“不拿地一定死”？微利時代下中小房企的焦慮與掙扎

作者：吳抒穎

“現在哪兒還有什麼開發商？現在我們的角色應該說是代建方，沒有錢賺的。”在廣州、深圳首輪集中供地後，21世紀經濟報道記者與一家龍頭房企投資部的人士張麗交流時，他如此解釋他所在的房企顆粒無收的緣故。

房地產行業迴歸普通行業，這是萬科董事會主席鬱亮早就警示過的事實。然而，結局來得如此之快，許多房企甚至都來不及做好應對。

在杭州首輪集中供地後，本土龍頭濱江集團董事長戚金興對投資者的一則回覆將殘酷的現實擺上了檯面。他指出，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的淨利潤水平。

大約不到2%的淨利潤，這是過去難以想象的。儘管利潤微薄甚至虧損，但首輪集中供地中，杭州、重慶以及廣州等城市的土地溢價率依然處於較高水平，也有不少中小房企成為拿地的“黑馬”，例如，在北京風光一時的深圳房企卓越，以及在杭州所向披靡的融信。

沒利潤也要搶地，這是一個進退維谷的局面，也與行業的發展邏輯相悖。然而，“穩地價”、“穩房價”和“穩預期”的基調沒有改變，開發商們沒有理由繼續矇眼狂奔。在這個逐漸迴歸理性的行業，更沒有哪家企業可以逆趨勢而行。

生死競速

許多龍頭房企，在集中供地之前並不會知道，資金充裕並不是拿地的充要條件。2021年3月，在集中供地政策出來之後，都信心滿滿。

那時候鬱亮說，今年土地集中供應，要求企業資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對集中土地供應會遇到很大的壓力；中海行政總裁張智超也說，中海地產有資金優勢，面臨更多的機會。

“我們想拿一個專案，集團能夠調配一兩百億的資金，能跟我們這樣的就沒有多少。”在一次與21世紀經濟報道記者交流的過程中，一名TOP10房企的人士陳成指出。

但如今集中供地賽程過半，結局也逐漸明朗。萬科、中海，華潤等等，都不算是大贏家。在四座一線城市北京、廣州以及深圳，他們的身影幾乎看不到；熱點的二線城市杭州、重慶，他們也收穫寥寥。

這些志得意滿財大氣粗、在集中供地開始前被視為種子選手的房企，終於不得不面對在首輪集中供地中失落的事實。這樣的情況，不僅他們自身沒有做好準備，也多少出乎行業的意料。

陳成指出，“很多地一拿基本都是虧的，我是不能夠理解那些搶紅了眼的。我們資金成本這麼低，都算不過來，他們怎麼賺錢？”

陳成所在的房企，具有資金優勢，思考的是如何在保持適當規模的背景下賺取合理回報，但對於土地儲備告急的中小房企來說，這是生存或者消失的選擇題，他們實在沒有太多選擇權，只能搶、只能幹。

“集中供地加劇了行業的焦慮。拿錯地可能會死，不拿地一定會死。為了爭取生存的機會，寧願犧牲部分利潤也會放手一搏。” 林凡告訴21世紀經濟報道記者。他是一家TOP50長三角區域的投資部人士，他如此解釋中小房企搶地的理由。

他並不否認，這樣的情況存在風險，但是中小房企別無他法。“風險確實是存在的。在一些比較保守的公司，以市場上的土地成交價代入測算得到的很可能就是虧損的結果，這就迫使了房企只能壓縮成本。但是，激烈競爭和拿地訴求的雙重作用下，房企也只能承擔風險來尋找機會。”林凡續稱。

理性迴歸？

房企對集中供地政策的判斷中，“穩地價”是掌舵者們普遍達成的共識。

世茂集團總裁許世壇就曾公開表示，政策有利於穩定地價，讓土地市場迴歸理性，進而實現穩房價；正榮的管理層也表示，相信集中供地政策會使每個城市的土地價格迴歸理性、房企也可以有一定利潤空間。

從首次集中供地目前的結果來看，地價暫時還沒有見頂。從溢價率表現來看，重慶因未設定地價上限，整體溢價率最高，共計成交41宗地，平均溢價率達43%；其次是深圳，6宗地塊成交的平均溢價率31%，廈門5宗地塊平均溢價率29%；杭州平均溢價率則是25%。

在土地價格水漲的同時，利潤空間也被進一步壓縮。據中信建投測算，近期集中供地的各城市中，重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州各專案平均隱含毛利率12。8%，無錫為17。4%，重慶僅有6。7%。

但是，“沒有利潤也要搶地”這樣與正常發展邏輯相悖的情形，或許也並不會持續太久。集中供地是一場馬拉松賽跑，在這場競速之中，這個行業的黑馬也會越來越更難出頭。

“第一輪中小房企是很恐慌的，他們不搶，那整個公司就轉不起來了，因為沒有地那就沒故事可講。到了第二第三輪，他們在第一輪子彈就打光了，我們的優勢應該就出來了。”張麗分析稱。

陳成也稱，他們依然會堅持投資紀律，“回報率不達標的一定不會拿，三道紅線後中小房企搞錢很難，而且這第一批地到時候都集中開盤，這個特別考驗操盤能力的。如果回款不好，他們資金壓力會比較大，我們還是有機會的。”

但是，在短期之內，集中供地的競爭烈度或許並不會被降低。林凡就說，“從目前來看，首輪集中供地的贏家依然是少數，各家房企的投資條線業績壓力都不小，而且顆粒無收的房企肯定不願意就此罷休，所以我覺得接下去還是會面臨激烈的競爭。”