鋪底權，是分別產生自各地的民間商業習慣

前言

民國時期的許多文獻，都將“鋪底權”或“店底碼頭權”視為本地特有的習慣，只有少數人能在當時意識到這是一個相對普遍的現象。1923年，王鳳瀛就曾指出：“鋪底為吾國特有制度，北地京津一帶及南方廣東等處，均有此種習慣”。只是這一認識並未被其他人注意到，直到1942年，倪寶森還認為：“鋪底權為我國舊都獨有之物權。”而且，1948年黃順敏繼續沿用這一片面說法，認為“鋪底權為北平市二三百年來一獨特習慣”。其實，在京津、廣東、廣西之外，南昌也有“店底碼頭權”之習慣。雖然各地的名稱或叫法各異，但本質上有相似之處。這也表明，“鋪底權”並不是一種自上而下的制度性設計，而是分別產生自各地的民間商業習慣。

對於“鋪底權”之起源，已無從考證。據監督京師稅務公署的調查，認為北京的“鋪底權”始於清代乾隆年間，而後大多數文獻沿用了這一觀點。所見最早的立賣鋪底契約為乾隆二十五年（1736），契合了稅務公署的說法。在這份契約中，王建勳將崇文門外南大街東柳樹井路北永森木廠傢俱鋪底，出賣與趙廣裕名下永遠為業，價銀為3800兩。④由此可知，至遲至乾隆年間，傢俱鋪底已經形成，並可單獨買賣。“永遠為業”意味著這是絕賣，永遠不能取贖。“傢俱鋪底”已經成為一種獨立於廠房產權之外的權利。問題是，王建勳的“傢俱鋪底”從何而來呢？遺憾的是，我們並未找到該契的上手契。但從內容判斷，王建勳顯然不是房主，而是租用永森木廠營業的鋪東身份，其“傢俱鋪底”的來源就有兩種可能性：一是在租賃期間自己投資生成；二是從上手鋪東處承頂而來。無論是哪一種情況，都可說明“鋪底”概念的起源要早於乾隆二十五年。

在早期的北京鋪面房交易中，典契與賣契最為多見，而租房契卻幾乎沒有。這一現象可能與文獻本身的留存數量有關，也可能是編纂者選擇出版的結果。鋪房租佃契以及關聯契約的缺乏，給我們討論從一般鋪房租佃向“鋪底權”演變的歷史過程，帶來了挑戰。其實，在《北京商業契約集》中，直到嘉慶、道光年間鋪底倒契都還不多見，直到同治、光緒時期才日益增多。另一張較早的“立倒鋪底契”⑥出現在道光十三年（1833），與前面乾隆二十五年的“立賣鋪底契”間隔了近百年的時間。龐門高氏父子將廣順齋香鋪一座，包括門面兩間、牌樓三間，以及鋪內傢伙（傢俱），出倒與萬和號名下永遠為業。從契後附有“前倒契一紙”看，龐氏父子的鋪底也是從其他人處倒來的。劉小萌指出，此處的“倒”實際上就是“賣”的意思。

但為什麼要從原來的“立賣”變為“立倒”呢？吳麗平早就注意到了這一現象，在其文章的附表中列出了38份清代鋪底契，結果發現只有前述乾隆二十五年的鋪底交易為“賣契”，其他大多為“倒契”。據此，她認為“用‘倒’字的形式立契，是為了與一般的鋪面交易相區別”，以“倒”立鋪底契逐漸得到了社會的公認。其實，在她的統計附表中，漏了一份道光十九年（1839）的“立賣鋪底契”，還有多份“倒房契”也未進入統計，但不影響賣鋪底逐漸用“倒”交易的整體趨勢。筆者認為，人們之所以逐漸用“倒”而不用“賣”，其根本性的原因可能是出於避稅的考慮。不過，從已出版的商業契書看，立賣、立倒“鋪底”的人是鋪東，而立賣、立典“鋪面”的人則是房東。立賣鋪面契大多會交待其來源系“自置”或是“祖遺”等資訊，早期的鋪底交易契書卻大多並不交待其來源，甚至隻字未提及房東之存在。大體而言，這些契書中的“鋪底”包括字號、門面與傢俱等項商業資產。然而，這些倒約大多沒有寫明自倒之後新老租戶與原房東之關係如何，租金如何處理等資訊，應該還另立有文契。

