專訪愛建信託業務部總經理張天非：抄底是偽命題，可關注地產結構性機會

鳳凰網訊 王婷婷/文 從“增量時代”到“存量時代”， 當前房地產行業正發生戰略性的轉變，面對市場新格局，企業及個人如何改變思維尋求新空間？

2022年8月26日，在《潮湧浦江·投資虹橋｜2022“資管大變局，存量新思路”共話資管機遇論壇》上，18位重磅嘉賓、超50位實力企業代表、180餘專業人士共聚上海大虹橋交流探討變局新道。會議由AFC資資樂主辦，鳳凰網房產｜風財訊獨家協辦，指導單位為上海虹橋國際中央商務區管委會，支援單位為上海市投資促進服務中心，閔行投資促進中心、閔行區南虹橋管委會辦公室。

會間愛建信託業務部總經理張天非接受了鳳凰網房產|風財訊的專訪，就地產紓困的方法論與新機遇、地產消費與投資的前景、房地產發展空間等話題，展開了深入分析。

鳳凰網：“地產紓困”潛藏怎樣的機會和前景？

張天非：

目前重點是“保交房”，國家可能會從金融政策、財政政策、房地產政策等方面給予相應的紓困支援。

地產紓困從技術層面來看，利用金融手段是能夠實現的。因為它的邏輯是——底層資產是存在的，只是沒有流動性。所以我們說，現在一些專案即低效資產、不良資產、困境資產，它們其實“就差一口氣”。

而信託的作用就是加一把氣、加一把流動性，把專案的債權作為一個信託計劃，一直存續，然後引進新的資金、資源，引進新的開發商讓專案進行完工。

而且既然國家政策支援地產紓困，我們從業人員肯定是全力以赴去推進，這是一個積極正面、有可操作性的方式。

國家不希望房地產崩盤，需要房地產穩健發展、“住房不炒”（即不讓住房作為投資工具），所以開發商（尤其住宅類開發商）跑馬圈地、以量取勝的時代已經過去了。

未來開發商肯定要依靠“質”，從細分市場去獲取盈利，比如長租公寓市場、養老公寓、保障房市場、租賃市場；比如高階市場、剛改市場…這意味著，開發商會分流、會更細化，也會更專業化。那麼肯定會淘汰一批，剩下來的開發商會活得更健康。

鳳凰網：購房者還能買房嗎？

張天非：

房地產如果分住宅、非住宅兩大類市場來看，投資邏輯和運作模式不一樣。

首先從住宅市場來看，未來有人口匯入、有產業基礎、有發展前景的城市，其住宅市場應該還是很健康的，因為它會持續不斷產生首套、剛改、再改的各類購房需求，這是住宅的居住功能決定的。

所以從個人置業的角度，隨著收入增加，買房需求還是剛性的，選擇城市則要看當地的城市能級、產業發展、人口因素等。

鳳凰網：投資地產還有多少價值？

張天非：

房地產投資，就是把地產資產作為底層資產的投資產品，它同樣具備潛力，關鍵是怎麼來操作。

目前的很多地產專案仍有資產價值，只是流動性出現困難，導致以此為底層的投資產品無法還本付息或有兌付壓力。

那麼新增資金讓資產盤活，解決流動性緊張的問題、提升品質和價值，利用資產證券化等系列操作，最終能夠讓資本利得收益。

但前提和關鍵是“如何管好”。以我操作過的實際案例來講，我們首先會做詳盡的評估，例如測算底層的資產是多少、貨值多少、對應債權多少、負債率，以及還需追加投資金額等等。

比如一個專案總貨值300億，其中流動性好的貨值200億，負債約90億，實際負債率約30%，資金投入量在100億左右，我們認為是可以介入的，把原來債權人的錢還掉，再加增量，讓它復工形成可交易資產（也就是從在建工程變成可銷售資產），讓它的市場價值產生一個跳躍，藉此來平衡以前的成本。

期間，我們會由公司內部形成業務分析報告、外部律師做專業法律報告、外部審計師做審計報告、外部評估師做評估報告、市場研究機構做市場報告；另外，公司的風控、運營、託管等部門再進行評估，給出風險意見書和合規意見書。7份報告一起上會經評審會投票透過，才能往下一步走。

所以核心還是那句話——踩剎車和踩油門配合好，必須管住增量資金、將存量形成可交易資產，然後才能變現。

鳳凰網：地產抄底期到了嗎？

張天非：

預測“底和頂”我個人覺得是一個偽命題。

首先，誰也不好判斷某一市場在某個階段是頂還是底；其次，無論是頂還是底，對於一家機構來說都存在機會，因為具體專案需要獨立判斷，宏觀週期中也有結構性機會。

所以從我們的邏輯來講，週期在我們的判斷標準中權重較低。因為就算總體需求在萎縮，但市場的個案機會還是有的，就像那句話——只有夕陽的產公司、沒有夕陽的行業。

在任何時點都有機會，無非就是市場上行的時候，用上行的套路去打，市場往下走的時候，按照下行的套路去打。

鳳凰網：還有哪些政策工具能促進房地產健康發展？

張天非：

國家願意讓房地產穩定健康的發展，可用的工具還是蠻多的。

政策工具箱主要有財政政策、貨幣政策、房地產政策幾大類。

目前已經使用了放鬆購房限制、放鬆房貸利率和首付等政策，主要是調節購房資格和個人槓桿。

如果說還有能對房地產釋放巨大影響的工具，我覺得還有房產稅。

如果房產稅在全國推行，對於存量資產會有很大的推動。簡單來說，把房產稅稅率提起來，業主每年交稅可能比租金高的話，他肯定會考量要不要將多餘房產推向市場。所以房產稅對於住宅市場（尤其一線城市住宅）的影響會很大。

還有地方的一些產業政策，比如生三胎可以便宜買房，比如特殊人才和稅收支援企業，低價配相應的住宅類專案，我們叫產城融合。

實際上從中央到地方，就不同的角度來講，還是有蠻多實際可用的政策，這也是我們對未來對市場有信心的原因之一。