青島靈山灣5大TOP級房企競逐，誰能突圍？

康大開元府怎麼樣

“銀四”已過兩旬，青島樓市戰況愈烈。上週（4。12-4。18）青島共計成交新房3334套，環比上漲31。57%，樓市熱度再迎峰值。而據介面山東不完全統計，青島今年4月份預計將有近60盤推盤入市，其中，作為青島目前房地產市場體量最大的區域之一，青島西海岸新區預計將在本月有14個專案有推新計劃，僅次於城陽區15盤位列青島各區市第二位。

但值得注意的是，體量雖大，但西海岸的各片區之間也有熱度高低之分。從片區上看，被譽為青島“下一個富人區”的靈山灣片區，仍是旺季裡西海岸新區熱度相對更高的片區之一。

那麼靈山灣高熱的緣由在哪裡？它的區域實力能夠與其樓市熱度相匹配嗎？這些扎堆入市的樓盤，它們的真實“含金量”又有幾成？

戰略+配套，催熱靈山灣樓市

靈山灣的樓市熱度，與地區的戰略地位、發展願景以及地理優勢都息息相關。

青島，本身就是一座依海而生、向海而興的城市，肩負著國家海洋強國的戰略使命，因此青島最臨海的城區，往往也是站在城市發展最前沿的地段。

靈山灣所屬的西海岸新區，已經早已從昔日的“郊區”角色走出，憑藉家電電子、船舶海工、汽車、裝備製造、石油化工等五大叢集的出色發展，一躍成為今天青島GDP貢獻最高的城區。而且近年來，西海岸新區還迎來有多重新身份加持，例如它是全省“1+N”影視產業基地佈局的核心區，擁有全球最大海洋基因庫、最大海藻加工基地、最大影視產業園等多個世界第一等等。而2019年，中國（山東）自由貿易試驗區青島片區花落西海岸新區，更是讓西海岸雄厚的產業發展基礎再次迎來具有先行先試的體制機制創新優勢的賦能。

據近日釋出的西海岸十四五規劃，十四五期間要將西海岸打造成為國家戰略踐行區、加強自貿試驗區青島片區建設、打造發展空間新格局、建設世界一流海洋港口等多項政策。青島西海岸新區的城市發展藍圖也因此更加值得期待。

而近年來在眾多政策利好的加持下，西海岸各個基建領域也實現了高速發展，海底隧道的開通與未來地鐵M1號線的加持，讓西海岸進入了越來越多主城改善族的視野之中，靈山灣也因此成為了西海岸熱門板塊之一。

從地理位置上看，該片區南依靈山灣，北靠小珠山，依山傍海自成一片，景觀資源優質，地鐵規劃豐富且進展可觀，目前13號線已經開通，6號線正在建設中，周邊的商業配套也日漸成熟。

同時靈山灣片區也是西海岸樓市高階住宅板塊中最為熱門的區域，其最顯著的優勢就是其足以匹敵浮山前和沙子口一線的海景，常有人將其與主城的浮山後片區相較。

但實際上，小珠山距離海岸線的距離，相對於浮山還要更遠一些，因此靈山衛相比麥島、山東頭而言，面積更大，可開發的空間更多；而且這也讓靈山灣有條件開發很多“親海而不臨海”的更宜居的海景住宅，又比浮山後擁有更多的高階住宅的可能性。

整體來看，在區域、環境、和配套多重優勢的影響下，靈山灣片區內的專案銷售火爆，深受改善客群的喜愛。

置業靈山灣的利與弊

隨著西海岸的崛起，靈山灣也快速受到了來自全國各地的TOP級房企的關注。短短數年間，融創、華潤、到海信、和達等十餘家龍頭房企紛紛湧入靈山灣，板塊中新盤湧現如雨後春筍，庫存量也逐年攀升。

對於購房者來說，這樣的市場環境其實是相對有利的，畢竟庫存量越大可挑選的房源就越多，選擇和對比的空間更大；但對開發商而言，高庫存量就意味著巨大的去化壓力，為打贏這場“去化戰”開發商不得不頻出促銷、優惠等“大招”。

實際上，靈山灣板塊的優勢就在於坐山觀海，風景秀麗，擁有青島頂級的山海資源。

正因如此，靈山灣板塊內的多數專案都在主打高階品質的海景、山景產品。也正由於海景、山景資源的稀缺性和不可複製性，該板塊的房價溢價嚴重，前幾年價格快速上漲。

但依山傍海的靈山灣也有著自己鮮明的樓市短板，其中最主要的就是交通因素。相對於主城，靈山灣片區的成長起步還是相對較晚，而且由於膠州灣的阻隔，至今這裡與主城之間仍只有一條海底隧道能夠直達。而且已經通車的13號地鐵線和建設中的6號線都暫與北部主城的地鐵網無法貫通，這導致這條地鐵線即使已經通車也無法充分發揮出勢能帶動區域的成長，膠州灣南北的通勤仍不甚便利。

其次，板塊內的教育資源相對於主城也居於劣勢。雖然今年3月青島西海岸新區教育和體育局、東方影都融創投資有限公司與青島西海岸新區實驗初級中學正式簽約，但仍無法滿足區域的教育需求，也同時導致了這裡的客群更加傾向於改善人群。

