七天跑遍整個長沙，只為這篇超詳細的購房指南…

小夥伴們，久等了。

在上一篇，《

踩盤七天，我發現了這座“網紅城市”背後的樓市真相

》中，局姐曾經分析過，作為唯一的調控“好學生”，長沙的樓市一直，並且還將繼續處於嚴苛的調控之下，房價短期“暴擊”的可能性微乎其微。

但長期來看，城市基本面良好，窪地顯而易見。畢竟，“看不見的手”可能會被暫時壓制，但是不會永遠缺席。

所以，局姐的基本判斷是：

拋棄簡單粗暴的“買到就賺到”的思維。

在

當下的大環境和長沙這個特殊市場裡，無論自住還是投資，都是可以的

，但目光要放得更遠一些，選籌的技術含量，要更高一些。

那麼，具體問題來了：

在長沙買房，應該買一手還是二手？

嶽麓區還是省府武廣片區，或者是五一廣場和芙蓉廣場核心板塊？

什麼資源才是選籌的重中之重？

不限購的公寓能買嗎？

……

如果你住在長沙，想在這裡買房，或者對這裡的樓市感興趣，這一篇乾貨滿滿的選籌指南，就是為你而寫的。

01

梅溪湖到底值不值得買？

之前已經說過，長沙是有全城限價的，因此價格非常扁平。局姐看的市區限價盤裡面，不同板塊類似產品的差距，頂多不過兩三千。

用行政手段可以抹掉新房的價格梯級，但沒辦法管制二手房的價格。所以選籌思維變得很簡單，

基本倒掛嚴重的區域，就是當下有價值的區域。

從這個角度看，河西嶽麓區首當其衝。

長沙老城區在河東，當年有“寧要河東一張床，不要河西一間房”的說法。但現在，長沙的發展“一路向西”的趨勢非常明顯，河西新城建設如火如荼，人口匯入非常成功。

所以，局姐在長沙探盤的時候也能明顯感覺到，當下看來，熱度最高的，就是河西的嶽麓區。

在這裡，從北往南，有三個政府重點打造的片區：濱江片區、梅溪湖片區和洋湖片區。

看起來離得不遠，但這三個板塊，定位是不一樣的。

梅溪湖

新城位於嶽麓區中心，最初的定位是“優秀人居之地”，可以說，

是長沙逼格最高的居住板塊，也是目前為止，局姐最看好的板塊。

很多長沙人會質疑這裡交通不好，容易堵車，但其實，瑕不掩瑜。

這裡的城市介面相當不錯，中央一個碩大的人工湖公園，環湖的土地基本都是住宅，不少土地處於開發狀態。站在湖邊遠眺，目之所及的地方，至少有三十個吊車在同時工作，登高望遠，聽到的都是咔咔打樁的聲音。

商業和基礎配套算是過關，地鐵已經通了，未來還會有更多的地鐵網，兩個大的購物中心已經開了（局姐還在金茂覽秀城裡喝了一杯“長沙特產”茶顏悅色，哈哈），扎哈的遺作——梅溪湖國際文化藝術中心也已經投入使用，路過的時候，感覺高階大氣國際範兒，藝術感就要爆棚了。

但這些都不算最大的優勢，最大的優勢是教育。

小小的地方，規劃了28所中小學，一眼看過去，絕大部分都在“六大名校”的旗下。

貼個圖你們隨便感受下。

難怪在某個售樓部，銷售敢誇張地拍著胸脯說：“全國沒有哪個地方的教育是敵得過這個片區的，除了北京的海淀區。”

長沙的基礎教育本來就全國聞名，又實行大學區制，這種好學校扎堆的地方自然是買得最放心的。於是，梅溪湖吸引了全湖南省地級市的中產和土豪——而且大部分確實是為了自住。雖然是新區，但在夜幕降臨的時候，局姐發現，這個片區的亮燈情況還算是不錯的。

除了環湖的，以住宅為主的一期，向西延伸的梅溪湖二期，面積比一期大很多，一半產業一半住宅用地，主打是高新科技和大健康，招商情況還是很ok的。未來產業進駐之後，整個片區的房價會更有支撐力。