在一份同治七年（1868）的“立倒字”中，就有“舊業主邢殿藩了清本鋪各賬，下匾與新業主富香齋，更換房折”的內容，可證明舊租戶倒給新租戶之後，需要與房東重新訂立房折。②在咸豐二年（1852）的一份租鋪面房保結字據中，租戶義豐成綢緞局常錦春、王鼎臣將從丁宅租來的鋪房轉租給別姓之後，馬上就與房東立了一份保結字據，承諾“按日憑摺，照舊如數付租”。遺憾的是，常、王二姓轉租他姓的文契缺失。不難發現，這與“立賣鋪底”還是有些不同，倒賣鋪底之後的鋪東實際上已經與鋪房不再有關係，但常、王二姓是將租來的鋪房十五間半轉租給別姓，鋪房之租金依然由常、王二姓支付給房東，新租戶並未與房東建立直接的租賃關係，常、王則類似“二房東”，擁有鋪底的權利。房東雖然同意了常、王的這次轉租行為，但卻明顯對以後鋪房的處理有所擔憂，於是要求“倘日後義豐成不租住此房，將房騰出，交與丁宅自租，概不準義豐成轉租別行作局等鋪”。③這就是說，常、王雖然有丁宅鋪房的鋪底，但有此限定以後，並不能像其他鋪底一樣隨意倒賣他人。

在清代的北京，“鋪底”一旦形成，既可倒賣，也可轉租，原則上房東不能干涉，但也有例外，如上文提及保結字據中的“限定”。有些“鋪底”經歷多次倒賣之後，因為各種現實原因也會出現鋪東將“鋪底”退還給房東的情況。光緒七年（1881）張蘭魁將自己從邵姓倒來的鋪底一座，出租給了張志邦，但因本身無暇顧及，憑中說合，“情願將原倒鋪底交與張宅名下本房東經理管業”。這筆交易言明“作價京錢二百一十弔文”，表明“鋪底”已成為一種獨立於房東的產權之外的權利。房東要想拿回自己鋪房的“鋪底”，也需要向鋪東支付合理的價格。在張蘭魁退還鋪底的同一天，張文桂（應是張志邦的兒子）與房東另立有一張“租鋪底契”，宣告在每月房租之外另給房東“增加租傢俱鋪底錢三吊”，房東也同意其不拘年月備價取贖。然而，在北京的鋪底交易中，還有個別例外的情況。比如，咸豐十年葉日昌、馮子厚等立的“永遠出倒字據”提到“因近年買賣消肅，繳用浩大，所以各東夥不願承做，情願將本銀收回，招主出倒”，於是憑中將咸豐八年四月十二日合夥開設的仁昌金店一座及所有傢伙器用裝修等俱出倒與常潤泉、顧又齋名下永遠為業，議定例價京錢一萬吊。倒來以後，常潤泉等可以原字號開張營業。從內容看，這明顯是一個出倒“鋪底”的交易，但在契尾卻有一行批註，稱：“此鋪並無鋪底，所倒系字號並裝修及傢伙器物什件等”。

據此，“鋪底”似乎又與字號、裝修、傢俱等並不完全等同。這裡的“鋪底”僅指的是狹義的“永久租賃權”，而不是廣義的“鋪底”概念，儘管葉日昌等有裝修、傢俱等行為，但他們並無最為重要的“建築鋪底”，即鋪房並非他們出資建築，只有其他的“一般鋪底”。由上可知，至遲在乾隆年間，北京已經出現鋪底交易。清中葉以後，鋪底交易契書不僅在數量上越來越多，而且交易形式也相繼出現了“賣鋪底”、“倒鋪底”、“租鋪底”與“退鋪底”等多種名目。從留存文獻看，早期北京“鋪底”交易的內容主要是鋪內傢伙、裝修、字號等有形與無形之商業資產，並未見有明確“永久使用鋪房的權利”之意。從目前所見文獻看，各地的“鋪底權”或“店底碼頭權”概念開始出現的時間有很大的差異。北京最早出現“鋪底”一詞，並留下了許多交易契約，南昌則要相對晚一些才出現，目前可見較早的“立倒約字”是宣統元年（1909）的，但至民國年間契約的書寫才改為“立出頂店底碼頭字約”。由此看來，清代北京與南昌的情況比較類似，店鋪、傢俱等鋪底還是以“倒約”的方式進行轉讓，至民國之後南昌才改用“店底碼頭”一詞。

