中博城·瓏譽園評測，鄭州二環內真的這麼香嗎？

鄭州二環內，新房專案成了稀缺產品，在“價格”與“地段”兩者不可兼得的情況下，越來越多的購房者被逼出主城區。

但是有個專案“金二環、地鐵房、均價

15500

元/㎡”，它就是位於管城區未來路的中博城·瓏譽園，它到底怎麼樣呢？今天我們一起來評測一下。

1、區域評測：管城區

在當下，三環內地塊已十分稀缺，而二環內新盤中博城·瓏譽園，周圍2兩公里內，可達紫荊山路、隴海快速路、中州大道、航海東路等城市主要幹道，大盤開發、價格親民（一期在售約15500元/平），想在主城區置業，這是個不錯的機會。

但雖同是二環，管城區東南的位置和金水區、二七區、中原區的相應位置，含金量卻不一樣。

就拿未來路說，其北段和未來路南段，資源稟賦還是有些差距的。在未來路北段 ，有河南省人民醫院、河南省胸科醫院、河南省腫瘤醫院等醫療機構；有曼哈頓商圈和周邊的寫字樓群；有順河路上二三十年的老小區；也有福元路上的高階改善專案，比如銀基王朝、金林公館、融創金水府等。

然而，沿未來路往南過隴海路，你會發現周邊有好多低矮倉庫貨場，因為附近有一個鄭州貨運場站（圃田西站），倉儲配套聚集，由此得名貨棧街；再往南，一條隧道下穿隴海鐵路和石化路，路兩旁多是2007年前後建設的高層、小高層住區。

中博城售樓部在未來路青年路西北角（近鄭汴路），而在售的一期——中博城·瓏譽園專案在未來路與石化路口西南角，之間有約1公里的距離。值得提醒的是，鄭汴路沿線與石化路沿線，屬於不同的區域地段。

2、專案評測：中博城·瓏譽園

買房不是一宗小買賣，所以，首先要優選有實力的開發商。

中博城專案開發商河南博鼎實業有限公司，是河南中博股份有限公司的全資子公司。而據公開資料顯示，河南中博股份有限公司旗下擁有河南中博傢俱中心、中博傢俱名店街及中博家電、中博沙發材料、中博紅木大觀等大型專業商場，深耕未來路沿線近20年，實力還是有的。

2014年，公司啟動了中博集團（原楊莊村）城中村改造專案，進軍房地產開發領域。從規劃上看，中博城總佔地600多畝，總建築體量約130萬方，一期專案沿未來路沿線分佈，由三大地塊組成，由南向北分別是未來路石化路交叉口的中博城·瓏譽園、未來路鳳凰路西北角的中博城·彩虹堂（公寓）等。

中博深耕片區多年，有實體商城支撐，不像某專案一樣搞無證內購，不像某專案一樣因合作開發埋下糾紛暴雷隱患，其開發的中博城專案，整體上看還算靠譜。

3、交通配套

居於二環內，公共交通資源還是非常方便的。

據測算，專案以北距離隴海快速路約700米，以南距離航海東路約1。3公里，以西距離紫荊山路約2公里，向東距離中州大道約2公里，可以說，2公里範圍內，基本上囊括了鄭州的主要幹道。

專案三地鐵環繞（3號線、5號線、6號線），向南距離目前鄭州唯一一條環線地鐵5號線（已通行）航海廣場站不到1。5公里，向北距離規劃建設的地鐵6號線貨棧街站約600米。

而在公共交通方面，未來路沿線有B1路、B101路、B15路、193路、199路、216路、727路等公交線路，極為方便，專案距離最近的BRT公交站臺（貨棧街站、德風街站）均在500米左右。

開車走未來路上隴海高架，或走石化路上中州大道，都很便捷。但要提前說清楚的是，作為鄭州東二環的未來路，是以隧道的方式下穿石化路的，所以中博城東臨的是未來路輔路，平常經未來路上下班時，可能免不了要繞路一下，多少有點彆扭。

