鵬瑞東莞“豪宅”專案被約談 複製“深圳灣1號”遇滑鐵盧

“深圳灣1號執筆者，首著東莞。”在東莞南城，“鵬瑞·天玥廣場”售樓處大門緊閉，門口的廣告語彰顯著開發商要將“深圳灣1號”複製到東莞的野心。

“之前售樓處開放過一段時間，驗資800萬元看房。現在政府調查，暫時關閉了。”當地鏈家的一名中介告訴記者。

含著“金鑰匙”出生的鵬瑞·天玥從4月取得預售許可證以來，風波不斷。東莞陽光熱線問政平臺上，多位市民反映專案要求客戶簽訂購房合同和裝修合同的“雙合同”，以及捆綁車位銷售，並稱該地產公司一位負責人王某收取50萬~100萬元茶水費。

記者查閱東莞市住建局公示的資訊，鵬瑞·天玥在4月初備案了5、6棟樓，價格區間約在4。2萬元/平方米至5萬元/平方米，其中三套複式房源總售價超2000萬元。

《中國經營報》記者向深圳市鵬瑞地產開發有限公司（以下簡稱“鵬瑞地產”）方面發函採訪核實上述情況，隨後深圳鵬瑞集團有限公司（以下簡稱“鵬瑞集團”）品牌部負責人回電稱暫時不方便回覆，對目前售樓中心閉館的情況表示不清楚。

值得注意的是，4月8日，住房和城鄉建設部召開會議，將東莞市列入房地產監測重點城市名單。截至2021年一季度，東莞商品住宅成交均價28802元/平方米，同比增長24。28%，為約談的5個城市中最高。

近期，有訊息稱，華夏幸福聯席董事長、執行長暨總裁吳向東近期加盟鵬瑞集團，這也使得該公司最近頗受業內關注。

涉違規銷售被住建局約談

2019年5月15日，鵬瑞地產以23。6億元總價成功拿下東莞南城雅園地塊，溢價率達到59。46%，首次以招拍掛方式進入東莞市場，計劃打造東莞的“深圳灣1號”。

據瞭解，該地塊競拍條件十分苛刻，競得人須無償配建計容建築面積不少於16萬元/平方米的商業辦公樓，需自持剩餘9。3萬元/平方米的商業面積40年。商辦建面佔總計容建面的7成，住宅只佔3成。

2020年下半年以來，東莞市場就預測鵬瑞·天玥入市價單價會破6萬元。2021年4月7日，鵬瑞·天玥5、6號住宅樓取得預售許可證，價格區間為42000元/平方米~50310。47元/平方米，面積段為211。9平方米~496。77平方米，成為千萬級豪宅。

“按照東莞目前新房備案制度，短期內南城房價很難突破6萬元/平方米。現在看來，相關部門沒給鵬瑞·天玥開綠燈。”東莞購房交流群中的一位網友表示。

據東莞2月27日出臺的《關於進一步加強房地產市場調控的通知（東建〔2021〕6號）》，對新建商品住房專案申報價格高於近期屬地鎮街（園區）同類在售專案申報價格或本專案前期申報價格的，暫停核發預售許可證或暫不辦理現售備案，待出臺具體申報細則後按其執行。

實際上，在今年年初，鵬瑞·天玥兩棟樓的建設進度已超25層，達到預售條件。各界懷疑專案由於沒有備案到理想價格，捂盤延遲入市。

讓業界意外的，除了專案入市後低於5。6萬元/平方米的吹風價，還有前期宣傳的“全球頂級品牌精裝”，變成了毛坯交付。記者留意到，今年1月21日，“鵬瑞東莞”微信公眾號推文中，還將精裝作為專案亮點介紹，而市住建局新建商品住房銷售價格申報平臺上，122套房源均為毛坯備案。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，在限價政策下，不少豪宅以及原本計劃精裝修交房的都變成毛坯或普通裝修，就是為了符合限價政策。

4月9日至13日，陸續有3位市民在東莞陽光熱線問政平臺上投訴，稱專案要求客戶簽訂購房合同（按備案價）和裝修合同（1萬元/平方米）的“雙合同”，並且捆綁車位一起銷售。並表示鵬瑞地產一位王姓負責人暗中主導收取50萬~100萬元茶水費，才能通知購房。