但南昌“店底碼頭”一詞的起源已難追溯，據民國時期的老人回憶，大概肇自清末光緒年間，而盛於民國初年，直到民國十五年南昌市拆讓馬路時，租客與鋪東之間的店底碼頭糾紛頻發，已成“凡營業店鋪，殆莫不有碼頭權”之局面。④南昌“店底碼頭權”的形成，除了有北京、廣州⑤等地常見的裝修頂腳因素以外，還連帶有“營業等候力”一說。該說主張“店底碼頭權”乃承頂商號費去財力人力，經過長時間的經營，使得營業處所從冷清蕭條之地發展為商業繁盛之區，進而造成商業信譽、顧客、招牌等資產的形成。故此，姚肖廉認為“店底碼頭權”系是租客以各種資本、勞動等對店鋪繼續建設所成之一種無形財產，斷不能容許第三者加以攘奪。這種說法雖然比較抽象，但被視為具有理論上的見地。承頂商號苦心經營所得之信譽，頗有點類似於今日商業經營中的“品牌”“口碑”等概念，具有頗高的商業價值。

因

此，人們願意以高昂之代價取得“店底碼頭權”，一是該商鋪所在地域是商業繁盛之所，二是店鋪造就了可靠信譽。姚肖廉還提到九江完全沒有“店底碼頭權”之說，原因在於商業不景氣。這意味著“鋪底權”或“店底碼頭權”的產生與轉讓，必須以繁華的商業為基礎，否則如果店鋪歇業無人願意承租，而房租還得繼續支付，鋪面空置久了或出倒轉讓的價格又不高，或僅僅只能獲得傢俱、裝修之時價補貼，無特別利益可圖，“鋪底權”也就失去了其意義。在同樣的一個城市，因店鋪區位的不同，也存在極大的差異。有些偏僻地方的鋪面很難發生“鋪底權”，而那些位居商業中心街區的店鋪則因顧客流量大而出現供不應求，相對容易出現頻繁的轉讓行為。在多次的轉讓過程中，“鋪底權”逐漸從鋪房產權中獨立出來，成為可單獨交易的權利，且對房東形成極大之限制。因有“鋪底權”的存在，鋪客不僅可以在交租的前提下長期或永久使用鋪房，且能抵制房東隨意提高租金。

由此，圍繞“鋪底權”是否發生且有效，房東與租客時常發生糾紛，進而上升為司法訴訟，長期爭論不休。綜上所述，“鋪底權”指的是在租賃過程中鋪客投資於他人之土地及其建築物上而生出之物權。根據由來的不同，“鋪底權”又可分為“建築鋪底”與“一般鋪底”。“建築鋪底”可視為原始鋪底，即鋪客承租空房或空地，為了營業之需要，對鋪房進行添蓋、裝修或者改造而生成之鋪底。“一般鋪底”則是透過頂手、倒約等方式，從上手鋪客處倒來之鋪底，又或從他人繼承而來。有“鋪底權”之商鋪，房東之權利受到極大之限制，租戶只要按時交租，房東就不能收房，可以永遠營業，且可不受房東之干涉將鋪底自由轉賣、轉租給他人。“鋪底權”的出現，實際上形成了“一鋪二主”或“東屋客權”局面，導致商鋪“底權”與“面權”的分離。

結語

雖然“鋪底權”的出現有助於保護承租人的利益，維持其在固定地點的長期穩定經營，並以此對抗房東隨時要求收房、增租等不確定性因素，但“鋪底權”的存在直接威脅了房主對鋪房的處理權和收益權，二者之間的矛盾和糾紛日益凸顯。