珠江邊大規模開發被叫停！最後一個“十公里”，廣州準備這樣幹
2022-04-19由 城市戰爭孫不熟 發表于 漁業
珠江廣州段有多深多少米
河流與城市的關係，源遠流長。
“關關雎鳩，在河之洲”、“所謂伊人、在水一方”，自古以來，水岸區域就與詩歌、愛情等美好的意象聯絡在一起。
即使是今天，馬路、地鐵已經高度發達，但人們仍然更願意居住在水邊，併為此付出極高的成本，也在所不惜。
人類對水岸的親近本能，投射到現實，就是沿江建築的高階化、地標化。
01
沿江大城市，廣州江面最安靜
問大家一個問題，同樣是沿江城市，廣州和上海、武漢、南京又有什麼不同？
我們之前專門寫過一篇文章，叫做《上海江面轟隆隆，廣州江面小清新》。
為啥？
長江、黃浦江至今保持著貨運功能，萬噸巨輪川流不息，而珠江
（前航道
）早在2002年就已
禁止大貨船出入
，所有貨船需要繞道走珠江後航道，前航道只剩下生態涵養與旅遊休閒功能。
特別是人行橋海心橋建成之後，更是一幅小
清新畫風↓
所以，在國內主要沿江城市中，
↓
由此可見，廣州對珠江河道的珍愛之心，遠超同類城市。
而且最近幾年，
廣州中心城區的江面以安靜、清新而著稱。
2019年7月，
廣州市規劃和自然資源局釋出《
這種珍愛又升級了。
》，
廣州城市設計導則
，江景建築退距至少100到200米，而且臨江第一排
建築不得超過60米，
並要形成前低後高、錯落有致的城市天際線
。
《導則》極大地影響了珠江兩岸的城市開發，有的臨江專案甚至被叫停。最近聽到
一個訊息
，魚珠商務區
嚴控珠江兩岸建築退距
該地塊位於魚珠核心區的LG-YZ-06地塊，距離魚珠地鐵站僅500米，處在LG-YZ-05地塊（
廣報雲匯
）與珠江前航道之間↓
該地塊與珠江岸線的距離小於100米，屬於紅線管控範圍內。去年8月
，科學城集團以底價7。35億元拿下該地塊，擬規劃138米高的臨江建築。
當時還有網友覺得高度不夠，但如今連這個高度可能都是奢望，因為根據《廣州城市設計導則》，臨江第一排建築要與江岸保持100到200米的退距，而且要低於60米。
廣州，對自己的母親河，可能是最溫柔的。
02
某臨江地標專案，好像就不讓建了。
越珍稀的東西，越容易被爭搶，也就越容易被嚴控。
所以，千萬不要小瞧政策的威力，更不要懷疑廣州對珠江兩岸無微不至的呵護。
就在寫作本文的時候，編輯又看到
珠江水岸大規模開發被叫停
，廣州對珠江河道的保護還在升級！
2021年10月18日，廣州水務局對外發布《珠江廣州河段岸線保護與利用規劃》（徵求意見稿），
對珠江廣州河道進行 “ 三區規劃 ”，分為保護區、保留區、控制利用區，嚴格控制珠江水岸的過度開發。
《規劃》主要涉及廣州白雲、荔灣、越秀、天河、海珠、黃埔、番禺及南沙共 8 個轄區，覆蓋碼頭岸線共計 67。6 公里，
共劃分出功能區 232 段，其中岸線保護區 22 段、岸線保留區 40 段、控制利用區 170 段。
其中 22 段保護區岸線長度共 22。8 公里，佔岸線總長 6。2%，“保護區”內，禁止新建、擴建與供水設施和保護水源無關的建設專案。
相比《城市設計導則》只是對江岸建築開發作出指引，而該《規劃》是直接對珠江水岸過度開發喊停，這個影響可不小。
要知道，珠江兩岸是廣州近年來大規模城市開發的主戰場，從珠江新、琶洲、金融城，再到魚珠、白鵝潭、明珠灣，無不是在珠江水岸做文章。
而該《規劃》一旦實施，廣州珠江水岸的大規模開發將成為歷史，以上商務區的建設，將會更加審慎與剋制。
廣州，不愧是“寵江狂魔”。
03
一則重磅檔案
為什要選魚珠？
，下面就來比較一下當前幾個沿江商務區的優缺點。
增量被嚴控，這對存量寫字樓來說是個利好
是當之無愧的老大哥，繁榮度最高，但缺點是沒有地可以搞了，市場嚴重缺貨，存量寫字樓
出租率高達98%，企業騰挪置換的選擇太少。
珠江新城
是當之無愧的新貴，產業最新銳，攜數字經濟傲視全城，缺點是北向望江，略顯不足。另外，大部分樓宇為企業自用，開放性不夠好。
琶洲
緊鄰珠江新城，位置好，人口與產業匯入快，缺點是兌現慢，
限高問題雖然已經解決，但部分樓宇復工難（
繼續加建需要清理已進駐的企業
），再加上地下空間施工慢，會影響商務區整體的進度。
金融城
，比較優勢明顯，可以重點說一說。
它與天河CBD（
天河北+珠江新城+金融城
）僅一街之隔，又背靠黃埔這個產業強區（
黃埔的工業產值、上市公司數量均佔全市的40%左右
），
產業和人口匯入快，僅憑這一點就打敗了萬博、白鵝潭、明珠灣等商務區。
而且，它是南向望江的，擁有極佳的
通風與採光優勢，這就
勝過琶洲的北向望江。
與金融城相比，魚珠又擁有顯著的成本優勢與後發優勢，對創新型企業的吸引力非常大。