但是，看著長沙限價的底線一次次提高，可以想見，未來二期的整體價格一定會比現在高，進駐的學校沒有一期大牌，整體居住氛圍也不見得會比一期好。

不過，現在，環湖的梅溪湖一期，除了早期拿地的不限購高價大戶型，

普通住宅可選的已經不太多了。

鐵建梅溪青秀

是個“網紅盤”，地鐵上蓋，均價大概1。2萬，毛坯。局姐去的時候，上一期剛剛開盤並在當天就售罄，下一期價格應該差不太多，但什麼時候開盤還沒有定。據說上一期是1600人搶200套房子，不是剛需基本沒機會，小區法拍房價格已經到1。7萬了。

南山梅溪一方

也是毛坯，小區有點小，只有四棟，已經開盤了兩棟，同樣售罄。政府限價，均價9970，絕對算是價格窪地了，所以被搶得挺兇的，下一期推出的時間同樣待定。銷售小哥哥說下一期可能會帶裝修，均價估計會去到1。2萬。

夢想金茂璽悅

這個月應該會迎來第一次開盤，價格帶裝修1。4萬元，最小的戶型129平，整體來說價格相對高一點。但是容積率比較低，走的路線偏改善型，屬於“住起來比較舒服”的盤。

整個梅溪湖的一二手都倒掛嚴重，因為限售的緣故，整個板塊只有2013年建成的金茂梅溪湖有二手房放賣，放盤價基本都在1。7-2萬元。

從這個價格倒掛的程度來看，

能買到梅溪湖的新盤，還是很推薦購買

，如果從純投資的角度，前兩個盤價格更好一些，但難搶，要碰運氣。

02

這些地方的新房也值得期待

除了梅溪湖，在河西其他的區域裡，局姐比較喜歡的另一個片區是濱江。

濱江新城在梅溪湖板塊的北面，定位是新金融中心，幾乎所有省級的金融優惠政策都集中在這個片區，吸引了不少金融機構。一路走過去，民生、浦發、廣發銀行、長沙銀行各種，一字排開，特別CBD。

金融、網際網路、高新科技，這些高薪的朝陽產業，對房價的支撐作用相對更好一些。所以局姐一向比較看好金融產業聚集的區域。

這邊的住宅，價值感應該是最高的。

在保利天禧的大堂，透過落地玻璃窗看出去，全江景，確實美。學校資源也不錯，長郡雙語是妥妥的6A霸主。

然而已經沒有什麼合適的江景盤放賣了，保利天禧和萬科，小戶型都已經售罄，後期加推全部都是150往上的大戶型，投資的話，不適合入手。

也可以考慮沒有江景的樓盤，比如龍湖春江酈城。毛坯價格1。15萬元，局姐去的時候，銷售說帶精裝的價格還沒最後確定，估計在1。4萬元左右。最近應該要開賣了。

這個價格，其實我個人更喜歡夢想金茂璽悅。

還有一個比較喜歡的板塊是河東的芙蓉路五一廣場板塊，優點大家都知道，傳統金融CBD，商業中心，配套成熟……

唯一的問題是：沒房。

寫字樓和公寓倒有得選，但是不要買，為什麼？後面會講。

這裡的二手房年代有點久遠，均價在1。5萬元左右，新一點的二手房價格掛到1。7萬，但是，

在長沙這種倒掛嚴重的地方，也就不建議買二手房了。

還是新房買到賺到。

如果這裡未來會有住宅推出，並且價格和二手房之間存在倒掛，還是可以考慮的。

03

兩個比較尷尬的片區

接下來說兩個，感覺比較尷尬的片區。

首先是洋湖。

長沙的小夥伴們都蠻喜歡洋湖的，已經有兩個朋友在洋湖置業了。覺得概念ok，環境好，人少，不堵車，妥妥的高階生活片區。

這裡有6000畝的洋湖溼地，有生態新城的規劃，有還沒建成的商業配套，有預期2019年底開通的地鐵，有剛剛簽約但是根本都還沒有來的總部，有大片儲備中，但是不知道猴年馬月才會開賣的土地，環境確實不錯，也確實，人少。

中午去吃飯，連食街上的飯店，都是門可羅雀的。

位置太偏，距離就業中心太遠，各類配套都需要時間來完善，人口匯入慢，關鍵在於，房價與梅溪湖、濱江片區相差無幾。

投資的話，需要守太久，不是很推薦。

然後是南部的省府和武廣新城片區。

這個片區的規劃是美好的，但命不是很好……

看上去，有高鐵，有汽車站，有省府，有儼然是“長沙第二商業中心”的德思勤。

但是，好不容易提了長株潭融城的概念，中央來了個綠心保護，把長株潭最核心的位置圈了起來，禁止開發；好不容易把省府遷過去了，結果大託機場不搬，省府板塊的住宅全部限高。

