品牌是個“P”

提到買房子，尤其是第一次買房的朋友來說，在看房的時候，僅僅是單純的關注品牌、證件是否齊全、地段、戶型、價格、配套等等這些表面的東西，但真正到了收房後長期居住的過程中，發現很多房子的質量問題，投訴無門，可以說是被坑的體無完膚，還找不到地方說理兒。今天就來聊一聊除了這些以外，我們還要重點看房子的哪些東西？

對於這個問題，受限於篇幅原因，我們分成幾篇文章來分析交流，今天首先聊一聊開發商品牌因素：

看品牌有沒有用，品牌大、房子就一定好嘛？

一、開發商資金實力評估：

相信很多人在買房的時候首先就要看這個樓盤是哪個開發商開發的，先去了解開發商的資金實力、過往開發經驗等等，這個是對的，這些內容的瞭解，相對可以確保你買的房子能否如期交付，相對高質量的交付。但這個也不是絕對的，你看有多少所謂top幾的開發商也難免走到了資金鍊斷裂破產，所開發專案無法交付的慘劇，給買房的老百姓帶來多少困擾和傷害！

因此，我們買房的時候首先就要看是哪個開發商開發的，公司的規模和實力如何，但是不能只看表面的排名，越是排名靠前的公司，可能越存在風險，因為高週轉的發展模式下同時伴隨著高負債，一旦市場遇冷，很可能賣不回來現金，從而導致資金鍊斷裂，這從當年的順馳可以窺見一二。

那麼開發商的實力如何鑑定呢，因為我們畢竟是普通購房者，不能準確掌握開發商資金情況，但是可以從以下方面儘可能的規避風險：

1、開發商是否存在民間非法融資情況，這個其實相對好了解，因為一些開發商因為融資渠道的狹窄，資金短缺，會在所在城市常年進行民間融資，一年期利息13%左右都很正常，甚至某些開發商變態的高達30%左右，這個就很危險了，尤其在現在“房住不炒”白銀時代的市場情況下，一個專案的開發利潤遠達不到這個數字，那就是純粹的賠本買賣了，擊鼓傳花、拆了東牆補西牆，資金斷裂是早晚的事兒，能避開儘量避開。

2、開發商是否經常性的開展全員營銷，強迫員工集資、賣房等行為，作為銷售節奏、壓力較大的房地產營銷行業，間歇性的、小規模的全員營銷，讓員工背賣房指標，這個很正常，畢竟拿著老闆的工資，咋著也得創造業績啊。但是如果常態化的這樣搞，很大機率是開發商缺錢缺的太厲害了，要不然也不至於把主意都打到員工身上。

3、員工工資是否準時發放，這個是很重要的一點，同上一點，不到萬般無奈，一般情況下開發商不會打員工的主意，如果連員工工資都經常性的欠發、少發，就有點過於危險了。

4、對於某些所謂top開發商來說，很多都是上市房企，我們從上市房企的年報中也能略窺一二，包括現金儲備、營收增長情況、負債率等等方面，都可以拿出幾年的資料作為參考，看一下近幾年的經營走勢，是上坡路還是下坡路？

以上這幾點，可以相對準確的幫我們評判一個開發商的資金實力情況，千萬記住，所謂的房地產排名不是絕對的實力體現！

二、專案品質評估：

相信很多人在第一次進入一個售樓部的時候，置業顧問首先就會跟你講品牌的開發經驗，做過哪些知名的好專案，這些專案如何如何好，甚至是這些專案入住了哪些明星、哪些知名的大人物等等，以此證明開發商的產品如何如何的好，讓你相信他賣的這個樓盤品質，即便價格比同位置的競品貴也讓你覺得值。

關於這一條要說起來，那就是長篇大論了，涉及到太多的東西，比如各個位置用的什麼建材，景觀規劃、綠化率、樹種，甚至是施工工藝，後期物業服務如何等等。

首先我們要明確的一點，開發商曾經做過的某些明星專案做的好，不代表所有專案都做的好，大多數的品牌開發商都有自己的明星專案和產品，這個只能證明他曾經做過。但是輪到你要買的這個樓盤，那就不一定了。

首先，各個開發商都有自己的產品系，從專案定位上來說，有豪宅類、高階改善類、剛改類、剛需類等等不同級別的產品分類，那您首先應該看你要買的這個專案屬於哪類、哪個產品系，從而對應的看他開發過同類型的產品、專案口碑如何，否則拿高成本堆砌出來的豪宅明星專案評判專案品質，就容易上當吃虧了。

其次，多從網路上找一些開發商品質方面的新聞、影片等等，瞭解一下開發商的交付專案口碑如何，至於說開發商的負面新聞吧，誰家都有，有的是開發商自己的問題，也有的是購房者撒潑無賴，這個不必介懷、要有自己的判斷，我們從這些負面口碑中找根本問題，像是因為市場變化，專案促銷帶來的所謂業主維權或是其他客觀層面的問題，不必過於介懷；重點看是否因違規承諾、房子交付後質量是否有問題等等方面來看開發商的品質是否靠譜。

最後，則是從你所看的樓盤上來深入瞭解了，建材、景觀、設計、施工、物業、交付標準等等方面綜合評判了，篇幅原因，後期再進一步交流探討。

總結一下品牌層面的考量因素，切記，“品牌是個P”，具有一定的避坑作用，但不是完全具備，我們需要多方面來考量和評判。這麼些年的工作經歷以來，看多了全國前十名的開發商專案交付時的”慘案“。