南京倒掛盤，還能閉眼買嗎？

最近的南京樓市挺熱鬧：

長江華府突擊領證、無懸念日光，河西終歸是河西；

一批520拿地的開發商搶跑，大校場四葉草上演了史詩級內卷大戰……

猝不及防的，邁皋橋骨灰級老盤也加入混戰，

大地伊麗雅特灣

於本週一悄悄拿銷許，和城中頂豪越城天地同一天報名。

已交付多年的大地伊麗雅特灣，二手房成交價在3。2-3。5萬/㎡不等；邁皋橋一帶在售和待售的新盤，均價多在3。6萬/㎡以上。一比較，

大地這批2.9萬/㎡的毛坯新房確實有倒掛，看著挺香，但問題是能閉眼買嗎

？

01

位於邁皋橋和燕路和幕府東路交匯處的大地伊麗雅特灣，終於拿到最後一棟樓27號樓的銷許，共58套房，毛坯交付，均價2。9萬/㎡，

較3年前加推的毛坯房源漲了2000元/㎡

。

27號樓尚在建設中

即使漲價，

大地伊麗雅特灣

的低單價、低總價優勢還在，畢竟南京主城，總價300多萬買到三房兩衛新房的機會不多了。且

2萬9的單價基本和新興的浦口城南中心、城南兩橋等“絕緣”，只能夠得上興智科創新城、麒麟等少數板塊

。

另外，專案近1號線北延

（在建）

和7號線

（在建）

交匯的曉莊站，未來紅山路-和燕路快速路以及和燕路過江通道通車，交通出行十分便捷。

今早出爐的報名資料顯示，共160人成功報名，

人才號沒有報滿，

整體中籤率36%左右，行情不佳的當下戰績還算可以。但如果房源數多達幾百套，還能有這樣的中籤率嗎？

事實證明，身經百戰的買房人遇到久違的雞腿盤，非常理智和清醒。銳評君在大地伊麗雅特灣售樓處遇到一位中年大叔，他捋清了專案的幾個問題後，拂袖而去。

第一個問題：首付比例

。

這次加推，大地伊麗雅特灣明確首付6成起。大叔坦言：“現在行情不好，孩子首房首貸的資質，3成首付的選擇其實不少。

大地要求首付6成起，得準備200萬左右的資金，我覺得這個預算可以選擇更好的樓盤

。”

第二個問題：社群配置

。

售樓處裡，銷售反覆強調“得房率高、倒掛優勢明顯”，大叔卻不買賬，盯著牆上的

批前公示看了許久，發出靈魂拷問：

“住宅底下就是商業，也沒有小區圍擋？

”

的確，大地待售的27號樓在和燕路西側，

一樓是菜場和社群、醫療服務中心，二樓是商業和物業用房，三樓是公寓，四至十樓是住宅，

商住混合、業態混雜

；一梯兩戶，共四個單元，每個單元有入戶門禁，但

沒有圍擋、只有綠化帶

，大叔調侃：“好傢伙，景觀都省掉了。”

業態複雜，且沒有小區圍擋，未來交付後是什麼樣的？其實可以參考專案已交付的26號樓，樓下是商業，人來人往，路邊停滿腳踏車和電動車。日常遛娃或遛彎，樓下是沒有兒童遊樂場、健身設施等配置的，居住體驗差了很多。

26號樓南側，即使沒有店鋪，路邊也停了不少非機動車

第三個問題：土地使用年限

。

大地伊麗雅特灣是南京有名的骨灰級老盤，2007年拿地，

至今產權已縮水14年

。這次賣的27號樓不是現房，預計2023年底交付，“等裝修好住進去，得2024年底了。”

至於戶型，這次有四種，109㎡的三房兩廳一衛，112㎡（兩種）、114㎡三房兩廳兩衛。都是三開間朝南的常規設計，109㎡只有一個衛生間，112㎡兩種戶型都是中間戶，主衛是暗衛，整體乏善可陳。

02

無獨有偶，邁皋橋另一個骨灰級老盤

金浦御龍灣

，最近也傳來加推訊息。

專案在和燕路的東側，距離大地伊麗雅特灣不遠，總體量約70萬方，A區、B區、F區、G區、H區……多到讓人眼花繚亂。

“最近在報物價了，

本月加推三期，也就是I地塊的2號樓，共108套房，毛坯交付，預計3萬/㎡，首付5成起

。”銷售介紹。

和大地伊麗雅特灣一樣毛坯交付，金浦御龍灣乾脆也沒有做樣板間，銷售十分自信：“

我們是倒掛盤，要搖號的

。”

銷售更多的介紹中，銳評君發現金浦的自信，絕不僅僅是“得搖號”。

2012年拿地，至今已近10年時間，金浦御龍灣專案竟然還有近20萬方的商業

（地下三層、地上五層）

、三期10棟住宅、茶葉城地塊洋房和幼兒園尚未建成。

銷售表示：“商業由景楓投資，未來是地標；茶葉城地塊的6棟5-6層洋房非常稀缺，只有162套，毛坯交付，

未來得賣3.5-4萬/㎡、8成首付

；至於三期的10棟住宅，慢慢賣唄。”

圈出的樓棟，即為三期的2號樓

嗯，金浦的特色是慢性子嗎？賽虹橋的金浦名城世家專案也是如出一轍，拿地14年，今年才推出金浦名城大廈的酒店式公寓、商辦產品

買房就送精裝修，賽虹橋神秘新盤什麼路數？

回到金浦御龍灣，小區二手房成交單價在3。4-3。7萬/㎡不等，馬上加推的高層房源均價3萬，確實有倒掛優勢。

但產權縮水；加推樓棟北向有底商，低樓層存在噪音干擾；中間戶89㎡只做了兩房，實用性一般；期房，交付等待期為2-3年等缺點，也不容忽視。

03

去年，丁祖昱曾在年度釋出會上指出，2020年南京倒掛專案多達92個，是全國主流城市倒掛專案最多的城市。

過去的兩年，隨著揚子江金茂悅、江畔都會上城、大名城紫金九號、中垠紫金觀邸、華新城、蘇寧檀悅等倒掛雞腿盤的售罄，雙限時代的開啟，

南京市場上的倒掛盤幾乎被“消滅”光了，新盤價格和價值較為接近成為主流

。

所以當大地伊麗雅特灣、金浦御龍灣等倒掛盤出現時，買房人通常難以抵擋價格優勢。這些倒掛盤能不能買？銳評君認為要分情況。

① 倒掛盤是否在主城核心板塊

。

買房地段論已經成為大家的共識，

主城核心板塊，有學區、交通、商業等齊全配套的倒掛盤，可以買

。

② 開發商、物業品牌很重要

。

行業大洗牌的當下，恆大、花樣年、佳兆業等一批房企暴雷，有的甚至連“保交樓”都無法做到。倒掛盤固然誘人，但要

仔細甄選開發商品牌，慎選開發能力一般的小房企

。物業也是同樣的道理，品牌物業不僅能帶來事無鉅細的服務，對房價的保值增值也有一定的促進作用。

③ 產品力也要重點考量

。

小區景觀是否走心，戶型設計是否科學，得房率高不高……都是一家樓盤產品力的體現

。以大地伊麗雅特灣舉例，業態混雜、沒有圍擋綠化，居住體驗大打折扣，未來二手房能否順利出手、能否賣上價都要打問號。

不然，同樣是骨灰老盤、有倒掛優勢，為啥碧瑤花園、恆盛金陵灣、星葉羊山湖花園、星葉瑜憬灣等都定向對人才銷售了，大地、金浦只能正常領銷許面向社會賣呢？