，人民法院應予受理。

（三）李某再審申請是否能得到法院支援

1。關於某公司提交的新證據是否足以推翻原判決

（

1）關於某公司提交的李某與案外人之間的民間借貸糾紛案判決書。該判決雖認定李某未取得放貸資格，在一定期間內多次從事有償民間借貸，其出借行為有反覆性、經常性，但該案中列明的李某與某公司借貸關係的本金為960萬元，並未直接指向本案購房款，未認定該960萬元與本案購房款之間的關係，無法當然推定李某與某公司發生的交易行為均為借貸關係，也不足以證實某公司所稱960萬元系以案涉購房款為本金計算的利息。

（

2）關於某甲商貿公司、某乙商貿公司分別起訴李某不當得利糾紛兩案的庭審筆錄等證據。李某在該兩案庭審中雖認可與某公司存在民間借貸關係，但主張的本金為960萬元。庭審筆錄及李某的陳述同樣無法證實該960萬元與本案購房款的關係，無法推翻原審判決對本案法律關係的認定。

故最高院認為某公司提交的新證據不足以推翻原判決。

2。某公司與李某達成執行和解協議對申請再審的影響

某公司未在法律規定期限內申請再審，且在本案執行中經債權人委員會、管理人監督同意，一同與李某達成了執行和解協議，在承諾履行辦理商鋪備案登記的判決義務外，同意並實際向李某交付了商鋪。

最高院據此認為某公司已自願按照一、二審判決認定的商品房買賣合同關係履行了項下義務，以實際行動接受了生效判決。

3。某公司其他再審申請理由是否成立問題

某公司提交的再審申請書載明的再審理由還包括：李某一審提交的

960萬元借條中的借款未交付，借貸關係未實際發生；960萬元實為以案涉購房款為出借本金計算的利息；某公司透過關聯賬戶每月向李某支付的80萬元系償還的利息，至2014年4月17日已向李某償還利息780萬元；本案真實法律關係為借貸，一、二審認定為商品房買賣合同關係不當，判決某公司承擔責任適用法律錯誤。

可知，某公司申請再審的事由還包括《民事訴訟法》第二百零七條第二項、第六項規定的情形。

但最高院未對某公司前述再審理由是否成立進行審查，根源在於：

《最高人民法院關於適用

<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零三條第一款規定，”人民法院審理再審案件應當圍繞再審請求進行。當事人的再審請求超出原審訴訟請求的，不予審理；符合另案訴訟條件的，告知當事人可以另行起訴“。

依據《民事訴訟法》第二百一十二條之規定，當事人以《民事訴訟法》第二百零七條第二項（原判決、裁定認定的基本事實缺乏證據證明）

、

第六項（原判決、裁定適用法律確有錯誤）為由申請再審，應當在判決、裁定發生法律效力後六個月內提出。

由於某公司未在法律規定期限內以前述事由申請再審，超過了人民法院受理再審申請期限，即便原判決認定事實與適用法律錯誤，人民法院也有權依據前述規定對其前述再審理由是否成立不予審查；至於當事人希望最高院依據《民事訴訟法》第二百零五條第二款之規定依職權提審或者指令下級人民法院再審本案，可能性小之又小。