瑞安新天地行政總裁張斌：可持續發展的商業才能穿越週期

本文來源：時代財經 作者：羅韜 鄒文榕

在上海，如果你要接待一個第一次來滬的外地朋友，帶他領略上海的歷史文化和現代生活方式，新天地，幾乎是所有人的第一選擇。

這座已經有著20餘年歷史的文化和社交目的地，位於上海核心的黃浦區，誕生於本世紀初。期間，經歷了多輪的空間內容升級，依舊曆久彌新。

持續的迭代和更新，讓新天地的故事並沒有畫上句號。無論是在上海，還是在武漢、重慶、佛山，“新天地”與城市發展的故事一直在延續，並沒有結束。瑞安集團希望打造的，是卓越可持續城市社群，或者可以理解為，還在不斷生長的共創社群。

“商業建築本身需要讀懂這個城市，尊重這個城市，繼而不斷演變，這不僅能獲得商業價值，更可以獲得社會價值。”11月一個下著雨的上午，瑞安新天地行政總裁張斌在位於瑞安廣場的辦公樓裡，接受了時代財經的獨家專訪。

唯一的新天地

1996年12月 瑞安集團與上海市盧灣區政府簽訂開發意向書，獲得太平橋地區重建專案的開發權，第一期工程為“上海新天地”，遵循修舊如舊、保留特色、突顯歷史的改造主線，最終將這片濃縮了上海石庫門歷史的舊區，打造成為以石庫門弄堂風情為主題的時尚地標。

2016年，該專案亦被《福布斯》評選為全球20大文化地標。無論何時走進新天地，這裡幾乎都門庭若市。

時代財經獲悉，作為上海地標之一的上海新天地，客群組合頗有特色——分別來自周邊辦公和居住人群；上海城市的客群；國際客群。

“新天地的GAGR（企業營業利潤增長率）年均複合增長率在20年裡基本沒有低於過5%，一些年份甚至是雙位數增長。”張斌告訴時代財經。

在商業地產領域，GAGR的增長，反映了企業較好的運營資產能力，這個指標的增長，通常也會對應到專案資產的整體估值。

可持續的增長背後，來自該專案的不斷迭代和更新，將社群看成一個生命體，逐步生長。上海新天地的定位，在過去的20年裡，經歷了兩次變化。

早期，新天地定位是複合功能的Live-Work-Play-Learn社群（瑞安社群1。0），更多的是強調消費屬性目的地，這也是中國商業地產早期的傳統定位，把不同生活方式在一個社群裡面呈現出來，讓生活方式依託於周邊的商業。

隨著時代發展和電商的衝擊，客戶的購物模式開始發生變化。新天地也逐漸將定位變成了以社交和文化為導向的“生活方式目的地”社群（瑞安社群2。0）。在這個階段，更多強調線下的體驗，客戶來到新天地，感受更多的是放鬆、社交。

“只有人感到舒適，才會有消費的慾望。”張斌說。

而可持續的生命社群，應該是沒有邊界的。所謂沒有邊界，應該是既沒有物理邊界，也沒有心理邊界。物理邊界的打破，是上海新天地整個專案都與城市融為一體，無論是街區式商業，還是周邊的寫字樓、住宅，都匹配了整個城市的調性。而心理的邊界，則需要瑞安聯動更多群體，一起共創，繼而打造這個社群。

因此，新天地正逐步發展成為瑞安社群3。0，即以人為本，融合線下和線上的體驗與內容，多主體共同參與的共創社群。

這樣的社群，應該既是生活場所，也是發展場景，更是生態系統。社群是城市、個人、商業合作者、員工共同協作，為實現美好生活和共同發展所創造的整合平臺。這將是觸發和深化社群互動的物理空間，是融合共同地域觀和人地精神紐帶的社會空間，是創造、社群精神的文化空間。

上海新天地

“這裡將成為城市的舞臺，我們也將邀請更多人參與表演。”張斌說。

為了打造更多的文化核心，瑞安也邀請了諸多藝術家參與到這個社群的共創中來。

今年8月，新天地與獨立藝術機構UCCA（尤倫斯當代藝術中心）合作，打造“燃冉”青年藝術家孵化計劃。希望透過三年合作，為青年藝術家建構一個容納探索與創新的開放場域，開闢以上海大新天地區域為作品呈現舞臺的藝術實驗場，持續為中國青年藝術家群體提供廣闊的創意展示平臺、開放的實驗空間與自由的創作環境，同時為其提供跨界探索的多元可能性。

上海新天地的成功，是否有可複製性？如果沒有可複製性，怎麼去把瑞安的商業故事說給資本市場聽？

“瑞安的每一個產品本身是不可以複製的，但是產品理念確可以複製。”面對時代財經疑問，張斌解釋說。

“我們的定位就是做城市最有影響力的那一部分產品，那麼這樣的專案本身就是稀缺的，本身就應該與這個城市的文化融合，這樣的專案才生命力。但是我們的產品理念是一致的，這個理念是可以複製。”

在武漢漢口中心城區永清地塊，定名為“武漢天地”的大社群，亦是瑞安集團將上海新天地模式和理念複製之後，打造成為的集住宅、辦公樓、零售、餐飲、娛樂等多功能設施的市中心綜合發展專案。

“專案開始建造前，我們用了3個月時間在武漢調研。看了很多當地的老房子，與武漢當地的文化研究院對話，並體驗了武漢年輕人的生活方式，希望可以找出最能代表武漢的城市符號。”張斌告訴時代財經。

