大轉折！房地產迴歸製造業，買房進入“7天無理由退貨”時代？

近日，樓市頻頻出現罕見訊號：

11月23日，深圳龍華區釋出徵求意見稿，鼓勵房企探索7天無理由退房機制。

除了恆大搞噱頭以外，“7天無理由退貨”我只在某寶、某東上見過。

難道賣房子，也要直接向賣家電看齊了？

幾乎同一時間，北京同樣傳來重磅訊息。

在第三次集中供地中，北京的12宗地塊，就有6宗地存在競現房銷售的規定。

最熱門的勁松地塊則直接強制規定：必須現房銷售。

這已經是北京第二次明確規定，地塊未來以現房形式銷售了。

兩大最具有風向標意義的城市齊齊轉向，背後的訊號不容忽視。房地產迴歸製造業，房企的好日子到頭了？

未來的房地產，會是什麼樣？

中國樓市，正在上演一場極其嚴峻的多方博弈。

房企這頭徹底躺平了：地愛誰拿誰拿，我反正是不拿。

地方政府急眼了：上頭的話要聽，下頭的飯碗要保，戴著鐐銬也要跳舞。

一面是冰一面是火。

一方面，下半年成交規模已經降到2015年來同期最低水平，房企連連暴雷，如墜冰窟。

另一方面，高層頻頻喊話，信貸開始出現放鬆跡象，11月份成交有所上升，中介久旱逢春，市場預期又開始搖擺——

很多人沒有注意到，這頭中國經濟最大的灰犀牛，正在悄然轉折。

最敏銳的還是萬科。

早幾年就喊出“活下去”的鬱亮，再次做出了預言家式的發言：

房地產越來越像製造業，要踏踏實實學美的。

那天，他在業績會上說：“要透過我們的勞動掙加工製造、創造和服務的錢。”

無產階級工人們聽了都要落淚，跑過去握手喊同志。

神奇的是，萬科所說的對標物件——美的，其實也已進入房地產業。

美的置業在今年八月強調，

房地產已經進入製造業邏輯

。

生怕投資人不瞭解，還給大家介紹：

所謂製造業邏輯是，深度挖掘客戶研究和後端服務。用科技賦能和數字化手段，達到精細化銷售目的。

原來粗放式、外部加槓桿的模式已經不再適用。

說白了，就是不搞金融那一套，迴歸產品和客戶，

把客戶當人看。

這是受到了什麼感召？

其實，沒有哪一種感召比現實的大棒更管用。

事實是，近年來大面積鋪開的限房價、競地價，以及金融調控，已經基本把房企的利潤框死了。

在一二線城市，地價房價比已經高達60%。

在重慶、杭州、無錫和北京這幾座熱門城市，這一比例甚至已經突破60%。

如果算上工程款、配套設施建設費用、設計等成本，以及近段時間飆漲不止的建築材料價格，開發商實際到手的利潤率還會更低。

房企，已經徹底“淪為”政府的打工仔。

事實上，在杭州第一次集中供地中，本地龍頭房企濱江集團，就苦哈哈地說出了一句名言：

“努力做到1%—2%的淨利潤水平。”

要知道，這不是誇大哭慘，這是在業績會上，對投資人說的話。

濱江沒理由也沒必要說謊。

據國海證券測算，房地產的日子是真的越來越不好過了。

相比起十年前動輒過15%的淨利潤水平，房地產在十年來持之以恆的挨錘下，日漸萎靡，利潤水平成功腰斬。

甚至乎，這一水平來到今年第二季度，

已經跌破5%

。

5%什麼概念？

有的朋友可能還記得，2013年那會，一位房地產大佬是怎麼賣慘的：

“按平米算，胸罩比房子貴多了。”

