小產權和舊改必會的技能——如何檢視法定圖則確定用地性質

在深圳，無論是想買小產權自住或是想博舊改，法定圖則都一個繞不過工具，畢竟底層屬性決定上層建築。直白點說，居住用地才能建住宅，工業用地只能建工業及其配套。

紅本的商品房就沒啥好說的了，畢竟啥都已經明確了，你只需看房子和地段合不合你意而已。

但小產權則不一樣，由於深圳早期土地的粗放管理和小產權房的野蠻生長，導致小產權什麼型別的用地基本都有，所以想了解某一標的的用地性質，只有透過檢視法定圖則。

什麼是法定圖則呢？

法定圖則是指在已經批准的全市總規，區域規劃的指導下，對和分割槽內各片區的土地利用性質、開發強度、公共配套設施、道路交通、市政設施、城市更新等方面作出詳細控制的規定。簡單點的理解是一張未來區域的規劃圖及現狀記錄圖（現狀是法定圖則批准之前的現狀，比如城中村建成區）。

在說怎麼查法圖定則之前，我先交待一下土地性質類別和深圳“五線”的定義。

目前按法定圖則，深圳土地性質類別分為九大類，分別是：

1、居住用地，R類（居住用地還分為四小類，詳細請看下錶，其他各類用地的細分類，可以自行檢視《深標》要求）

2、商業用地，C類

3、公共管理與服務設計用地。GIC類

4、工業用地，M類

5、物流倉儲用地，W類

6、交通設施用地，S類

7、公共設施用地，U類

8、綠地與廣場用地，G類

9、其他用地，E類

深圳法定圖則“五線”分別是：

基本生態控制線（這個不用解釋了吧？）

紫線：指文物保護單位、歷史文化街區、優秀歷史建築等歷史文化遺產需要保護和控制的地域界線。

黃線：是指對城市發展全域性有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線

橙線：是為降低城市重大危險設施的風險水平，對重大危險設施周邊區域的土地利用和建設活動進行引導或限制的安全防護範圍的控制界線，是對現有危險品行業管理和技術水平的重要補充。

藍線：是指城市規劃確定的河、湖、庫、渠、人工溼地、滯洪區等城市河流水系和水源工程的保護與控制的地域界線，以及因河道整治、河道綠化、河道生態景觀建設等需要劃定的規劃保留區。

清楚法定圖則的兩大要素之後，我們大致就知道，用地性質為居住用地，尤其是R4類用地的標的最為優質。

踩“五線”的，大機率都是坑，都不值得選擇，無論是歷史遺留農民房還是統建樓。未來被處理的風險巨大，至於能不能賠，賠什麼東西，具體還要看標的方面，這個暫時不在本次討論中，下次說到與徵收有關的話題時再說。

法定圖則的查詢路徑：pnr。sz。gov。cn/ywzy/fdtz/index。html

這個是文件版法定圖則的路徑，文件版的法定圖則新手不太友好，主要是那個分割槽有點搞不清楚對應的標的在分割槽。

對於新手來說，可以用他們的電子版，電子版是帶地圖的，非常直觀。但電子版僅可以查詢到地塊性質和基礎訊息，不過對於僅想找小產權自住的也基本夠用了。如果想再深入一點的話，還是要看文件版的，畢竟文件版的有非常詳細的控制規定。

電子版的路徑：詳規“一張圖” （pnr。sz。gov。cn/d-xgmap/）

雖說，單論標的用地為居住用地的為最優標的，但也有例外，比如說統建樓，特別有村委背景的，用地情況也比較複雜，什麼性質的用地都有，真正是居住用地反而比較少。不過統建樓有特殊歷史背景在內，也沒有什麼好說的。

其他標的只要非居住用地的標的，還是得仔細的查詢一下，比如實際用地性質的詳細控規要求、土地來歷，建成日期，建築功能等等。

查法定圖則的意義除了清楚用地性質之外，更重要是的看標的有沒有踩線，有沒有佔到規劃道路等訊息，其次瞭解是片區未來大規劃方向。

對於普通城市更新來說，用地性質和佔路等情況要求不會那麼嚴格，土地整備或者房屋徵收則要求比較嚴格。

對於想博拆遷或者長自住的農民房來說，如無法確定是否屬於更新範圍的，且用地性質非居住或佔線的情況還是慎選為妙，因為你不知道你等來的到底是更新還是徵收，或者土整！

關於法定圖則就先說這麼多，下次我們說地籍圖。再見！

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