在3個月的調研走訪中，張斌一直在尋找屬於武漢的特色。如果說上海的城市歷史記憶可以用石庫門定義，重慶的城市歷史記憶可以用吊腳樓定義，那麼武漢呢？

“我們在一次開會的時候，總結出來發現原來武漢這個城市最大的特色就是包容。”張斌告訴時代財經。

在中國，只有兩個城市前面可以加一個“大”字，分別是大上海、大武漢。

武漢這座位於中國中部的城市，九省通衢，吸納了海派文化和中國文化，有著極大的包容性，而用物理空間來定義這樣的包容，則成為張斌和他的團隊的命題。

武漢天地

張斌和他的團隊做了一次大膽的嘗試。

“我們改變了自己固有的風格，也沒有照搬上海新天地的模式，你可以看到在最終呈現的武漢天地裡面一共有12處建築，但沒有兩組建築採用了同樣的設計元素，所有元素都是完全開啟的。”張斌向時代財經介紹。

在複製與不可複製之中，瑞安集團正在走出自己獨特的商業路線。

可持續發展的商業

在張斌看來，這樣的商業路線是可持續發展的，兼具了社會價值和經濟價值。

時代財經亦與多家業內公司交流，瑞安集團除了新天地模式被同行對標學習外，其ESG亦是同行領先水平。根據國際機構MSCI的ESG評級，瑞安房地產獲評A級。

“大概從1997年開始，瑞安就已經把可持續變成公司文化的基因，公司每個員工也一直從這個基因的角度去改善企業的經營方式。”張斌告訴時代財經。

在現場的採訪中，時代財經也發現這家公司與諸多傳統的房企不同之處：所有的會客都是用玻璃水杯，而沒有任何一次性水杯；公司一直倡導無紙化辦公，即便是採訪提綱，張斌也並未要求列印，而是自己在電腦上檢視。

今年11月，瑞安集團與LEED 綠色建築計劃的創立機構美國綠色建築委員會（U。S Green Building Council，下稱“USGBC”），在上海瑞安廣場簽署了國內首個辦公樓深綠租賃合同，約定將在辦公租區單元能耗方向展開合作。

只要租戶透過減少對空調的使用達到了降低能耗的目標，瑞安就會給予相應的獎勵。

經瑞安測算，若透過辦公深綠租賃的方式能夠帶動上海的甲級辦公樓租戶與業主一起攜手降低 10% 的空調能耗，等於節省了超過20，000箇中國家庭的年碳排放量。

據此前瑞安新天地的一份招股書顯示，截至2021年6月30日，瑞安新天地物業總建築面積為200。52萬平方米，其中52。7%位於上海。總建築面積約83%或170萬平方米已取得外部可持續發展及/或綠色認證。

“這是我們的一小步，希望可以給社群更多的反饋和可持續的影響，如果將來這個深綠的可持續創新方案能更大範圍的推廣和落地，可以預見產生更多能量和正面激勵。”張斌說。

實際上，瑞安在十多年前，就去地產化，將自己定位為可持續的城市方案提供者，並扮演了四個角色。第一，是產業生態的培育者，承載有活力的、可持續的商業行為和產業形態。第二，是資本角色，避免一些專案需要在短期內做一些處置（更多需長期自持），能夠實現長期的價值。第三，是無界空間經營者，讓旗下每一個專案與城市無界融合。第四，是活力空間創造者，在這個空間，讓人充滿活力、創意和想象。

商業路線有了社會價值，如何去保證商業價值？

實際上，由於瑞安的差異化商業運營模式，專案獲取多數來自地方政府合作勾地。加之瑞安的運營能力，將帶來專案資產估值提高和租金回報提高的雙向收益。

在瑞安的價值觀裡，更多的是希望找到與瑞安有著共同價值理念的城市和土地，去完成一個又一個商業專案，甚至讓專案可以不停生長。

這一點，亦是瑞安獨特商業路線帶來的商業價值。與各類合作方之間互相認可價值觀，讓瑞安的社群在物理的空間上也在不斷延申。

“城市的發展不會停下來，人類的經營活動不會停下來，我們需要長期的視角和好的產品來看待這裡面的發展機會。”張斌說。

穿越週期的企業

過去幾年，中國房地產高歌猛進之時，瑞安這樣的“慢週轉”模式，一度頗受質疑。較低的週轉，不僅佔用資金，也會損失一定的規模和利潤。不過，正是這樣有著長期主義基因的公司，面對中國房地產市場的劇烈波動，才有了可以穿越週期的能力，並可以逆週期獲取專案。

張斌很喜歡讀一本書，叫《百歲人生》。他認為，無論是個人還是企業，都需要有長期經營的思路。這樣的經營觀和商業路線，才可以在經濟調整的週期中，獲得機會。

這本由倫敦商學院管理學教授琳達·格拉頓著作的書中提到， “如果我們相信人生漫長，以此作為行動指南，那麼我們就能建造宏偉的教堂；如果我們以財務年度為單位來設定計劃，那麼我們只能建起醜陋的商場。”

“中國建築平均壽命35年，倫敦建築平均壽命120年，巴黎建築平均壽命105年。未來還會有很多老的建築出現，怎麼去幫助這些建築煥發生機，並重新展現歷史的底蘊和現代的美感，也是我們的重點之一。”張斌說。

亦如上海新天地，建造之初，就修繕了許多上世紀20年代的房子。歷經百年的建築，既是城市文化的代表，也是瑞安商業路線的價值。

新天地的故事，還在繼續。

在張斌的設想中，未來可能還會有更多城市和土地，去與瑞安集團發生連結。每一個生長的社群，既給公司帶來了長期的商業收益，亦給城市帶來了文化延續的社會收益。

他正在期待，下一個更大的新天地。