管南逆襲，這個四環邊的萬畝大盤值1.3W嗎？

01.

管南逆襲，成為最近鄭州樓市的關鍵詞之一。

從當初的“髒亂差”，到現在各種利好加持，其潛力被不斷放大。

管南片區與主城區相接，中間無斷裂帶，且是連線主城區航空港區和南龍湖的重要樞紐區域，使其更容易享受城市東南發展的利好。

交通方面，管南可直達東區CBD、高鐵商務區和北龍湖金融島；已通車的地鐵2號線和即將通車的4號線將大大提高區域公共交通的便利性。

小李莊站的獲批更是為這片區域的購房者打了一針強心劑，作為承接鄭州中心站普客運輸功能的小李莊站，建成之後，預計日客流量可達10萬人。

▲小李莊車站示意圖

根據小李莊車站“站城一體化”的規劃方案，以“車站樞紐中心“、“總部樞紐中心”為兩大中心的規劃設計，讓區域“零距離換乘”。

根據初步方案，地鐵4號線延長線、地鐵12號線延長線、地鐵16號線和K1快線，4條地鐵經過小李莊車站。

在這4條地鐵線的加持下，可以做到不用換乘即可直達北龍湖、CBD、常西湖、象湖、龍子湖、南龍湖、濱河新城等鄭州大多數的熱門且戰略位置重要的組團。

更重要的是，小李莊站及引起的其他工程投資總額高達272億，對比鄭州東站的94。7億，鄭州南站的181億。

▲小李莊核心區規劃圖

小李莊火車站未來承接的可能就不只是現在的鄭州火車站，或許是一個綜合度更高的東站。這樣的話對照東站附近兩萬多的房價，我們可以暢想下未來這裡的房價能達到多少。

不過需要提醒一點，對於火車站帶來的龐大人流和產業，對於區域經濟發展或許有一定的好處，

但是對追求居住的購房者來說，或許是把雙刃劍

。

▲示意圖

畢竟，火車站對一個區域會產生撕裂和隔離的作用，因為碩大的車站和寬大的軌道是隔列城市的。

不管怎樣，城運帶來產業，產業帶來財富和人流量。有人帶著錢源源不斷的湧入，

這就是管南最核心的優勢所在

。

除了區域巨大的發展潛力，目前管城區價格的“親民”，也幫它收穫了一大波剛需群體。

相比北三環外一萬八左右的均價，管南三環外一萬五左右的均價被眾多購房者高呼“真香”。

隨著富田九鼎公館、綠都瀾灣、永威城等專案的銷售節點接近尾聲，南四環邊的

融創城

和

富田九鼎華府

逐漸成為購房者關注的重點。

02.

管南，出大盤。

▲融創城整體鳥瞰圖

位於南四環內的

融創城

總佔地約1086畝，目前在售的19#地塊為融華園，位於興隆路南，明月路西。

▲融華園鳥瞰圖

融華園專案佔地約52畝，容積率2。98，綠地率36。6%，規劃有9棟住宅。

總戶數900戶，停車位924個。融創物業，物業費3。2元。

產品方面，主要有96㎡、99㎡、119㎡、131㎡的三房。

▲融創城戶型圖：左：96㎡；右：99㎡

▲融創城戶型圖：左：119㎡；右：131㎡

融創城在戶型設計方面還是不錯的，四個在售戶型均為三開間朝南，動靜分割槽，餐客一體設計。

整體來看，戶型設計方正，基本沒有硬傷，通透性也很好。

▲九鼎華府整體鳥瞰圖

位於南四環外的

富田城九鼎華府

總佔地約9800畝，目前主要在售為五號院，剩餘4#樓少部分低樓層的99㎡房源。

115㎡、125㎡房源可選樓層稍多一點，均價在12700-13500元。

讓置業顧問算了一個8樓的99平戶型，優惠完單價13010元/㎡，首付30%為394341元，月供5244元。

另外，該專案和九鼎公館一樣可使用公積金和組合貸。

預計近期會推出六號院，不過六號院交房時間據說要等到2024年了。

▲八號院鳥瞰圖

五號院總佔地約53畝，容積率2。99，綠地率40。93%，規劃了6棟高層和一所12班幼兒園。

社群共規劃950戶，機動車車位984個，其中地下停車位969個。

▲九鼎華府戶型圖：左：99㎡；右：105㎡

▲九鼎華府戶型圖：左：115㎡；右：125㎡

九鼎華府的戶型同樣設計非常用心，在售戶型均做到了三開間朝南，動靜分割槽設計。

相比融創城的戶型，九鼎華府除了99㎡戶型，其餘都是客臥一體大陽臺，觀景效果會更好。

03.

配套方面，目前南四環周邊現有的還較為欠缺，更多的依賴專案自身規劃。

▲融創城區位配套示意圖

交通方面，融創城周邊暫無地鐵規劃，

九鼎華府五號院距離規劃中的地鐵16號線最近站點約800米。

自駕的話融創城的融華園和九鼎華府的五號院均靠近南四環高架，並與機場高速、中州大道相連，後期不管是外出還是通往市區都很方便。

商業方面，融創城專案規劃約十萬方時代商業綜合體，主要集中在融馨園以北，融華園內部也規劃有少部分商業。

▲九鼎華府區位配套示意圖

九鼎華府周邊和融創城一樣，沒有成熟的商業配套，後期只能依靠專案自身6。8萬方的商業綜合體和社群內自配的小部分商業。

教育方面，融創城內部規劃有5塊教育用地，涵蓋2所小學，1所初中，2所高中，同時規劃配建4所幼兒園。

九鼎華府專案自身規劃3所幼兒園、1所小學、2所中學，周邊有管城3中、管城6中、鄭州市29中，具體劃分情況需要等交房後才能知道。

環境和醫療方面，融創城周邊有十八里河，專案內規劃有約5。5萬方康養中心；九鼎華府周邊有七里河，八號院緊挨管城回族區第二人民醫院。

04.

融創城目前在售的融華園，

最低1.2W左右的價格

，價效比較高。當然，這也和該地塊的兩大劣勢有關。

▲再生資源暨垃圾分類教育基地

一個是融華園東邊約500米左右是佔地26畝的管城區再生資源暨垃圾分類教育基地，也就是大家說的垃圾分揀中心。

該分揀中心看處理的垃圾種類來看，應該不會產生較大氣味，不過具體還要看運營之後的情況。

另外一個就是南邊距離南四環高架較近，臨近樓棟會受到一定的噪音和粉塵影響。

九鼎華府目前價格依然在

一萬三左右

，相比融創城的一萬多，價效比低了不少。

▲九鼎華府樣板間示意圖

但九鼎華府的交房標準更高一些，比如社群單元精裝大堂、全屋地暖、精裝點位交付（USB充電插座、多功能插板、人體感應控制燈、緊急求助按鈕、照明一鍵斷電開關等）等。

綜合來看，九鼎華府雖然位於四環外，但按照宣傳來看交房標準相比融創城應該更高一些。

而融創城的價效比更高，如果選擇是避開靠近高架的樓棟，

個人認為對於資金緊張又想置業四環內的剛需來說，是個不錯的選擇

。