商業觀察│太陽宮愛琴海關店，“南遷”如何破解空置難題

年底將至，北京商圈再次迎來一波變動。近期北京太陽宮愛琴海購物公園（以下簡稱為太陽宮愛琴海）正式宣佈將於明年2月29日閉店，其部分商戶將南移至位於大興的世界之花假日廣場的愛琴海（以下簡稱為世界之花愛琴海）。記者近日先後探訪了南北兩處愛琴海，其中太陽宮愛琴海已經有部分商鋪騰退，包括無印良品等服飾品牌開始閉店打折。世界之花愛琴海目前則依然有大量商鋪空置，商場導覽地圖顯示一層到四層商戶總數為31家，據瞭解，有些商鋪“開業在即”的牌子已經張貼了很長時間。

太陽宮愛琴海（左）和世界之花愛琴海（右）。

太陽宮愛琴海將正式停業

太陽宮愛琴海於2013年10月26日開業，總面積約為13萬平方米。太陽宮愛琴海在開業時與老牌百貨太陽宮百盛緊鄰，為了與百盛進行錯位經營，開業時並沒有引進化妝品、百貨類業態，而是主攻餐飲和兒童娛樂等體驗型業態。2016年太陽宮百盛閉店，太陽宮愛琴海就勢展開升級改造，引入特色零售店、打造IP活動。2017年8月7日，太陽宮愛琴海三層天花板突然出現脫落，幸未出現人員受傷情況，而後太陽宮愛琴海停業進行徹底安全隱患排查，於同年8月12日重新營業。但從今年9月開始至今，關於愛琴海年底閉店的訊息就不斷傳出。10月中旬，太陽宮愛琴海各預付費制教育機構被要求停止對外辦理預付性質的儲值卡、會員卡，當時有商戶稱商場方面拒絕對商戶因解除租賃合同造成的運營損失進行賠償。11月28日，太陽宮愛琴海貼出公告，稱“業主方收回物業，租賃合同終止，將於明年2月29日終止營業”。

記者近日在太陽宮愛琴海走訪時看到，商場六層的北京紅星太平洋影城在11月1日就貼出公告通知，稱“愛琴海購物公園”計劃將於2020年1月31日前對商業進行整體的業態調整，持有紅星美凱龍影業會員卡的消費者可在2020年1月31日前繼續在“紅星太平洋影城”使用，同時還可以前往“北京萊納恆泰影城”同樣享受會員服務，公告上也寫明瞭退卡具體辦法。除了電影院，商場三層親子區的Doctor。Ma游泳館早在9月底就貼出通知，告知會員門店已遷往太陽宮凱德Mall。四層則有小葉的面、廣芳園、拾味館等幾家餐飲品牌已經撤店，此外，進巍美甲也已經貼出遷址告示，人去店空。閉店訊息公佈後的第一個週末，商場內包括安德瑪、無印良品、C&A等一些品牌門店已經開始閉店的打折促銷。

世界之花愛琴海仍有大面積空置

而位於大興區南四環榴鄉橋南800米的世界之花愛琴海，距離南四環宋家莊交通樞紐區大約15分鐘車程，原本為世界之花假日廣場，於2017年12月23日正式開業。公開資料顯示，世界之花專案總佔地面積133萬平方米，由酒店、公寓、大型購物中心等組成，其中購物中心面積為32萬平方米。商場採取了開業一年之內可免費入駐的策略。但2018年年底免租期結束後，就有商戶開始大量撤離。

今年6月，愛琴海商管集團宣佈接盤北京大興區世界之花假日廣場的部分專案。資料顯示，世界之花假日廣場與愛琴海簽約的購物中心專案建築面積為20萬平方米，規劃將包含影院、冰場、國際名品、特色餐飲、兒童娛樂等多種業態。在回覆新京報記者的採訪中，愛琴海有關負責人介紹稱，隨著愛琴海團隊的進駐，首先要進行原有商戶的合同轉籤、續簽等工作，目前已經完成了近200家品牌的轉籤，為後面的招商運營做好基礎。另外，愛琴海正在快速推進北京愛琴海的定位以及調整、招商工作。

記者在世界之花愛琴海看到，目前商場建築外牆大門一側依然保留著“世界之花”的標識，而商場內則到處都能看到“愛琴海”的字樣。記者在探訪時，商場裡有工作人員正在玻璃圍欄上貼“愛琴海”的裝飾畫，一些促銷海報也已經擺好，顯示11月22日至12月15日是“愛琴海美食季”。

而商場內的空置率則很高，從商場的導覽地圖上看，一層到四層商戶總數為31家，五層是自由人影城，地下一層是盒馬鮮生。

其中，一至四層有星巴克、Adidas neo、華為、Nike、Only等部分商鋪在營業，而大部分商鋪都被圍欄遮擋。樓上餐飲區的“如期而遇”顯示開業在即，而在此前的媒體報道中顯示，它在今年2月時就是“開業在即”的狀態。

地下一層除了盒馬鮮生，其他商戶都已撤出，從扶梯下來進入盒馬鮮生時，有一段通道燈光昏暗、滿是灰塵。針對目前商場的大片空置情況，愛琴海方面解釋稱，作為一個籌備專案，有一定的空置是正常的，按照目前的招商進展，將在明年有一個全新的亮相，將會有大量城市首店和旗艦店進駐。