4、生態評測

在環境方面，將要改造成市政公園的世紀歡樂園，以及專案南側的中石化油庫。

從小區北門去往世紀歡樂園，大約距離在1。3公里，步行有點略遠。平常帶孩子去放鬆一下是挺方便，但也影響不到專案周邊的小環境。

不過，專案北邊距離隴海鐵路主線不到200米，火車東來西往，多少會有影響。而且，在小區西側，有一條鐵路專用線，從國鐵隴海線主線通往路南的油庫，其目前是否還在使用，尚不得知。

5、商業、教育評測

作為主城區，專案周邊的生活氣息很濃厚，一些購物廣場也比較多，比如富田太陽城一站式購物廣場、萬科美景龍堂、福都購物廣場等。平常去約個飯、看個電影、買一點簡單的東西，基本上可以滿足。但是附近的商業體量不大，想品質購物恐怕也沒什麼好逛的。

專案教育資源主要依靠周邊教育配套，如管城區外國語牧歌小學、二里崗小學、鄭州市三十九中學、六十三中學、貝斯特學校等，基本上在周圍3公里內，專案內有一個幼兒園。

6、產品評測

中博城·瓏譽園的戶型在90㎡—140㎡之間，在售主力戶型有4個：

1、98㎡小三房

典型的“假南北通透”戶型。看似南北都有窗戶，其實由於牆壁和門的阻擋，根本無法形成對流。這個戶型對於首套剛需還是有一定迷惑性的。選戶型還有一點很重要，在這個戶型上也體現得淋漓盡致——看戶型之外，還要看樓層平面圖，明確其所處位置。比如，這個98㎡戶型的所有房源，都像三明治一樣，被夾在東單元和西單元之間。作為整個建築上凹進去的一塊，採光和通風必然會受較大影響。

2、96㎡小三房

這個戶型應該是小區內的主推戶型。三開間朝南，雙陽臺加主臥飄窗，戶型相當不錯。對剛需來說，沒有什麼可挑剔的。缺點則不是很明顯，一個是廚房和餐廳的位置佈局有些尷尬，造成生活不便和麵積浪費；另一個則是衛生間的佈局，馬桶藏在門後，正對著洗手池。試想一下：上廁所的時候一抬頭，正好看到鏡子……想想自己是剛需，忍了吧。

3、119㎡，改善三房兩廳兩衛

戶型位置在邊戶，基本做到了南北通透，價格相對小戶型便宜一些，走道沒有浪費太多面積，但只有兩間朝南。相對96平的小三房，這個戶型在社群內，顯然是犧牲品。

4、140㎡，改善四房兩廳兩衛

整個小區只有2號樓西邊戶，數量比較少。

這個戶型很好，三開間朝南，雙陽臺，主臥飄窗。主臥套房設計也比較合理。四個臥室沒有特別小的，實用性強。

美中不足的主要有兩點。第一，如此大面積段卻沒有北向陽臺，對於有收納需求的家庭主婦來說，恐怕不太美。第二，作為剛需社群的四房，一定是對多房間極度渴求的剛需剛改客戶，也就是說家裡人口不會少。而這個廚房，實在是太小了，恐怕難以滿足三代同堂的從容。

但是我想說的是改善戶型一定要買在以大戶型為主的改善小區內，不要“屋內改善”、“出門剛需”。

7.綜合分析

15500的價格，在鄭州範圍內可選的餘地還是很大的。比如CBD旁邊的中州府，位置比中博城更好；北三環沿線的泰山譽景，距離北龍湖一步之遙；西三環內的保利心語，地鐵口萬達旁；西流湖旁的碧桂園兩個盤……這個價格在鄭州一抓一大把。但是二環內，這個價格確實不多。

現在看來，中博城·瓏譽園的開發商對自身定位想得還是很清楚的。社群內主力戶型為市場最為搶手的100平以下小三房，150萬左右的總價，首付只需要不到50萬，再用上首付分期，客戶面還是比較廣的。

但是，中博城·瓏譽園作為中博在房地產領域的首盤首期，沒有過去交付的作品可以參考，未來交付品質是一個未知數。

再加上瓏譽園緊鄰隴海鐵路，是專案位置最差的一個地塊。在附近有購房需求的朋友，如果不太急，可以等等二期或者三期。