魚珠是後起之秀
2020年1月，廣東省透過 《廣州人工智慧與數字經濟試驗區建設總體方案》，將魚珠片區與琶洲核心片區（含廣州大學城）、廣州國際金融城片區共同打造為廣州人工智慧與數字經濟試驗區。
廣州人工智慧與數字經濟試驗區範圍
由此，魚珠已經不僅僅是第二CBD的成員，還是廣州數字經濟版圖上的一顆明珠，代言著廣州的先進生產力。
在產業定位上，魚珠則站上了廣州第一圈層。
，政府對魚珠的定位則是：世界級地標商圈。
2021年9月30日，《廣州服務業十四五規劃》出爐，明確提出，廣州將打造五個世界級地標商圈：天河路-珠江新城、金融城-黃埔灣、廣州塔-琶洲、白鵝潭、萬博-長隆。
由此，魚珠所在的黃埔濱江區域，有了一個更具時代感的名字：
在城市功能上
。
也就是說，作為珠江精品岸線三個“10公里“中的
黃埔灣
，廣州要把它幹成與珠江新城一樣的
最後一個”10公里“
。
能與珠江新城相提並論
，這個定位不可謂不高。
黃埔灣（魚珠）效果圖
而任何一個商圈，都需要經歷過一個“以點帶面”的過程。換句話說，它需要一個起步區發揮引擎效應。
放眼整個黃埔灣，
世界級地標商圈
。
原因無他，魚珠是整個黃埔灣
交通最便利、配套最成熟、城市介面最好的板塊。
透過下面這張規劃圖，可以感受一下魚珠站四通八達的交通。
以這個樞紐度，魚珠
將成為廣州CBD東移、超大城市多中心發展的樣本。
04
這個角色一定是魚珠來擔當
當然，魚珠也有自己的缺點，那就是地處老黃埔，周邊的城市介面有待提升。
魚珠藍圖正在加速兌現
根據廣州市規委會會議透過的《廣州市黃
埔中心區城市設計及控制性詳細規劃》提出，未來將搬遷黃埔區全部港口碼頭，以疏
不過，這個問題正在解決中。
，徹底改變老黃埔城市面貌。
作為珠江精品岸線三個“十公里
”的最後十公里，這個片區必須給予最好的城市介面。
對此，黃埔區政府已經有了自己的藍圖。
2021年9月14日，
《黃埔臨港經濟區“十四五”發展規劃（2021-2025年）》提出，將黃埔臨港經濟區與世界級濱水區對標，
建設粵港澳大灣區宜居智慧城區，推動黃埔老港轉型，打造世界一流濱水區。
解港口道路壓力，岸線由港口、碼頭、工業逐步轉為生活岸線
需要注意的是，以上這張PPT不僅僅是掛在牆上的，目前已經有相當一部分
未來的黃埔臨港經濟區將長成這樣↓
了。
2019年以來，魚珠片區多個大專案集中動工，63個專案簽約動工投產，總投資1830億元，預計總營收3000億元，包括以5G、工業網際網路為代表的新型基礎設施，以及人工智慧、數字經濟等重大專案。
其中，廣報雲匯、保利魚珠港、南方智媒大廈、黃埔國際郵輪城、穗港智造特別合作區暨新華穗港城專案、中國黃金集團粵港澳大灣區總部、央企中國黃金集團大灣區總部、中俄金融中心等重量級專案紛紛開工或者竣工。
肉眼可見
是不是肉眼可見？
首先映入眼簾的那棟高樓，便是前文提到的
下面這張是魚珠核心區的實拍圖↓，
，目前已經成功封頂，
今天正式開放。
編輯瞭解到，該專案由廣州日報與廣州開發區控股聯手打造，
是魚珠現階段唯一在售的一線臨江寫字樓，高度153米。
建成後，專案將由廣州日報自持50%，其他部分對外銷售。
為了更好地支援魚珠的發展，專案這一次是
廣報雲匯
對外銷售的主要是18層以上的中高區南向瞰江單位。
前面說過，隨著LG-YZ-06地塊叫停，其北側的
把景觀性最好的樓層拿去發售，
，從原本的二線江景變成了一線江景，價值頓時飛昇。
在廣州，寫字樓的租金價值與江岸距離是高度相關的，以珠江新城為例，最靠近的東西塔，這兩棟樓的月租金可達300—500元/m。
相比而言，二線江景的租金就只有250元/月/m左右，而到離江最遠的黃埔大道邊上，月租金只有120-200/m，這種梯度感是非常明顯的
↓
珠城部分寫字樓租金，資料來自合富輝煌研究院
以上是珠江新城部分寫字樓的月租金情況，靠江第一排寫字樓的租金可以達到市場平均的2到3倍，這就是廣州商辦市場的底層邏輯。
以下是廣報雲匯一線瞰江效果圖，奢闊的江面、清新的綠植，引人舒適
廣報雲匯專案算是沾了政策的光
不僅如此，專案還擁有11m首層挑高大堂，氣勢恢弘，約4。5米標準層高，格局開闊。擁有
約1000㎡露臺花園，自然氣息濃厚。
隨著黃埔灣被寫入廣州服務業十四五規劃，魚珠片區的發展即將再次提速，作為片區內唯一在售的一線臨江地標，
↓
已然搶佔先機。
廣報雲匯
北上廣各有幾個市中心？
重磅條例獲批！2022，廣州要北進了
南沙、黃埔，到底算不算郊區？
香港藝人，為何紛紛到廣州營業
把機場、火車站，重新請回城市
多個城市釋出總規！哪些城市定位高？
北上廣深各有幾個市中心？
廣州需多建寫字樓，深圳需多建住宅