如果進一步按照靈山灣最大的賣點——海景進一步將區域進行劃分，則可以將這裡的樓盤可大致劃分為三條產品帶：

首先是“親海帶”。大灣港路以西、融創茂以東、東嶽路以南、濱海大道以北的西南——東北走向的帶狀地帶，是距離靈山灣海岸線最近的位置，也是片區內海景方面含金量相對最高的地段。這裡有雲龍港灣、世茂諾沙灣、東方華庭、華潤靈山灣壹號等一系列樓盤，其中不乏很多數年曆史的老盤。

其次是“中間帶”，是相對更偏西北側，位於東嶽路沿線的樓盤，範圍上基本西至兩河路、東至海港路。近期這一片比較熱門的樓盤包括康大開元府、海信靈山灣、海信花街小鎮、保利領秀山領秀海、實地薔薇國際等。

再向內陸延伸，則還有些位於珠山腳下的樓盤，例如萬科青島小鎮、隆和大溪谷、康大觀山樾、東方小鎮等等，我們可稱其為“遠海帶”。這些專案雖然沒有享受到13號線利好，但有規劃中的地鐵6號線經過，而且距離積米崖商圈更近。

遠海的地理位置對於這些房子來說是一把雙刃劍，誠然會損失一些海景價值，但也有效規避了近海潮溼的問題，同時珠山的秀美山色也一定程度上彌補了專案景觀上的缺陷。

安家靈山灣，誰是更優選？

據樂居不完全統計，西海岸4月將有14個專案推新，其中有4個純新盤，10個老盤推新。其中，靈山灣板塊中僅有1個純新盤首開，靈山灣悅府專案首開2、9、11號樓，建面100-123㎡河景三房，均價10300元/㎡；還有4個老盤加推中，目前只有碧桂園瑞源·朗悅灣專案已經加推2號樓，均價13000元/㎡，目前在售89-119㎡高層產品。其中三盤還未正式開盤，保利源誠領秀山預計4月底加推20號樓高層產品；靈山灣·龍璽預計4月推別墅產品；實地青島薔薇國際預計4月加推2#、3#樓。

但對比看以上幾個專案可以發現，4月份新開的這幾個靈山灣專案也各有其利弊：

1。靈山灣悅府

靈山灣悅府的最大優勢是其僅有54米的觀海距離，是含金量相對很高的一線海景，這一點對改善類客群的吸引力很高；另外周邊教育資源比較豐富，有西海岸憑海臨風小學，西北側4。7公里處有西海岸新區第六中學，另有緊鄰專案東側規劃引進的21世紀學校；東側有星光島雙語小學、赫德伍德公學等，這也是其一大優勢；

但交通方面，從地圖上看專案距離6號線辛屯路站地鐵口大約1000m，相對偏遠，其實已經不算嚴格意義的地鐵盤；另外該專案的單價相較於周邊產品比較高，價效比相對低，而且距海太近難以避免潮溼問題。

2。碧桂園瑞源·朗悅灣

據專案介紹，這是碧桂園打造的首個星系海洋主題標杆專案。交通方面，專案西側約600米為隱珠地鐵站，距離相對合理，同時隱珠地鐵站屬於中轉樞紐站，未來可以在此換乘23號線（規劃中）。教育方面，2020年學區劃分同時劃入蘭亭和六中的學區，距離約1。5公里處是西海岸新區第一高階中學。

該專案唯一的問題或許就是於周邊的醫療和商業等生活配套相對較弱。專案目前主打89㎡-119㎡多種戶型可供購房者選擇。目前加推的2號樓，均價約為13000元/㎡。

3。保利源誠領秀山

老盤中的保利源誠領秀山屬於片區內少數教育資源較為豐富的專案，去年六中東校區將該專案劃定在招生範圍內，憑海臨風小學與實驗三小一體化建設，西海岸第一高中距離專案約為兩公里。專案還自建12班公立幼兒園，擬引入知名幼教品牌。

交通方面，距離13號線、距離6號線均距離較近，規劃中的22號線在距離專案300米的位置設定了地鐵口。相比之下，商業則較弱，除了周邊的農貿市場和融創茂以外並無其他太多配套。專案容積率2。85，規劃15棟29-34層的高層，17棟6-8層的洋房，略顯密集，佈局略顯密集。

4。靈山灣 龍璽

位於靈山灣中心地帶的靈山灣 龍璽專案，最大的優勢類似於靈山灣悅府也是海景，該專案主打的是32。87米直達一線海景。同時專案距離其最近的地鐵站13號線朝陽山站之間約800米，算是“近地鐵房”。

專案主打建面約120-152㎡海幕高層、150-212㎡海鏡洋房、188-377㎡臨海城墅，戶型偏大單價和總價都較高，適合改善族，而且距海太近也可能會比較潮溼。

5。實地青島薔薇國際

實地青島薔薇國際專案位於雙星研發中心北側，距離地鐵13號線兩河路出站口僅500米距離相對較近，自身規劃3960平幼兒園，北側規劃一所9年一貫制學校，專案周邊2所小學，2所中學，以及省重點膠南一中。但該專案自從2018年開盤後，一年多工地卻遲遲沒動工，很多購買該專案的業主擔心專案可能存在爛尾的風險。

整體來看，目前靈山灣片區各大房企之間的競爭仍十分激烈，而隨著銀四月的逐步推進，青島樓市正在迎來一波推盤和去化的小高潮，因此或許這也是購房者進行區域樓市綜合考察的好時機。