日前，記者走訪調查，深陷投訴爭議中的鵬瑞·天玥目前已關閉了銷售中心，其“鵬瑞東莞”微信公眾號上的VIP熱線已無法打通，房天下等平臺公佈的售樓處電話也一直無人接聽。

當地的一名中介告訴記者：“鵬瑞目前是喊停了，正在接受相關部門調查。”同時，中介也告訴記者確有收取喝茶費一事。

4月20日，記者就此事聯絡東莞市住建局，負責人在採訪中表示，已約談鵬瑞·天玥廣場開發商負責人，敦促其自覺規範銷售行為，嚴格遵守《商品房銷售明碼標價規定》。經調查暫未有證據顯示存在收取茶水費、與認購人簽署裝修工程協議的情況。

複製“深圳灣1號”遇阻

不斷推遲入市的鵬瑞·天玥，正面對嚴厲的市場監管環境。

今年4月8日，住房和城鄉建設部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府，要求堅決遏制投機炒房，並將東莞列入房地產市場監測重點城市名單。據統計，截至2021年一季度，東莞商品住宅成交均價28802元/平方米，其銷售均價已超過同被約談的二線城市合肥、寧波。

東莞市住房城鄉建設局隨即組織召開房地產市場調控專題會議，強調要重拳整治房地產市場亂象，加強熱點樓盤銷售管理，打擊房地產開發企業、中介機構及其從業人員收“茶水費”“誠意金”等違法違規行為，遏制投機炒房行為。

實際上，鵬瑞·天玥廣場是目前東莞城區為數不多的豪宅專案之一。雖然目前東莞市住建局房產資訊網顯示，專案122套住宅均屬於未售狀態，但據中介介紹，前期認籌人數有近600人，已遠遠超過房源數量。

資料顯示，鵬瑞地產是鵬瑞集團多元化業務板塊之一，以高階豪宅開發為主。根據鵬瑞集團官方微信介紹，“資本大佬”徐航目前擔任集團董事局主席。徐航同時也是邁瑞醫療聯合創始人，及深圳市鵬瑞公益基金會發起人。其官網介紹，目前鵬瑞集團涉足健康產業、商業運營、地產開發、物業管理等多元業務。

據邁瑞醫療招股書顯示，鵬瑞地產2017年淨利潤達38。08億元，超過了邁瑞醫療當年25。89億元淨利潤。

雖未上市，但鵬瑞集團因深圳灣1號的成功，打響了知名度。2013年，深圳灣1號以17萬元/平方米開盤價打破深圳樓市價格天花板。深圳市房地產資訊系統顯示，目前專案可出售部分已售罄。據悉，專案的二手房成交價最高達到30萬元/平方米，其公寓產品也因總價過億元被稱為“深圳最貴豪宅”。

深圳灣1號打響名號後，鵬瑞集團加快了在大灣區擴充土地儲備的速度，在產品打造上也繼續延續豪宅風格。據介紹，鵬瑞第一批將打造三個玥系專案，除了東莞的全球超級綜合體鵬瑞·天玥廣場，還有位於順德的皓玥灣順德1號，是鵬瑞首個城市墅居產品，以及珠海的珠澳灣中心，也將復刻深圳灣1號。

傳鵬瑞將迎吳向東加盟

目前，鵬瑞集團已在粵港澳大灣區佈局了18個專案，包括廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、清遠6個大灣區核心城市，不少位於城市核心區域。除了主業地產開發外，鵬瑞地產還涉及城市更新、商業運營等領域。企業計劃在未來3年內拓展新專案土地面積300萬~600萬平方米。

據媒體報道，鵬瑞集團近期將迎來地產界明星經理人吳向東的加盟。吳向東是華夏幸福聯席董事長、執行長暨總裁，曾在華潤集團任職超20年，在地產領域具有較高知名度。有業內人士推測，吳向東加入鵬瑞集團後，華夏幸福南方業務將由鵬瑞集團接手。

IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜向記者分析，鵬瑞集團主要深耕珠三角地區，全國化運營能力不足、商業地產運營能力較弱是其短板。而在華潤置地長期積累的吳向東團隊的加盟，剛好能彌補這兩點不足，對鵬瑞未來發展為全國性的公司非常有利。

中國房地產資料研究院院長陳晟認為，鵬瑞集團具備深厚的產業背景和科創背景，未來不宜打上過深的房地產烙印，而應該繼續強化自身科技和產城優勢。同時，利用好職業經理人吳向東的專業背景，補上短板。

編輯/張鬱唯