土地增值稅預徵計徵口徑如何選擇？最優計稅方法組合你值得擁有！

2016年11月10日國家稅務總局釋出了2016年第70號公告，公告中規定土地增值稅預徵的計徵依據與財稅〔2016〕43號規定的土地增值稅計稅依據不完全相符，那麼作為納稅人應如何準確理解並選用？

一、計稅依據政策

1、財稅〔2016〕43號（現行有效）《關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》第三條規定：

土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入

2、國家稅務總局公告2016年第70號（現行有效）《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》第一條規定：

營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預徵稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產專案的，可按照以下方法計算土地增值稅預徵計徵依據：

土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款

二、計徵依據不同納稅差異

從上述政策可以看出，土地增值稅計徵依據有兩種，一是 不含增值稅收入，二是 預收款-應預繳增值稅稅款。此兩種方式會存在納稅金額差異。

假設預收款10000萬元，土地增值稅預徵率1%，則：

以不含增值稅收入作為計算依據，應預繳的土地增值稅為：

10000÷（1+9%）*1%=91。74萬元

以預收款-應預繳增值稅稅款作為計稅依據，應預繳的土地增值稅為：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97。25萬元

兩種計徵依據計算的應預繳的土地增值稅差額為97。25-91。74=5。54萬元。

顯然，按照不含增值稅收入作為土地增值稅的計徵依據對企業有利。

三、兩種計徵依據效力分析

1、營改增後，為明確土地增值稅的計稅依據，由財政部和國家稅務總局釋出財稅〔2016〕43號，很明顯該檔案屬於實體法。檔案中確定的土地增值稅的計稅依據為不含增值稅收入為原則性的規定。

2、國家稅務總局公告2016年第70號由國家稅務總局獨家發文，屬於操作層面的程式法。

70公告中第一條中的前半段描述，明確了土地增值稅的計稅依據為不含增值稅收入，這是對增值稅計稅依據的進一步明確，並沒有否定〔2016〕43號的規定。

70號公告後半段描述，是為方便納稅人，簡化土地增值稅預徵稅款計算，可按照預收款-應預繳增值稅稅款作為土地增值稅預徵計徵依據。在此，可以看出，是給了納稅人另外一種計算方法，是可以而不是必須。

四、納稅人對計徵依據的選擇

根據實體法效力大於程式法效力，納稅人選擇按照財稅〔2016〕43號檔案，以不含增值稅收入作為土地增值稅計徵依據完全合法。

當然，國家稅務總局公告2016年第70號給出了另外一種計算方法，企業根據自身情況也可以選擇。

根據財法字〔1995〕6號（現行有效）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第十六條納稅人在專案全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅，待該專案全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。可見土增稅預徵具體辦法的權力在各省、自治區、直轄市稅務局，如果當地有明文規定的，需按照當地檔案執行。

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