晉安區二環內，高配比安商房正榮世茂棠悅山南，值得入手嗎？

正榮棠悅怎麼樣

繼續樓盤分析，之前有粉絲留言想看看正榮世茂棠悅山南分析，由於前幾天分析了附近的正榮悅榕府，今天來聊聊這個位於東二環附近的高配比安商房。

正榮世茂棠悅山南：備案名（正茂望山築），地處：晉安區塔頭路與二環路交叉口西北側

樓盤規劃

專案佔地面積76。18畝，

規劃10棟高層住宅，4棟商墅，共計1484戶

，車位數約1290個。毛坯交付，

配建80%安置房

。由於樓盤還未備案，

目測樓盤也是安置房和商品房混合一棟樓的設計。對於有意向的購房者，需要注意。

樓盤土拍

2020年4月15日，

正榮以18.1億

拿下

宗地2020-15號

（金雞新苑三期地塊），

樓面地價14255元/㎡

。地塊土地面積76。18畝，容積率2。5，

配建安置型商品房比例80%

，由福州市政府指定物件按銷售均價18430元/㎡購買。

可售商品房部分按相對集中原則，按梯位搖號確定。

分析：作為今年的土拍地塊，安商房模式的典型代表，位於二環邊的狹長地塊，由於配建80%安置房，所以樓面地價僅14255，對比18430的回購價，

僅僅4000的差價，利潤空間較少，對於開發商而言，後續20%的商品房將作為該專案的主要利潤來源。

從土拍公告來看，地塊的商品房規劃，實行了搖號分配的機制，與之前的五四北金秀郡模式一樣，從這個政策來看，樓盤的商品房應該是和安置房混合同一棟樓，對於購房者需要自身評估。

戶型情況

106平米：四房兩廳兩衛，三開間朝南，動靜分離，在106的面積做到四房，在沒有過多面積贈送的情況下，可以說是相當極致。從戶型圖來看，由於小面積做多房，出現臥室，客廳空間都較小。當然對於有二胎打算的家庭來說，

106做四房，既壓縮了總價，又滿足了居住，會有一定吸引力。

當然戶型佈局總體來看不錯，主要缺陷在於入戶正對餐廳，可能需要在設計上做個隔斷。

123平米：四房兩廳兩衛，四開間朝南，宣傳定位兩梯兩戶設計，對於居住來說有一定加成。從佈局來看，書房做出開放式與客廳聯合，配上大陽臺，對於視野和空間較好。當然如果想把書房做出封閉隔離，目測也不好做。從入戶位置來看，後期應該也只能期望在門口做入戶花園，整體來說戶型不錯。

區位情況

樓盤位於東二環邊，離泰禾廣場800米，由於目前泰禾商圈在福州排名比較靠前，對於日常購物生活有較大加成。離在建的地鐵四號線500米，可以說有較大的交通出行幫助。樓盤旁邊就是醫院，對於居住來說存在一定影響，

總體來說樓盤的區位不錯。

價格情況

樓盤處於東二環板塊，近年東二環的房價漲幅是有目共睹的，板塊均價在3。3左右，近期開盤的純商觀湖在3。3左右。不過樓盤是高配比安商房，由於還未備案，正好周邊一圈有幾個同類型的新盤專案。樓盤隔壁的金嶽府，鳳巒郡混合安商房均價在27000，對於樓盤的購入價就有一個比較好的參照。

設計定位

從目前樓盤的戶型設計來看，106，123的四房設計，對比周邊的安商房，大部分戶型都在90以下，可以說是一個錯位，但是這種設計其實也是一種風險考驗。

從目前東二環的去化來看，觀湖郡的89戶型明顯受冷，由於板塊均價較高，福州購買力斷層，導致能買得起這個板塊的客戶，基本都會去選擇大戶型。

對於小戶型的受眾，雖然面積小，但是均價較高，總價依然不是普通剛需能夠得著。

如果從觀湖郡的去化來看，該專案的四房設計，應該是很符合板塊的去化走勢。但是由於樓盤是高配比安商房，對於土豪而言，與拆遷戶買在同一棟樓，花較高的總價買下被人調侃的安商房，不知道對於土豪而言心裡這關能否過得去。

所以從目前的房源定位來看，如果一樣走小戶型設計，樓盤的均價只能在27000左右，但是目前樓盤的四房設計，不知道對於購買力的中間層次是否有吸引力，按後續的備案來看，樓盤大機率也是要在3w以上的價格備案，到時候330-400w的總價買一套安商房，也將會是對福州樓市購買力階梯型的驗證。

樓盤總結

樓盤位於火熱的東二環板塊，而且處於二環內，距離泰禾商圈以及即將開通的換乘王四號線都很近，對於區位而言是不錯的。樓盤的商品房全部定位四房設計，戶型總體不錯。樓盤目前主要爭議點在於高配比安商房的價格定位，由於福州購買力的兩級分化，加上樓盤走改善戶型的設計，也將是安商房的品質與市場接受度的一場考驗。

當然對於有意向的朋友，可以等備案價格出來後考慮，對於購入價，依然建議參考周邊的金嶽府，鳳巒郡。