前段時間，政府有出一個南部新城的規劃，但是……感覺這片地方，最終定位成什麼樣子，還沒想好呢。

除此之外，這邊整體的城市介面相對老舊，小區外部環境令人捉急。

比如說，保利城小區裡風景如畫，但只要走出門口，時代陽光大道上基本每五秒鐘就有一輛大型渣土車透過，哐哐哐的聲音真的，很讓人抓狂……

局姐不能說這裡沒有投資價值，畢竟至少省府片區的房價是低於之前的那些區域的——保利城毛坯均價8000，金科集美天辰帶裝修9300。

只是，可能有更多的不確定性在等著這片區域。投資本身，有確定性更好一點。

04

幾個長沙購房的熱點解惑

除了板塊之外，局姐還想說說長沙購房要注意的一些問題。

首先，優選學區房。

無論是怎樣的投資，最後都要靠一個自住客來變現。在長沙的自住客考慮得最多的是什麼？

一定是教育。

湖南人重教育，長沙是全國的基礎教育最好最集中的區域，四大名校以清華北大的高升學率全國聞名，多少湖南省地級市的土豪湧入長沙，只為給孩子一個名校的學位，讓他們能夠在高考的打怪過程中走得更加順暢哪怕一點點。

因為這份執著，市政府的安居房八方小區，因為配備了一流的小學和中學，不到十年時間，經歷了4000每平都沒人想要，到二手掛牌價高至2萬元，還有人接盤的驚人行情。

雖然現在關於學位和房子掛鉤度的改革越來越多，學區房越來越不靠譜，但在長沙買房的時候，局姐覺得，學區還是特別重要的。

其次，儘量買南北對流的三房剛改戶型。

雖然普遍白菜價，長沙的產品基本還是可以的。

市場上的新房，絕大部分都是三房及以上的板樓；絕大部分的戶型至少是純南向，稍微寬敞點的都是大陽臺大窗戶南北對流；絕大部分梯戶比都很低，兩梯四戶算是相當擁擠，兩梯三戶，甚至兩梯兩戶都很普遍。

很多樓盤都選擇毛坯交付，但如果帶精裝的話，洗碗機、廚房涼霸、浴室暖風機，這些基本是家家都有的標配。更加高檔一些的，會有中央空調、全屋水暖和智慧鞋櫃，甚至衛生間裡會貼心地配備可以加熱的毛巾架，以及方便老人如廁的摺疊扶手。

所有這些，讓在廣州生活多年，習慣了塔樓和兩梯六戶的局姐，很是垂涎了一陣子。

因為產品普遍比較優質，投資的話，儘量選擇三口之家比較喜歡的三房戶型。太大的戶型流通性較差，太小的戶型，沒辦法滿足長沙苛刻調控，換房時間太長的情況下，小家庭一步到位的需要。

如果南北通透，會在二手市場上比較加分。

第三，不要買公寓！

第一次寫長沙的文章《

長沙，一座對自己房價最狠的城市

》時曾經寫到，如果有房票，千萬不要碰公寓。後來，來問局姐“為什麼”的小夥伴，特別多。

為什麼？

因為

長沙的公寓就不在一個正常的狀態上。

這麼說吧，在廣州，公寓比同區域住宅便宜30%以上是正常現象，在長沙，因為新盤限價，公寓不限價，在有的板塊，公寓的價格，比住宅還貴。

但是，公寓的那些缺陷，比如首付成數高，產權年限短，公攤面積大，商用水電貴，轉手稅費高（高達15%-20%）……所有的所有，一點都沒有因為長沙的公寓價格比較貴，而少哪怕任何一點點啊！

我知道長沙房票難拿，很多人想要投資，沒有房票，只能去買公寓，但是，絕大部分公寓的租金回報率，超不過銀行理財產品，要說升值轉手吧，難轉手不說，升值也慢，賺的錢又要被稅費吃掉很大一部分。

這個坑，不到最後一步，是看不出來的。

那為什麼開發商那麼願意向你推銷公寓呢？局姐只是想說……

在一個對住宅進行“限土地價格，限開盤價格”的城市裡，開發商能在住宅上賺的利潤，真的很微薄。

公寓就是他們賴以生存的利潤來源了。

嗯，大家互相理解吧。