此話一出，媒體炸鍋了。真有人測算了胸罩的面積單價，發現1㎡胸罩為9828元。

胸罩還是不如房子貴。

重點是，當年的服裝家紡銷售淨利潤率為7。9%，而房地產板塊淨利潤率為13。6%。

如今，十年不到，房企的利潤率已經降至低谷，恐怕真的沒有賣胸罩賺錢了。

風水輪流轉，怪不得房企要向製造業看齊。不然，怎麼賺到錢呢？

不得不說，監管是越來越狠了。

三條紅線、“兩集中”、拿地銷售比限制等刀刀到肉的規定，直接扼住了房地產的脖子。

以往房地產高槓杆的底氣就在於，

高週轉模式和期房銷售

。其中，後者是前者的重要支柱。

高週轉的精髓就在於提高資金的利用效率。

資金滾得越快，房企的規模越大，就越好向外融資

，進一步加槓桿

。

但這樣的弊端也很明顯，房企們為了快速趕工，造成觸目驚心的質量問題。

例如碧桂園的456模式，平均只要5。2個月就能開盤。在這個過程中，有多少混凝土是完全乾透了的？

抑或是虛報工程進度。

還記得今年七月，在一場大風中轟然倒下的專案嗎？那就是一個被發現的惡果。

更讓人害怕的，是部分跟房企同穿一條褲子的住建局和銀行。

根據南方週末的深入調查，預售資金監管銀行通常是房企自己選擇，而這些銀行往往跟房企的關係都比較好。

甚至乎，房企還能用監管政策跟地方政府直接談判。

在一些三四線城市，為了賣地，地方政府往往對此睜一隻眼閉一隻眼。這也是爛尾樓多見於小城市的一大原因。

多方合謀之下，房企高週轉的惡果最終由買房人含淚吃下。

但好訊息正在一個接一個傳來：現房銷售已經成為未來的一大趨勢。

早在去年3月份，海南就已經全面實行現房銷售制度，成為全國首省。

還有更多嘗試第一個吃螃蟹的城市：

今年1月29日，上海銀保監局提出只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款；

今年7月30日杭州二次集中供地中，要求部分試點地塊必須採用現房銷售；

今年11月8日，石家莊釋出公告，表示商品房工程需封頂才能預售，即準現房銷售。

當房地產像家電一樣，需要當面交貨時，很多花招也就沒有了生存空間。

如今的房企，要越來越習慣在高壓下生存。

三條紅線

卡住了房企的資產負債率、淨負債率和現金短債比。貸款不再容易。這是第一把鈍刀子；

貸款“兩集中

”

規定了房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比，直接影響銷售回款，對樓市預期造成極大打擊。這是第二把鈍刀子。

拿地銷售比控制在40%以內

，意味著房企再也不能大量囤地，瘋狂做大自身規模。這是第三把鈍刀子。

要知道，最離譜的綠城2020年的拿地銷售比竟然高達100%，而這種房企往往不吝於製造地王，把土地溢價率幹到更高。

三刀合併，刀刀見肉。

以往瘋狂借錢“滾雪球”的房企們不得不放慢速度，捨棄以往那一套高槓杆的玩法。

正如鬱亮所言：

房地產已迴歸到民生行業，開發商需要縮表，即降負債、控槓桿、去金融化。

一個地價上漲終結了房地產的土地紅利，疊加信貸管控，直接扼死了房企的金融紅利。

接下來，房企們唯一能吃到的，就是管理紅利了。

只有加強管理，不斷提高產品質量，才能在房地產市場中得以生存。

房地產行業迴歸製造業，對買房人來說是福音嗎？

對於普通人而言可見的未來是，未來一年，大搞金融擴張的房企將會被出清，大浪淘沙之下，真正留下質量好的房子。

而目不可及的未來，則是這樣一幕——

買房如買家電，七天無理由退貨，拼品質也可以內卷。

希望有朝一日，我們能在房企大佬的回憶錄上，看到這種勵志小故事：

因為房屋質量達不到抵抗十級地震的水平，董事長怒砸磚頭，工人們含淚爆破，從此走向“七十年不塌”的造房傳奇。

也許在不遠的將來，買房人真的能成為“上帝”。

外立面太醜？換一家買！

漏水減配？等著沒人買房砸盤吧！

房屋開裂？好傢伙，法律制裁等著你！

今後，買房主要靠比質量，不滿意了，還能七天無理由退房——迴歸產品和消費邏輯，這才是正常的房地產市場。

被PUA太久的買房人，終於站起來了！

玩慣了高槓杆高週轉的房企們，終究要脫下金融的華麗外衣，老老實實地迴歸製造業的本質——

低利潤，競品質，賺口碑，拼服務。