前年厚道價，今已不划算，福州金雞山腳新盤主動降低備案價

本號的老讀者們一定都還記得2019年第二季度開售的城投鳳巒郡，這個市屬國企專案以合理的備案價格公證搖號開盤，當天近乎售罄，取得很好的銷售成績，從此安置型商品房和福州國企樓盤雙雙成為樓市熱點話題。此後我著重介紹過的新榕金嶽府、祥浦苑、建總領築、榕發觀湖郡等樓盤大都賣得很好，這些專案為保障福州財政收入做了突出貢獻。

可以說鳳巒郡在福州樓市發展史上具有劃時代的意義，讓購房人在當時正被捆綁銷售、價外加價搞得一片渾濁的市場中看到方向。2019年我連續寫下的多篇文章也讓大家對於安商房這個新生事物有了全面認知，不再受房託營銷號們的刻意誤導。

但自從這幾個本市國企專案之後，隨著更多品牌房企開發的安商房樓盤入市，老讀者們也會發現，我很少再去主動關注它們的備案價拿了多少。因為觀察過幾次之後就會知道，在沒有限制的情況下，這些開發商申請備案價時都是能拿多高就拿多高。無論賣得好還是賣不好，備案價都比同地段的二手房價高出不少，以至於我在回答一些提問時總是直截了當答道：新房不能買。

其實這也很好理解，人家總是想多賺點錢，固然很多樓盤隨後會打八折、七五折、七折促銷，但一開始總歸還是要高價試一下，

不試怎麼知道有沒有傻瓜

？在這種情況下，剛開盤就頂著高價去買房的人就會為他們的無知付出代價。我們在過去一年間已經看到降價維權現象反覆上演，有的人甚至剛買房兩三個月就發現降價幾十萬……其實這真不怪開發商，是你自己的腦袋瓜出了問題。

不過這幾天我倒是意外地發現也不是所有品牌房企樓盤都拿虛高備案價。比如3月初剛領預售證的正茂望山築，這個樓盤是正榮和世茂合作開發，專案名稱也叫棠悅山南。本以為備案價也跟其他樓盤一樣，結果一查才發現，居然和旁邊的鳳巒郡、金嶽府差不多，這倒是件新鮮事啊。

一般說來只有福州市屬國企樓盤的備案價不會拿得太高，品牌房企居然也拿跟它們差不多的備案價，這倒真是很罕見的現象。金雞山、塔頭一帶安商房專案眾多，我們不妨拿周邊其他品牌房企樓盤的備案價來對比一下，就會發現棠悅山南一平方大約低了五千，一套122㎡的房子就便宜了61萬啊。

我們知道這是金雞山腳下二環內的地方，福州閩江北主城區極好的地段。這個價格比東二環外、金山、淮安半島的高價“殺豬房”，比偏遠三江口的“偽學區房”還要便宜；比起什麼高蓋山腳、楊廷水庫、帝封江等各種邊邊角角的地段也不高。無論如何，棠悅山南能拿比其他樓盤更加合理的備案價，這一點還是值得肯定的。

不過話說回來，兩年前城投鳳巒郡能夠近乎日光，兩年後同樣的價格是否真的便宜呢？顯然相對合理並不代表一定便宜。因為我們深知自從2018年樓市下行以來，新房與二手房之間的價差越拉越大，固然有些高價假房源依然開出“殺豬價”，但二手房真實成交價格在不斷下滑，有誠意的二手房東在降價時可比開發商們乾脆不少。

我們做個簡單的對比，今年1月19日文章我剛剛提過世歐王莊A、B區的二手房正在不斷降價，並且商品房降價也倒逼安置房跟著降，近期以來透過大家看房情況更是可以清晰感受到這一點。

如果說前兩個月世歐王莊A、B區只有個別房源報價回落至一平方2。5-2。6萬，近日已經越來越多。目前來看，世歐王莊的二手商品房已經能往單價2。5萬以下去砍價，而安置房你甚至可以直接奔著單價2萬以下的目標去談。

比如以上截圖中棠悅山南那套122。58㎡的6號樓905單元，其備案總價是338。6萬。而世歐王莊這些130多平方的商品房報價也只在350-360萬，你把成交價格砍到340萬以下並沒有多難。那麼，同樣是商品房，沒人住過的新房子，王莊地段顯然更好，並且價格差不多面積還更大。在這種情況下，哪個更划算？答案不言而喻。而且不要忘了，大量安商房專案陸續建成交付，鳳巒郡和金嶽府的拆遷戶們也要開始批次賣房。

當然，以上僅是就備案價來對比，或許人家棠悅山南銷售時還給了更多的折扣呢？新房也並非完全不能買，只要開發商報價有誠意，

降價打折能到位

，在相比同地段二手房並無多大價差的情況下，新房也是具有一定競爭力的。至於金雞山周邊那些備案價超過3萬一平方的樓盤，其實能夠收割的傻韭菜已經收割走了，現在也該降價銷售了。