商場內除了常規的商鋪，還有一個區域從一到四層整體都是“國際美博彙”，與商場打通，集中了美容、美髮、美甲、美睫、紋繡、養生纖體、器材等產品。根據其官方網站上的資訊顯示，“國際美博彙”是美妝體驗採購、技能交流、品牌孵化中心。有店鋪工作人員介紹稱，他們是從珠市口美博城市場搬遷過來的，也面向普通消費者，但更多是批發和培訓。

【觀點】

◆ 消費者：商場定位不太合理

與太陽宮愛琴海成熟的周邊環境不同的是，記者發現世界之花愛琴海周邊的綠地面積非常大，舉目之內並沒有大片的居民區。距離商場最近的公交車站約三四百米，但線路並不多。

工作日商場內消費者非常少，許多區域甚至一個消費者都沒有。有一位定期帶孩子來上興趣班的女士在接受記者採訪時回憶稱，這裡剛開業時挺熱鬧，“當時商鋪幾乎都是滿的，聽說是因為第一年免租金，但一年後店鋪就接二連三關門了。現在盒馬鮮生的人還比較多，飯點的時候，飯館集中的那層也還算熱鬧，其他時間都沒什麼人。”這位女士認為商場管理得不太好，“比如停車場一直挺亂的，電梯找不到、標識也不清，跟迷宮一樣。商場很大，但洗手間並不太多。”另一位男士則認為商場的定位不太合理，“這是周圍最大的商場，剛開業的時候有挺多賣服裝的牌子我也叫不上名字，還有那些化妝理髮用品，感覺與周圍居民的消費水平和習慣不太符合。”

另一組接受採訪的消費者則是專程來看“舊物倉”的。“舊物倉”是一個復古生活美學綜合空間IP，2012年創辦，在廈門、廣州、珠海之後，去年落戶“世界之花”二層，其佔地面積近4000平方米。“這裡其實挺有意思的，不論是設計感、佈局還是那些舊物，都挺吸引人。但商場整體人氣不高，讓這裡也顯得很凋敝。”受訪者表示與自己上一次來時相比，“舊物倉”的東西也少了一些，“風物商店裡原本有挺多櫃檯，有點像小時候的小賣鋪，現在一部分已經搬走了。”對於商場易主、太陽宮愛琴海的商鋪將入駐等情況，受訪顧客都表示有耳聞。對於商場未來的改變，消費者表示希望新的管理者能夠改善現狀，“這麼大的地方就這麼空著，是資源的浪費”。

◆ 專家：實體商業競爭升級

今年北京商圈變動頗多，年底這段時間除了愛琴海方面的變動，11月15日，龍湖北京長安天街正式開業，本月中旬北京SKP擴建的SKP南館即將正式亮相。老牌商場方面，復興門百盛於今年9月宣佈改造，進入11月後，Adidas、ARTIS、arena、OBBLIGATO、蘭絲繪等品牌店鋪等相繼完成了從北樓向南樓的轉移，重灌開業並借勢“雙11”展開宣傳。

針對太陽宮愛琴海和世界之花愛琴海兩個商業專案目前的狀態，記者採訪了北京財貿職業學院商業研究所所長、北京商業經濟學會常務副會長賴陽。對方分析稱，拋開太陽宮愛琴海閉店的主觀原因，從商業本身而言，太陽宮愛琴海其實面臨很多壓力。“太陽宮愛琴海最初開業時不是簡單的零售，而集結了餐飲娛樂文化等各種生活方式元素，在消費者中的口碑和社會影響力都不錯，但這兩年漸漸退出了一線影響力品牌，原因不是它本身經營的內容跟過去相比退步了，而是整個領域都在進步。”賴陽稱，現如今消費者需要的商場不再是簡單的生活方式業態組合，大家越來越追求品質時尚，越來越需要更適合融入的場景、更好的感受和體驗。“這些變化，讓整個層級的競爭不段晉升。如果沒有創新和突破，壓力可想而知。”

提及世界之花愛琴海，賴陽分析稱這個商場的區位條件非常好，“它雖然不緊挨著居民區，周圍因為綠化原因有空地，但整個大片區的居民相當多，也有大量在亦莊工作的人群，但沒有足夠規模體量的大型商業為他們服務。原來業主方是純粹沒有規劃的招商模式，愛琴海團隊積累了北京太陽宮愛琴海以及全國多家愛琴海的經驗，對這個專案的升級改造，方向是對的。但是在業態規劃、品牌組合上有經驗還不夠。基礎的東西大家都能做到，還需要向更高層級邁進。”

賴陽總結了當前消費者感興趣的商場的四個關鍵詞：時尚、藝術、品牌、沉浸。“在這些方面做到極致的專案，消費者才會認可。”賴陽以即將開業的SKP南館SKPS為例，“SKPS有羊圈、企鵝群等大量新穎的浸入式專案，整個環境也都體現著文化藝術的審美，營造的氛圍會吸引消費者，使得商場最終變成網紅打卡地。誰能把握這一點，就能佔據制高點。如果僅僅是業態合情合理四平八穩，在激烈的競爭中很可能無法做到引人注目。”

新京報記者 王琳

攝影 新京報記者 王琳

編輯 彭雅莉 校對 劉軍